借地の更新料請求訴訟で組合員が全面勝訴 更新料５７４万円の請求棄却

　渋谷区で41坪を借地しているＹさんは、２０年の借地契約が平成１８年１２月末で期間満了し、翌年の１９年２月に更新料として借地権価格の１割の計算で５７４万円の更新料を請求され、地代も増額を請求されました。河野さんは、組合の学習会にも参加していて、更新料については支払義務のないことを知っていたので、直ちに更新料の請求を拒否するとともに、地代の増額についても地主の請求は公租公課の４・１倍で高いので、地代値上げも拒否しました。

　昭和６２年の前回の更新の時は、Ｙさんの父親が７００万円の更新料を支払ってしまいました。平成２年に父親が亡くなり、Ｙさんが借地を相続しました。地主は、弁護士を代理人に立て、更新料を支払うよう何度か請求がありましたが、その都度明確に更新料の請求を拒否しました。地主の代理人は更新料の支払いに応じないなら、訴訟を提起して解決する、年５分の利息をも合わせて請求すると言っていました。

　今年３月に提訴され、Ｙさんは組合の顧問弁護士を代理人に立て争い、１０月に判決が下りました。結果は、原告（地主）の請求を棄却する、訴訟費用は原告の負担とする。以上の判決が下り、被告のＹさんが全面勝訴し、地主は控訴せず判決が確定しました。

　今回の裁判で最大の争点になったのは、更新料支払の合意があったか否かでした。原告は、昭和６２年の契約更新の際に借地人が更新料の支払があったことをもって、将来の更新時にも更新料を支払う合意が成立していると主張。被告は将来の更新時に更新料を支払う合意はしていないと主張しました。

　東京地裁の裁判長は、「本件借地契約書には更新料の支払について定めた条項はない。そうすると、昭和６２年の本件借地契約の更新の際に更新料の支払いがあったことをもって、直ちに、将来の更新料を支払う合意が成立したとは認めがたいというべきである。……　その他原告の主張を認めるに足りる証拠はない。よって、主文のとおり判決する。」と地主の更新料請求は棄却されました。

　このように、東京地裁の判決では、２０年前に更新料を支払ったことをもって、契約書にも更新料を支払うとの明確な合意がない場合には、更新料を請求する根拠はないとしています。逆に、契約書に「更新料として借地権価格の５％を支払う」と明確に書き込まれ、借地人が契約書に署名すると、更新料の支払う合意があったとされてしまう恐れがあるので注意する必要があります。（東京多摩借地借家人組合ニュース１２月号より）


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