不動産管理会社から不当な更新手数料を請求されても支払う必要はない

問）
家主に支払う更新料以外に管理会社から更新手数料の請求が来た。契約書をみると確かに特約として更新の際には更新料と更新手数料が必要であるという記載があった。更新手数料の支払を拒否することが出来るのか。

（答）
元来は契約の更新は家主と借主の間で行うものであった。しかし、家主が自ら更新手続きを行うことを煩わしく思い、家主の代理人として管理会社に業務を委託することがある。

　その場合、家主は管理会社に契約更新の手数料を支払うことになる。管理会社は更新手数料を家主から受け取れば業務終了ということになるが、中には家主から手数料以外に借主からも何の合理的理由も無く更新手数料を請求してくる業者もある。家主から受け取るべき手数料を総て借主に転嫁して徴収する悪質な業者もある。

一般的には更新に関与する業者は、家主から委託を受けて更新事務を行うものであるからその労務報酬は家主が負うべきものである。支払うべき理由も無いのに手数料を徴収するというのは不当利得に当り、もし既に支払っているのであれば、支払った手数料の返還請求をすべきである。裁判所に提訴して過去に支払った手数料を全額返還させた例もある。

　ところが常識的に支払う必要が無い費用を「特約」として入れた場合、判例では、
　①特約の必要性に加えて暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在する
　②通常の義務を超え義務を負うことについて認識している
　③借主が特約による義務負担の意思表示をしていること
　以上３つの用件を充たしている場合でなければ特約として認められないのが裁判例である。

先ず借主が管理会社に更新手続きを依頼していないので更新手数料を支払う必要性や支払う合理的な理由があるとは考えられない。
従って契約書に更新手数料の記載があるとしても「特約」として認められないということになる。

　2001年４月以降に結ばれた契約及び、更新した契約書の中にそのような特約があれば消費者契約法10条の「消費者の利益を一方的に害する条項」に該当し、そのような特約は無効ということになるので、借地借家人組合に相談してみるべきである。


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