借家契約につけられた更新料支払特約は消費者契約法に違反して無効（大阪高裁判決）

大阪高等裁判所判例―借家契約に付けられた更新料支払特約は消費者契約法一〇条に違反し無効として、過去四回の更新で支払った合計四〇万円の返還することを賃貸人に命じた画期的事例（平成二一・八・二七）

（事案の概要）
Ａ（賃借人）は、平成一二年八月、四階建共同住宅の一部屋を、Ｂ（賃貸人）から、月家賃四万五千円で、借りて居住を始めた。契約書には、契約期間一年間、更新料一〇万円と記載され「更新の場合、契約書記載の更新料を支払わなくてはならない」と明記された更新料支払特約があった。
以後一年毎に更新（左記）。
①平成一三年八月一〇万円
②同一四年九月　一〇万円
③同一五年八月　一〇万円
④同一六年八月　一〇万円
⑤同一七年八月　一〇万円
合計五〇万円
Ａは、平成一八年には契約を解約して明け渡し、支払った更新料五〇万円の返還請求の訴訟を京都地裁に起こした。京都地裁はＡ敗訴。大阪高裁は地裁判決を取消し、Ｂに②③④⑤の更新時既払更新料四〇万円全額返還を命じ、Ａ逆転勝訴。
①は消費者契約法施行（平成１３年四月一日）前にされた平成一二年の当初契約によって支払われたものだとして認められなかった。

　（裁判の争点）
　Ａが訴えたこの裁判の争点は、ＡＢ間の更新料支払特約が、消費者契約法一〇条（「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則（信義則）に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」によって無効か否かである。

　（大阪高裁判決の要旨）
　大阪高裁は、「消費者契約法が立法された下で見直してみると・・（中略）・・、この約定は、賃借人に無視できないかなり大きな経済的負担が生じるのに、本件更新料約定は、賃借人が負う金銭的対価に見合う経済的根拠は見いだせず、むしろ一見低い月額賃料額を明示して賃借人を誘引する効果があること、賃貸人と賃借人との間においては情報収集力に大きな格差があったのに、本件更新料約定は、客観的には情報収集力に乏しい賃借人から借地借家法の強行規定の存在から目を逸らさせる役割を果たしており、この点で、賃借人は実質的に対等にまたは自由に取引条件を検討できないまま本件賃貸借契約を締結させられた」「本件更新料約定は、民法第一条第二項に規定する原則（信義則）に反して消費者の利益を一方的に害するもので、無効であると判断した。無効な更新料約定によりＡが支払わされた四〇万円の既払更新料は、賃貸人（Ｂ）の不当利得であるから、賃借人（Ｂ）に返還せよという判決である。

　(本判決の評価)
　賃貸借契約における更新料特約に消費者契約法一〇条を適用した初めての高裁判決であり、本件のような内容の更新料特約を消費者の利益を一方的に害し無効とした画期的なもの。なお、本年になり、七月二三日、九月二五日に、同様に消費者の勝訴とした京都地裁の判決が出ている。
（弁護士　田見高秀）

(東京借地借家人新聞１１月号）


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