親一代限りの借地契約は有効か

（Q）親の代に一代限りという約束で借地していましたが、最近親が亡くなりました。地主から土地を返還するよう迫られていますが、どうしたらよいでしょうか。
（Ａ）一代限りという約束は、結局借地人の死亡の時を借地契約の終了時期とする合意が行なわれたものと理解することができます。このような合意は、借地権を借地人の死亡といういつ生ずるかわからない不確定な事実で消滅させるものですから借地人の地位をきわめて不安定にします。
　借地権に一定の長い存続期間を保障し、また期間が満了したとしても土地所有者の側に正当事由がないかぎり、借地契約の更新拒絶を認めないとする旧借地法の趣旨に反する借地人に不利な特約であるといえます。このような特約は、旧借地法によりますと効力がないものとされています（旧借地法１１条、東京高裁昭和４８年１１月２８日判決、東京地裁昭和５７年３月２５日判決）。
　旧借地法及び判例から考えますと、本問の場合には、「親一代限り」という約定は借地人に不利なもので無効ですから、期間の定めのない場合に該当します。従って、親が借地契約した時から堅固建物では６０年間、非堅固建物（木造）は３０年間借地権が存続することを旧借地法によって保障されていることになります。
　もっとも、親の死亡の時が、６０年または３０年の期間の満了時だとしても、地主の側に正当事由がなければ、借地の返還を請求できないことはいうまでもありません。また、６０年または３０年の期間がすでに経過していた場合には、借地契約は、３０年（堅固建物）、または２０年（非堅固建物）の期間をもって法定更新されていることになります（旧借地法６条）。

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