管理会社に委託した家主にも不法な追い出し行為責任が認められた事例

建物の管理会社による追い出し行為について不法行為責任を認めるとともに、賃貸借契約の解除を認める確定判決を得ていながら、公権力による明渡しを実行せず、原告の居住を黙認した上、個別に管理会社に滞納家賃の取立等を委任した家主にも、追い出し行為に関する責任が認められるとした事例（姫路簡裁平成２１年１２月２２日判決）

【事案の概要】

Ａ（借主）とＢ（貸主）は平成１５年にアパートの賃貸借契約を締結、Ｃ社はＢとの間で管理契約を締結し，賃借人に対する家賃等の集金等を委託していた。平成１８年、Ａの家賃滞納によりＢは賃貸借契約を解除する訴えを起こし、同年末、契約解除を認める判決が確定するも、Ａはその後も賃料を滞納しつつも本件建物に居住し続け，一方，家主Ｂは，賃料相当損害金を受領し続けていた。
平成２０年６月，Ｃ社の社員ＤがＡ宅に赴き，張り紙を貼ったり，家賃督促のハガキを入れたり，ドアの鍵部分にカバーを掛けたりした。その後，Ａが一部家賃を入金したことによりＣ社は鍵を開けた。平成２１年４月末，ＤがＡ宅に赴き，張り紙を貼ったり，家賃督促のハガキを入れたり，同年５月，ドアの鍵部分にカバーを掛けたりした。また後日、ＤがＡ宅に赴き，ドアに「荷物は全て出しました」との張り紙を貼った。

【判旨】

Ａに恒常的な賃料あるいは賃料相当損害金の不払が存在したとはいえ，上記取立行為は社会的行為として許されるものではなく，何ら言い訳のできない不法行為といえる。
家主Ｂは，本件賃貸借契約について，裁判所の確定判決により債務名義を得ているにもかかわらず，公権力による明渡しを実行せず，Ａの居住を黙認した上，Ａの滞納家賃の取立等のため，個別にＣ社にそれを委任し，その結果，Ｃ社の社員Ｄが，Ａに対し不法行為（取立行為）を行ったのであるから，Ｂに不法行為責任が存することは明らかである。

【寸評】

管理会社による滞納家賃の取立行為（追い出し行為）が許容される限度を超えたために不法行為責任が認められた事例であるが、明け渡しを認める確定判決を得ておきながら実力行使による追出しを依頼した家主にも同様の責任を認めた（慰謝料額は３６万５０００円）。近時の悪質な滞納家賃の取立、追い出し行為に警鐘を鳴らす事例として紹介する。
（弁護士　松田耕平）
(東京借地借家人新聞より）