これから賃貸住宅を借りる際には、どのような点を注意したらよいか

【Ｑ１１】　これから新しく借家契約を結ぶに当たってどんな点に注意したらいいでしょうか。

【Ａ１１】　今後、定期借家契約が出回ることが予想されますので、先ず、賃貸借契約書が、普通の賃貸借契約書か定期借家契約書かのどちらであるかを注意してください。

　普通の賃貸借契約書では、「期間満了の時は当事者双方協議して更新することができる」と書かれていますが、定期借家契約書の場合は、「期間満了の時は、更新がないこととする」と書かれています。「契約の更新がない」と書かれていた場合は、定期借家契約になります。契約調印のときに、貸主や不動産屋さんに、「契約書にはこう書いてあるが実際は更新できるから」と言われたとしても、最後にものを言うのは賃貸借契約書に書いてある文字ですから、よく注意する必要があります。

　次に注意すべき点は、契約の中途解約についての条項です。定期借家契約書には、「借主が契約期間の途中で解約するときは、残存期間の賃料を支払われなければならない」と書かれていることがあります。このような条項があったときは、中途解約ができるような条項、例えば「借主が中途解約を申し入れた場合、解約申入れから1ヶ月を経過したときに賃貸契約が終了する」というような条項に訂正してもらってください。

　最後に家賃の値上げに関する条項に注意してください。定期借家契約書では、例えば「家賃は２年ごとに５％増額することに合意する」とか「家賃は5年間は不変とする」というような条項がある場合があります。

　右のような契約条項は、定期借家契約のもとでは有効とされてしまいますので、契約をするときに、よく検討する必要があります。


「Ｑ＆Ａ　定期借家契約」（東京借地借家人組合連合会編）より

全国連絡会が国土交通省と定期借家制度で懇談

借地借家法改悪反対全国連絡会は、定期借家制度導入後の現状と課題や住宅政策について国土交通省と４月２１日午前１０時３０分から１時間半ほど懇談した。国土交通省から住宅局住宅総合整備課の三浦賃貸住宅対策官が応対した。

　規制改革会議の「借家制度の改善」の答申については、「借地借家法の所管は法務省であり、国土交通省は住宅政策として活用しやすいようにＰＲし普及させる」と述べ、「議員立法なので国会の動きをホローしていく」と国交省の役割について語った。

　全国連絡会の代表は、定期借家制度が借家人の追い出しに利用されたり、「再契約可」と契約書に書いてあっても期間満了で借家人が追い出されている実態など指摘し、同制度について借主側の実態を調査すべきであると訴えた。

　また、定期借家推進協議会が平成１２年３月１日以後に契約した居住用の普通借家契約については、当事者が合意により定期借家契約への切替は可能であるとの解釈をしている問題について三浦対策官は「グレーゾーンの問題で法務省の見解を聞いてみたい。当時の国会の審議を重く受け止める必要がある」と回答した。定期借家制度は、特別措置法の附則３条で法施行前の契約当事者が合意の上でも普通借家から定期借家の切替は禁止されている。



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普及しない定期借家制度 不動産業者もそっぽ 国交省調査

　国土交通省は、平成１９年３月に調査した定期借家制度の活用状況について調査結果を公表しました。前回の調査が平成１５年９月に行われています。

　定期借家制度の活用状況（事業者）では、定期借家契約の新規契約に占める割合では、４年前４・７％が今回は５％と、４年間に０・３％しか普及していないことが明らかとなりました。

　事業者が定期借家制度を活用しない理由として、「賃借人にとって魅力が乏しく、空家になる可能性があるため」４５・８％、「普通借家契約に特段の不都合がないため」４４・４％、「調査が厳格であれば、普通借家契約でもトラブルを防ぐことが可能であるため」が２２・８％(複数回答可能)など、定期借家制度は借主ばかりでなく不動産業者にとっても魅力のない制度であることがわかります。

　家主の調査では、定期借家契約の締結実績「ある」が２５・５％に対して、「ない」が７４・５％と多数を占めています。「定期借家制度を活用しない理由」では、「複雑で、正確に理解するのが難しい」４１・９％、「これまでの契約内容で特段の不都合がない」３２・３％、「契約締結等の手続きが煩雑」２６・６％で、家主にとっては建替え・リニューアル計画がある場合や転勤等の留守宅を賃貸する場合以外活用する必要性はないようです。

　入居者の調査では、「定期借家契約にした理由」は、「気に入った物件が定期借家契約だった」が５７・９％で、物件に注意が向いて契約が定期借家であることに気がつかないで借りている場合が多いようです。

　定期借家制度の認知状況では、入居者の中で「内容の全部又は一部を知っていた」３３・０％、「制度があることは知っていた」３４％、「全く知らなかった」が３３％を占め、入居者の多くが定期借家契約の内容を十分に理解しないまま契約してしまう危険があるようです。組合の相談事例でも、「再契約可」という条件で借りたが、契約期間内に建物の売却先が見つかったので再契約できなかったという苦情も寄せられています。

　期間が満了した定期借家契約の件数のうち再契約を締結した件数の割合は、４７・９％で残りの５２・１％が再契約が出来ず、借家人は無条件で追い出されています。
　また、定期借家制度で家賃が安くなると導入時から今日まで喧伝していますが、実際には家賃は安くなっていないようです。アットホームが首都圏で最近行なった調査では、定期借家マンションの平均賃料が月額１５・７万円であり、普通借家１０・２万円よりも５・５万円高いとの調査結果を発表しています。

　国土交通省の調査は、不動産業者の店頭調査で、かなり恣意的な内容となっていますが、定期借家制度は民間賃貸住宅市場においても８年間経過しても全く普及しない欠陥いっぱいの借家制度であることが明白となりました。

なお、定期借家制度を知らない多くの借家人の中に定期借家制度の問題点とさらなる改悪の危険性について借地借家人組合が先頭に立って宣伝・啓蒙する必要性がますます強くなっています。



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定期借家推進協議会が「定期借家シンポジウム」開催

　定期借家推進協議会と都市住宅学会共催による「定期借家シンポジウム」が３月１９日、東京都千代田区の日本大学経済学部７号館で開催されました。

　会場に入ると、動員された不動産会社の社員らしき人がいっぱいでした。冒頭挨拶した同協議会代表世話人の藤田和夫全国宅地建物取引協会連合会会長は、８年前の定期借家法創設当時について「当時の国会は今のようなねじれはなく、自民・さきがけ・社民・自由党の政権で共産党以外は大変協力的だった。しかし、法務省はうるさくて法務委員会では法案が通らないために、法案の名称を借地借家法一部改正から良質な賃貸住宅等の促進に関する特別措置法に変え建設委員会で法案を通した」と苦労話を披露しました。また、「関係団体が非常に苦労して成立した制度だが、いまだに普及に欠けている。（定期借家制度を）完全なものにするために消費者の了解をとった上ですすめていきたい」と定期借家制度のさらなる改悪に向けて決意を示しました。

　来賓には、自民党の衆議院議員の桜田義孝氏、根本匠氏、保岡興治氏が挨拶に立ち、事業用定期借地権が２０年から５０年に延長された成果を強調し、「今年は法改正を視野に、定期借家の見直しを本格的検討していきたい」と訴えていました。
また、国土交通省住宅局の鎌本氏は「定期借家制度は５％の普及にとどまっているが少しずつ普及している。同制度は良質な賃貸住宅のストックの改善に大きく寄与している」と定期借家制度を絶賛する挨拶を行ないました。

　第一部の講演では、国土交通省住宅局の井上俊之住宅総合整備課長が、０７年度に実施した同制度の活用状況調査結果を説明しました。定期借家制度の認知状況では、入居者の３３％が「全く知らなかった」、定期借家制度の活用状況では新規契約に占める割合４年前の調査で４・７％が今回は５・０％と全く普及されていないことが明らかとなりました。

　続いて、同協議会の居住用定期借家マニュアル検討ワーキンググループの座長である吉田修平弁護士が、シンポ当日配布された改訂版「定期借家住宅のスマート活用術」を使い、同協議会の改正課題となっている①重要事項説明と重複する家主の事前説明義務の廃止、②普通借家から定期借家への切替の容認。③小規模住宅について（１）特約がなければ一定の理由により借家人の中途解約を認める現行制度を維持したうえで（２）当事者が中途解約を排除する特約に合意した場合には有効とする。以上３点について説明しました。

　第２部では、一部のパネリストに全国消費生活相談員協会・不動産取引研究会代表で消費生活相談員の玉城恵子氏他をまじえて定期借家制度がかかえる問題点についてパネルディスカッションが行なわれました。玉城氏は定期借家契約の苦情内容として「非正規労働者いわゆるワーキングプアの人達向けの敷金、礼金、仲介手数料０の短期定期借家の賃貸物件が増加し、家賃を滞納して退去を迫られる相談が増加している」等について報告がされました。

　定期借家推進協議会は、定期借家制度の普及促進と借地借家法の改悪に向けて毎年この時期にシンポジウムを行なっているが、国会のねじれ状況を受けて２年前と比べると議員立法成立はかなり困難な状況の中で、本丸の正当事由の見直しは次の課題として、定期借家制度の見直しにしぼって法改悪をすすめようとしていることが明らかとなりました。定期借家推進協議会の借地借家法改悪に向けての執念と今後の借家制度の見直しの動きに目を離せないことを感じたシンポジウムでした。



組合は定期借家制度に断固反対です。

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家を買ったので定期借家契約を解除したい

（Q)　現在、個人所有のマンションを、定期借家契約で借りています。この度、思い切って自分のマンションを持つことにしました。

　そこでご質問なのですが、定期借家契約を借主都合で解除する場合の「やむを得ない事情」に、持家の購入はあてはまりますでしょうか。ちなみに3年契約の3年目になったところです。

　いろいろネット等でも調べてみたのですが、今ひとつあてはまる情報がありません。何卒、ご教授お願いします。

（東京都　30歳代　公務員　男性）




（A)　残念ながら、やむを得ない事情にあたりません
　定期借家契約は、家主と借主がお互いに、「契約期間は一切契約解除しない」ことを条件とした契約です。その代わり、普通借りられない物件が借りられたり、相場より安い賃料で借りられたり出来るのが通常です。

　借地借家法第３８条第５項では、居住用建物で床面積が２００平方メートル未満のものは、転勤、療養、親族の介護などの「やむを得ない事情」により、生活の本拠として使用することが困難になったときは、契約を中途で解除の申入れをすることができるとされています。

　「やむをえない事情」として列挙されているのは、「転勤、療養、親族の介護など」ですが、これらに共通するものは、「借主の意思に関係がない」ということです。

　つまり、他者（企業、病気、親族）の都合により、借主が、もはや生活の本拠として使用できなくなったような場合には、契約解除もやむをえないとしているのです。

　その観点から言えば、「持ち家の購入」は、借主の意思そのものですから、定期借家契約でいうところの「やむをえない事情」としては認められませんので、契約終了まで家賃を支払うのが筋です。

　以上が法的な考え方ですが、家主との合意ができれば、もちろん、合意解除することはできます。駄目もとで交渉してみましょう。

（住宅ねっと相談室カウンセラー　大学生協職員　朝永　彰）


[2004.12.15 掲載]




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東京都がネットカフェ難民の自立支援＝就労や住居で独自策

　東京都は25日、定まった住居がなくインターネットカフェなどに寝泊まりしている「ネットカフェ難民」が自立できるようにするため、独自の就労や住居の支援策を2008年度に講じる方針を決めた。

関係業界と連携し、都が相談窓口を設けて利用者の生活実態や困りごとを聞き、個人の状況に応じた援助をする方向。ハローワークと連携した就労支援や、家主協会などと協力して低家賃の住居をあっせんすることも検討している。　

　東借連ではネットカフェ難民への、住宅確保のための初期費用、礼金・敷金・手数料等に対する支援を要求していたが、どういう支援ができるのか注目される。さらに、保証人の問題も解決する必要がある。

明渡しの調停裁判、納得できる条件で和解できた

大田区大森南２丁目所在の木造トタン葺二階建工場兼共同住宅の内、二階部分の居宅兼作業所約37・95㎡を賃借していた増渕さんが、移転先で感想を述べられた。
　明渡しを求められた約７年前は家主に逆らうなんて考えられなかった。明渡しを拒否すれば何をいわれるかと心配していたが組合に入会して借家人として権利を主張することの大切さは知った。弁護士から改めて、明渡し請求の内容証明郵便が届くと、驚き不安も募ったが、組合は直ちに明渡しを拒否し交渉は組合を通すよう通告した。また、受領拒否された家賃も組合で供託手続きもしてくれたので安心したという。しかし、自分以外の居住者はすでに立退き、工場も閉鎖された時は心穏やかではなかたという。しかも工場の上に共同住宅を増築したので、最近特に地震でのゆれが気になっていた。
そんな時、明渡しの調停裁判となってびっくりしたというが、組合の研修会にも参加している増渕さんは、これはチャンスと自信を持って調停裁判に臨み納得出来る条件で合意。徒歩３分のマンションに住み替えて、東南角の部屋は明るくて風通しも良いし仕事の顧客も増えて笑顔で、こんなにタイミングがよく幸運が舞い込んできてよいのだろうかと、これも組合員になって権利を主張することが出来たからと喜んでいた。（東京借地借家人新聞）



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西新宿再開発で明渡しの調停不調後、家主が再開発業者に転売

新宿副都心の西新宿で美容室を営業している佐伯さんは、昨年家主から再開発を理由に明渡しの調停にかけられた。家主の代理人の弁護士から立退きの補償はいくら位なら明渡しに応じるのか返事してほしいといわれ、知合いの内装屋さんに美容室の内装費用を見積もり、５百万から６百万円かかるといわれ相手に通告した。家主の代理人はこの費用については補償する用意があるがその他、引越しに必要な費用や入居の際にかかる礼金、保証金、手数料などは自己負担するよういわれ、「自己負担してまでも立退き応じることはできない」と断わり調停を不調にした。

ところが、今年７月に家主が再開発業者に売却してしまった。新しい家主も同じ代理人弁護士を通じて明け渡しを請求してきた。同時に家賃の受取り拒否を通知してきた。この時点で組合に相談。組合では、現行通りに家賃の支払いをすること。売却したというけれど、「前家主からは何の通知もないので、法務局にいって建物の登記を確認すること」その上で、家賃の支払い、受取を拒否したら供託で対抗した上で、立退きの話合いをすることをアドバイスした。

佐伯さん「この一年間、立退き請求に始まり、調停、新家主の出現、家賃の受取拒否、弁護士から居座るならば裁判をするなどと脅かされ落ち着いて仕事も出来ない状態だったが、組合に相談して安心しました」と語っている。
　　


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定期借家制度って、何か借主にメリットあるの？

（問）　平成6年4月から1戸建ての貸家を借りて居住しています。定期借家という借家制度ができたそうですが、借りる人には何かメリットがあるのでしょうか。また、借りる際にはどんなことを注意したらよいでしょうか。

　（答）　2000年の3月1日から今までの借家契約に「定期借家契約」が加わりました。
　この定期借家契約は、契約の期間あるいは建物の種類・用途を問わず、契約期間が満了したときは、契約は更新されることなく、終了する契約です。従って契約期間が満了すると、借家人は家主に対し、立退料や引越料その他を一切補償されることなく無条件で明渡さなくてはなりません。

　あなたが借りている貸家の契約は、普通借家契約ですので、借地借家法第28条により、家主に建物を使う必要など正当の事由がない場合には、これまでどおりの借家契約の内容で更新されるので心配する必要はありません。

　家主の中には「法律が変ったので定期借家契約」に切替えを求めてくる場合があるかも知れませんが、今回の改正では、居住用借家の場合には、『当分の間』定期借家契約への切替えはできないことになっています（特別措置法附則第3条）。

　定期借家契約は「礼金・敷金はなくなり、家賃も安くなる」など、メリットがあるかのような宣伝がされていましたが、実際の借家市場では礼金・敷金を取るケースが多く、家賃も普通借家物件に比べ高額な物件が出回っています。賃貸住宅市場は不況で空家が多く、定期借家物件は今のところ人気がありません。

　はっきり言って定期借家契約は借家人に何のメリットもありません。再契約できるという条件が付いても要注意です（注）。再契約できるかどうかは家主の意思次第で借家人は何の要求もできません。不動産業者に勧められても断って、更新のできる普通借家物件を紹介してもらいましょう。

　（注）国土交通省の「定期借家契約の実態調査」（2004年１月16日発表）の中に平成14年の定期借家契約7111件の内で再契約が出来なかったのは3911件で55％という結果がある。

　言い換えると55％の借主が再契約を一方的に拒否されて無条件で居室から立退かざるを得なかったという事実は注視しなければならない。

　定期借家制度は期間が満了すると貸主は契約を一方的に終了させ、立退料を支払うことなく確定的に明渡を完了させられる。借主にとっては非常に危険な契約である。


東京借地借家人新聞より



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４月に退出したアパートの敷金 組合の請求で全額返還

福生市のアパートを今年４月末に退去したが、預けた敷金１６万円が戻らないので管理している不動産屋に連絡したところ、「内装するのに２２万円かかるので敷金は返せない」と言われた。

　借家人はこのアパートに１年1ヶ月しか入居していないし、室内も入居時も汚れていてクリーニングも不十分だった。組合から敷金１６万円を借主に返金するよう通告したが、返事がないため再度家主宛に通告したところ、８月下旬になってようやく借家人の銀行口座に敷金全額が振込まれた。


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１1月の定例法律相談会

◎日時　１1月14日（水）午後1時３０分から
午後４時まで（先約順）
◎会場　組合事務所
◎担当　組合顧問　土橋実弁護士
組合員の相談は無料。電話で予約の上お越し下さい。

どなたでも組合に加入できます。　０４２（５２６）１０９４

定期借家制度は借主に何かメリットあるのか

　（問）　平成6年4月から1戸建ての貸家を借りて居住しています。定期借家という借家制度ができたそうですが、借りる人には何かメリットがあるのでしょうか。また、借りる際にはどんなことを注意したらよいでしょうか。


　（答）　2000年の3月1日から今までの借家契約に「定期借家契約」が加わりました。
　この定期借家契約は、契約の期間あるいは建物の種類・用途を問わず、契約期間が満了したときは、契約は更新されることなく、終了する契約です。従って契約期間が満了すると、借家人は家主に対し、立退料や引越料その他を一切補償されることなく無条件で明渡さなくてはなりません。

　あなたが借りている貸家の契約は、普通借家契約ですので、借地借家法第28条により、家主に建物を使う必要など正当の事由がない場合には、これまでどおりの借家契約の内容で更新されるので心配する必要はありません。

　家主の中には「法律が変ったので定期借家契約」に切替えを求めてくる場合があるかも知れませんが、今回の改正では、居住用借家の場合には、『当分の間』定期借家契約への切替えはできないことになっています（特別措置法附則第3条）。

　定期借家契約は「礼金・敷金はなくなり、家賃も安くなる」など、メリットがあるかのような宣伝がされていましたが、実際の借家市場では礼金・敷金を取るケースが多く、家賃も普通借家物件に比べ高額な物件が出回っています。賃貸住宅市場は不況で空家が多く、定期借家物件は今のところ人気がありません。

　はっきり言って定期借家契約は借家人に何のメリットもありません。再契約できるという条件が付いても要注意です（注）。再契約できるかどうかは家主の意思次第で借家人は何の要求もできません。不動産業者に勧められても断って、更新のできる普通借家物件を紹介してもらいましょう。

　（注）国土交通省の「定期借家契約の実態調査」（2004年１月16日発表）の中に平成14年の定期借家契約7111件の内で再契約が出来なかったのは3911件で55％という結果がある。

　言い換えると55％の借主が再契約を一方的に拒否されて無条件で居室から立退かざるを得なかったという事実は注視しなければならない。

　定期借家制度は期間が満了すると貸主は契約を一方的に終了させ、立退料を支払うことなく確定的に明渡を完了させられる。借主にとっては非常に危険な契約である。




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定期借家契約は、礼金取っていいの！

(Q)定期借家契約の物件を契約することになったが、ふつう、定期借家契約の場合には礼金はいらないと聞いていたが、多額の礼金がいるという説明を受けた。物件自体は気に入っているので、礼金の支払いなしに契約したいが可能か？


(A)「礼金」というのは、敷金などとは異なり、もともと、法的にはっきりした根拠のないお金です。
　ふつうの賃貸借契約においては、「家賃の前払い」的なものであるとか、「賃借権設定の対価」であるとか、立退き料支払いのための準備金的なものであるとか、さまざまな解釈がされています。
　ところで、定期借家契約の場合には、立退き料の支払いが不要であるため、通常は、礼金が不要とされています。
　しかし、定期借家契約では、礼金は取れないという制限はありませんので、礼金が設定されている場合もあります。
　家主との交渉で、礼金の支払いを免除してもらうか、それが不可能なら、借主にとっては契約期間満了で無条件で借家を明渡さなければならない制度ですから、契約そのものをやめた方がよいでしょう。


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定期借家制度、「活用実績あり」業者は半数にとどまる／国交省調査

国土交通省は3日、「定期借家制度実態調査」結果を発表した。定期借家推進協議会、（財）日本住宅総合センターの協力を得て調査したもので、賃貸住宅ストックの多い上位26都道府県の事業者（5,100社）、家主（主として東京都、3,000人）、入居者（主として東京都、3,000人）にアンケート票を送付。事業者1,282社、家主506人、入居者385人から回答を得た。

　定期借家制度の実績のある事業者は55.0％、実績のない事業者は44.9％とほぼ拮抗した。ただし、実績のない事業者のうち、74.6％が「今後、定期借家制度を活用したい」と答えた。家主では、「活用したことがある」が25.5％とさらに少なかったが、実績のない家主の65.8％が「今後活用したい」とした。

　定期借家制度で定められている事項のうち、書面による説明義務が「負担になっている」と答えた事業者は55.0％、家主は61％にのぼった。ただし、「書面による説明は存続すべきか」との問いには、事業者の50.5％が「（紛争の回避につながる、等の理由から）存続すべき」と答えた。一方、家主は64.9％が「廃止しても支障がない」と答えた。入居者は「廃止しても支障がない」が32.2％、「存続すべき」が41.2％だったが、実際に定期借家制度を使った入居者の56.8％は「（契約書に記載されているので）廃止しても支障がない」と答え、説明の簡略化を望んでいることがわかった。

　また、普通借家から定期借家への切り替えについては、事業者、家主、入居者全てで「切り替えを認めても支障がない」との回答がトップ。その一方で、賃借人の中途解約権については、事業者、入居者が「存続すべきである」がトップだったのに対し、家主だけは「廃止しても支障がない」と温度差があった。

借地借家問題市民セミナー 武蔵野で開催

　東京多摩借地借家人組合は、下記の日程で「借地借家問題市民セミナー」を開催します。

日時　６月２３日（土）午後１時３０分開会

会場　武蔵野公会堂・第４会議室〈参加無料〉

講師　東京多摩借地借家人組合　事務局長　細谷　紫朗

講演　「借主の知って得する借地借家の法律知識」

　講演終了後、質問・相談を受付けます。

問合せ　東京多摩借地借家人組合　　０４２〈５２６〉１０９４