裁判事例 賃料滞納と賃貸人の居室内への無断立ち入り

東京地裁判決　平成18年5月30日
（判例時報1954号　80頁）

《要旨》
「賃料滞納時に賃貸人は無断で立ち入りできる」との特約が付された建物の賃貸借契約について、管理会社が賃料を滞納した賃借人の部屋に無断で立入ることが不法行為に当たるとされた事例


(１)　事案の概要
　平成15年12月、賃借人Ｘは、不動産会社Ａの所有するマンションの一室について賃貸借契約を締結した。
　本件賃貸借契約には「①賃借人が賃料を滞納した場合、賃貸人は賃借人の承諾を得ずに本件建物に立ち入り適当な処置をとることができる。②賃借人が賃料を２か月以上滞納した場合は、賃貸人は賃借人に対して何らの通知・催告を要することなく直ちに本件賃貸借契約を解除することができる。③賃借人は賃貸借契約が終了した場合、破損・汚損箇所の修復費用を負担する。」旨の特約があり、Ｘは特約を承諾する書面をＹに差し入れていた。
　平成17年7月、Ｘが2か月の賃料を滞納し、Ａから委任を受けた管理会社Ｙは、Ｘに本件賃貸借契約の解除を通知した。Ｙの従業員は同年8月、Ｘの不在中に本件建物の扉に施錠具を取り付け、翌日には本件建物に立ち入り、窓の内側に施錠具を取り付けた。Ｘは同年9月に本件建物を明け渡した。　
　Ｘは、無断で立ち入ったり施錠することは違法な私生活の侵害であり、本件特約及び本件承諾書は公序良俗に反して無効であると主張し、Ｙに慰謝料100万円を請求した。これに対しＹは、本件特約及び本件承諾書は合理性があり立入りは適法である、Ｘは悪質な占有を継続したと主張し、Ｘに未払い賃料と汚損修復費用を請求した。　　

(２)　判決の要旨
　①Ｙが本件建物に立ち入ったり施錠具を取り付けたことはＸの平穏に生活する権利を侵害するものである。
　②本件特約は法的な手続きによらずにＸの平穏な生活を侵害するもので、緊急等特別の事情がある場合以外は原則として許されず、特別の事情があるとはいえない場合に適用されるときは、公序良俗に反し無効である。　　
　③ＸがＹの連絡に応答せず、本件賃貸借の解除が有効としても、Ｙが法的手続きを経ずに債務の履行や退去を強制できる特別の事情とはいえない。
　④Ｙの従業員が本件建物に立ち入る等したことはＸの権利を侵害する違法な行為であり、Ｙは民法715条（使用者等の責任）に基づき損害を賠償する責任がある。Ｘの精神的苦痛に対する慰謝料は5万円と認める。


(３)　まとめ
　本件は、自力救済に関して、「法律に定める手段によったのでは、違法な侵害に対して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる、緊急やむを得ない必要な限度の範囲内でのみ、例外的に許される（昭和40年12月7日最高判）」ことを改めて示している。