東京都、自力救済などの違法行為で家賃保証関係団体に指導

　東京都は16日、家賃保証に関し、都内の消費生活センターに寄せられる相談が増えていることから調査を実施。東京都消費生活条例に違反するおそれのある行為について、事業者に対し指導を行なうとともに、都民に対し問題点などを周知した。

　都内の消費生活センターにはこれまで、「戸建て賃貸住宅の家賃を1ヵ月滞納したら、保証会社が夜中に取り立てにきて、都度、訪問料を課せられた」などの家賃保証に関する相談が寄せられており、件数も2007年が67件、08年が122件と増加傾向にある。

　そこで、東京都は家賃保証関係団体に対し、（1）契約書面に消費者契約法に定める利率を超える違約金など、消費者契約法の趣旨に反する条項を定めないこと、（2）契約書面に、契約の履行を迫るため、ドアロック、鍵交換、荷物の搬出などの違法な自力救済を行なうなどの趣旨を記載しないこと、（3）契約内容の実現において、違法な自力救済を行なわないこと、（4）契約内容について、わかりやすく丁寧な説明を行なうこと、（5）やむをえず家賃を滞納された場合に、深夜に及ぶ執拗な督促など、消費者である賃借人の平穏な生活を侵害するような行為を行なわないことなどを要請。

　併せて、今後家賃保証契約において、東京都消費生活条例に違反する行為がある場合は、適正に対処していくことを申し入れた。(住宅新報最新ニュース　2月18日）

裁判事例 補修を怠った家主に対する敷金返還請求

東京簡裁判決　平成16年7月5日
（判例集未登載）

《要旨》
　貸主が約定の補修義務を果たさず、賃借人から契約を手付放棄により解除した際の敷金等返還請求が認められた事例


(１)　事案の概要
　賃借人Ｘは、平成15年6月28日、貸主Ｙとの間でアパートの一室の賃貸借契約を締結した。Ｘは当該契約に先行して6月18日に手付金５万円を支払ったほか、敷金等２１万円余を支払った。上記契約に際して、Ｘは、畳の交換などの補修を求めたが、Ｙは畳の交換費用の半分はＸが負担するように言ったが、むしろＸはＹから現状のままで本件アパートに入居してほしいと言われていた。Ｘは、本件契約後も現状のまま入居するか迷っていたところ、Ｙから契約をやめてもよいと言われたので本件契約を解除し、上記預入金26万円余の返還を求めた。
　これに対してＹは、アパートの襖については、同年7月10日ころに張り替えることを予定しており、畳については交換することにしていたと主張。さらに、本件契約において、賃借人の都合により本件契約を解約するときは、解約日の３カ月前に書面により賃貸人に提出しなければならず、これに従った解約をしない場合には、賃借人は賃貸人に対し、賃料と共益費の合計額の６カ月分を保証する旨の合意がなされており、Ｘはこれに沿った解約をしていないので、本件契約解除の効果は認められないこと、賃借人が賃貸人に一旦払った礼金や家賃または共益費は一切返還しないとする合意があるので、Ｙにこれらを返還する義務はない等として、争った。

(２)　判決の要旨
　①ＹはＸの入居までに風呂場の壁修理その他を補修すべき義務を負ったとはいえない。
　②Ｙは事業者として、Ｘは消費者として本件契約を締結しているが、本件契約の解約にあたり賃料と共益費の合計額の6か月分を保証する旨の合意等は、著しくＸの権利を制限し、又はＸの義務を加重するので、消費者契約法10条に照らして無効である。
　③Ｙは、Ｘに対し解約権を付与したものと解され、本件手付は民法５５７条に定める解約手付の性質も有していると解すべきである。本件契約の賃貸借期間は平成15年7月1日からであるが、Ｙは少なくとも襖の張替えや畳の交換などの義務は負っており、貸主としての履行着手しない段階である平成15年7月８日には、Ｘは、Ｙに対し本件契約の解約申入れをしていることが認められる。
　④以上によれば、Ｘは、Ｙに対し、平成15年7月8日に、本件手付を放棄して契約を解約したことが認められるから、ＸのＹに対する２１万円余の請求を認容する。


(３)　まとめ
　契約に先立って借主が媒介業者に支払う金銭で、順位確保の性格を持つ預り金についてのトラブルは多い。本件は直接契約当事者である家主に支払っていること等から、「手付金」として認定された。