住宅を所有すべきかどうかについて以前に何度か記事にしましたが、国内住宅の総量規制の政策が打ち出されず、しかも中高層、超高層住宅の新設が野放しな状況では「限られたパイがそこへ吸われる」と言うストロー作用により、より立地の悪い多くの宅地や建物が実勢価格下落となるのは避けられないのかも知れません。
実は対策と言えるものは多々有るのですが、それを行う気配が現状ではまるで見られないのでどうも不動産の所有は暫く様子見としてなるべく所有しない方が良いか、或いは所有しなければいけなくても最低限度にしておいて、政策転換が明らかになってからでもよいのでは無いかと個人的には考えています。
不動産価値下落の対策として、一人当たりの所有土地、所有住宅面積を増やす政策などが考えられるのですが、その兆候はまだ有りません。
最近は空家問題が顕在化しているようなのですが、更地にすると固定資産税が約６倍になってしまうため、見栄えの悪い老朽家屋でもそのままにしておくケースが多いようです。
これでは「日本の観光立国」も有ったものではないかとも思えます。
実はこの点について対策が無いわけでも有りません。
「宅地の合筆」と言う方法です。
隣家が廃屋同然の空家の場合、その古家を更地にして土地にして、隣家がその土地を買い取り、合筆すれば古家が有った宅地の固定資産税は上がらないはずなのです。
庭や接道面が長ければ、例えば訪問介護車が駐車しやすいとか、大地震などの時に庭でテント暮らしできるとか、自家菜園をできる、或いは水の備蓄を多くできるとか、自己消費用の太陽光発電システムを庭置きにできる面積が広いとか、多々メリットが有るのです。
現状では「宅地の合筆」にはかなりの費用がかかります。
ですが、宅地として老朽家屋が有っても美しい庭が有っても自治体に入る固定資産税は変らないはずであり、「宅地の合筆」が進む事により、災害対策、景観の向上、生活のしやすさなど様々なメリットが有り、こうした面を重視して「宅地の合筆」に補助を多くする自治体が出てくれば、固定資産税の額など場合によりけりではありますがその地域の人気が出て来て人口増となる可能性は秘めているケースも有るとは思っています。
かつては「日本人はウサギ小屋に住んでいる」などと外国に揶揄された事もある住宅事情から住宅余りの現状でもあまりそれは変っていません。
そろそろ外国から「日本人はゆったりした広い敷地に住んでいる」と思われる方向にしても良いのではないでしょうか。
一部訂正
「ですが、宅地として老朽家屋が有っても美しい庭が有っても自治体に入る固定資産税は変らないはずであり」と書いた部分ですが、建物が廃屋同然の古家でも有る程度は固定資産税がかかるようです。
自治体による多少の差は有るようですが次のような例で大体把握できると思われます。
引用開始 ２件（一部抜粋）
http://www.city.ito.shizuoka.jp/kazei/html/koteishisanzei/question/hpg000000970.html
家屋が年々老朽化していくのに評価額が下がらないのは？
家屋については年々老朽化していくのに、評価額が下がらないのはおかしいのではないで
しょうか？
家屋の評価額は、評価の対象となった家屋と同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費に、家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等をあらわした経年減点補正率を乗じて求められます。
ただし、その価額が前年度の価額を超える場合は、通常、前年度の価額に据え置かれます。
家屋の建築費は、平成５年頃からそれまで続いていた上昇傾向が沈静化し、以後は建築資材価格等が下落傾向を示しています。
このようなことから、比較的建築年次の新しい家屋については、評価替えごとにその価額が下落しています。
一方、建築年次の古い家屋については、過去に建築費の上昇が続く中、評価額が据え置かれていたこともあって、近年の建築資材価格等の下落を加味した評価額であっても、以前から据え置かれている価額を下回るまでにはいたらず、評価額が下がらないといったことがあります。
https://www.city.uozu.toyama.jp/faq/svFaqDtl.aspx?servno=156
老朽化した家屋の評価額はどこまで下がるのですか？
また、評価額が変わる年と変わらない年があるのはなぜですか？
回答
再建築価格の20％まで下がり、その後は据え置かれます。一般的な木造専用住宅は約25年、鉄筋コンクリート造の共同住宅は約60年で下限まで達します。 また、家屋の評価は、３年に１回見直しを行っており、それ以外の年は据え置かれます。
～補足～
・再建築価格とは、その家屋と同一のものを評価の時点において新築する場合に必要とされる建築費をいいます。
・再建築価格に対し、建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価をあらわす経年減点補正率をかけることで、その家屋の評価額としています。
・評価額に対し、固定資産税率（魚津市は1.6％）をかけることで、その家屋にかかる税額が算出できます。
・経年減点補正率は、最低２割止まりとし、その後の評価額は据え置かれます。
・家屋の評価は、３年に１回見直しを行います。
・評価の見直しは、新しい固定資産評価基準と、経年減点補正率によって行います。
引用終了
なので自治体としては更地になって合筆となると入って来る固定資産税は古家が無くなった分だけ減る事になるかも知れません。
ただゆったりとした広さの有る敷地の戸建て住宅ならそれなりに人気も出て実勢価格が上がるかもしれず、またそうした方向になって税収が維持できるように方針転換していくのが今の人口減少時代には妥当なのではないでしょうか。
実は対策と言えるものは多々有るのですが、それを行う気配が現状ではまるで見られないのでどうも不動産の所有は暫く様子見としてなるべく所有しない方が良いか、或いは所有しなければいけなくても最低限度にしておいて、政策転換が明らかになってからでもよいのでは無いかと個人的には考えています。
不動産価値下落の対策として、一人当たりの所有土地、所有住宅面積を増やす政策などが考えられるのですが、その兆候はまだ有りません。
最近は空家問題が顕在化しているようなのですが、更地にすると固定資産税が約６倍になってしまうため、見栄えの悪い老朽家屋でもそのままにしておくケースが多いようです。
これでは「日本の観光立国」も有ったものではないかとも思えます。
実はこの点について対策が無いわけでも有りません。
「宅地の合筆」と言う方法です。
隣家が廃屋同然の空家の場合、その古家を更地にして土地にして、隣家がその土地を買い取り、合筆すれば古家が有った宅地の固定資産税は上がらないはずなのです。
庭や接道面が長ければ、例えば訪問介護車が駐車しやすいとか、大地震などの時に庭でテント暮らしできるとか、自家菜園をできる、或いは水の備蓄を多くできるとか、自己消費用の太陽光発電システムを庭置きにできる面積が広いとか、多々メリットが有るのです。
現状では「宅地の合筆」にはかなりの費用がかかります。
ですが、宅地として老朽家屋が有っても美しい庭が有っても自治体に入る固定資産税は変らないはずであり、「宅地の合筆」が進む事により、災害対策、景観の向上、生活のしやすさなど様々なメリットが有り、こうした面を重視して「宅地の合筆」に補助を多くする自治体が出てくれば、固定資産税の額など場合によりけりではありますがその地域の人気が出て来て人口増となる可能性は秘めているケースも有るとは思っています。
かつては「日本人はウサギ小屋に住んでいる」などと外国に揶揄された事もある住宅事情から住宅余りの現状でもあまりそれは変っていません。
そろそろ外国から「日本人はゆったりした広い敷地に住んでいる」と思われる方向にしても良いのではないでしょうか。
一部訂正
「ですが、宅地として老朽家屋が有っても美しい庭が有っても自治体に入る固定資産税は変らないはずであり」と書いた部分ですが、建物が廃屋同然の古家でも有る程度は固定資産税がかかるようです。
自治体による多少の差は有るようですが次のような例で大体把握できると思われます。
引用開始 ２件（一部抜粋）
http://www.city.ito.shizuoka.jp/kazei/html/koteishisanzei/question/hpg000000970.html
家屋が年々老朽化していくのに評価額が下がらないのは？
家屋については年々老朽化していくのに、評価額が下がらないのはおかしいのではないで
しょうか？
家屋の評価額は、評価の対象となった家屋と同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費に、家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等をあらわした経年減点補正率を乗じて求められます。
ただし、その価額が前年度の価額を超える場合は、通常、前年度の価額に据え置かれます。
家屋の建築費は、平成５年頃からそれまで続いていた上昇傾向が沈静化し、以後は建築資材価格等が下落傾向を示しています。
このようなことから、比較的建築年次の新しい家屋については、評価替えごとにその価額が下落しています。
一方、建築年次の古い家屋については、過去に建築費の上昇が続く中、評価額が据え置かれていたこともあって、近年の建築資材価格等の下落を加味した評価額であっても、以前から据え置かれている価額を下回るまでにはいたらず、評価額が下がらないといったことがあります。
https://www.city.uozu.toyama.jp/faq/svFaqDtl.aspx?servno=156
老朽化した家屋の評価額はどこまで下がるのですか？
また、評価額が変わる年と変わらない年があるのはなぜですか？
回答
再建築価格の20％まで下がり、その後は据え置かれます。一般的な木造専用住宅は約25年、鉄筋コンクリート造の共同住宅は約60年で下限まで達します。 また、家屋の評価は、３年に１回見直しを行っており、それ以外の年は据え置かれます。
～補足～
・再建築価格とは、その家屋と同一のものを評価の時点において新築する場合に必要とされる建築費をいいます。
・再建築価格に対し、建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価をあらわす経年減点補正率をかけることで、その家屋の評価額としています。
・評価額に対し、固定資産税率（魚津市は1.6％）をかけることで、その家屋にかかる税額が算出できます。
・経年減点補正率は、最低２割止まりとし、その後の評価額は据え置かれます。
・家屋の評価は、３年に１回見直しを行います。
・評価の見直しは、新しい固定資産評価基準と、経年減点補正率によって行います。
引用終了
なので自治体としては更地になって合筆となると入って来る固定資産税は古家が無くなった分だけ減る事になるかも知れません。
ただゆったりとした広さの有る敷地の戸建て住宅ならそれなりに人気も出て実勢価格が上がるかもしれず、またそうした方向になって税収が維持できるように方針転換していくのが今の人口減少時代には妥当なのではないでしょうか。