賃貸借契約を終了させるにはどのような手続が必要か

● 賃貸借契約は、「定期借家」の場合を除き、基本的には期間が満了しても契約が更新されるものとして締結されています。したがって、契約期間の満了と同時に契約を終了させる場合であっても、貸主から契約を終了させるためには、期間満了1年前から6ヶ月前までの間に、借主に対し「更新しない」という通知をしなければならず、かつ、その通知をするには、その通知が正当と認められる、いわゆる「正当の事由」(注)が必要とされています。(借地借家法第26条第1項、第28条)。

(注) 「正当の事由」は、貸主・借主双方がその建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の貸主が建物の明渡しの条件としてまたは建物の明渡しと引換えに建物の借主に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、判断するとされています(同法第28条)。


● 貸主が更新を拒絶した場合、契約は「法定更新」されますが、その場合の契約は、「期間の定めのない」契約となります(同法第26条第1項ただし書き)。

● この「期間の定めのない」契約の場合は、貸主はいつでも解約の申し入れをすることができ、その申入れの日から6ヶ月を経過すれば契約は終了しますが、その場合にも「正当の事由」は必要となります(同法第27条、第28条)。

● 一方、借主から契約を終了させる場合には、「定期借家」の場合を除き、借地借家法には特別の規定がありませんので、通常、当事者間の特約で、1ヶ月前に予告をすることにより契約を終了させることができる旨を定めています。詳細は、末尾資料12に掲載されていますので、参照してください。

● また、「定期借家」の場合にも、前述のとおり、借主からの解約申入れについては、一定の場合に限り、1ヶ月前の予告をもって契約を終了させることができる旨が約定されていますので(同法第38条第5項)、標準的な定期の賃貸借契約書にもその旨が定められています。詳細は、末尾資料13に掲載されていますので、参照してください。

● なお、貸主から契約を終了させる場合の借地借家法上の規定は、強行規定とされていますので、それと異なる特約で借主に不利なものはすべて無効となります(同法第30条)。したがって、借主からの解約申入れ期間を1ヶ月前とする際に、貸主からの解約申入れ期間を3ヶ月前とする契約書が散見されますが、この予告期間の定めは無効ということになります。しかし、借主がその貸主からの申し出に応じ、当事者が合意で契約を終了させることはできます。



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