Ｑ 解除に伴う違約金の定め方に問題があるときの規定の効力は

Ａ　◎よくあるトラブル
　消費者契約法では、契約が解除された時、消費者が事業者に支払う損害賠償額や違約金を予め定めている場合で、その額が一定の限度を超えるときは、超える部分は無効としています（９条１号）。
　消費者契約では、消費者に契約違反があって事業者が契約を解除する場合や、消費者が解約を申し出て事業者がこれに応ずる場合（合意解除）に、事業者が消費者に高額の損害賠償や違約金を請求できることを予め定めている例があります。
　従来から契約条項に関する消費者トラブルの中では、比較的多く見られるものです。消費者が意に反して契約を締結させられながら、高い解約料を恐れて解約をためらうというケースが少なくありません。もともと民法では損害賠償額の予定は有効であり、暴利行為に当たるような場合を除き、裁判所はその額を増減できない、とされています（民法１２０条１項）。

　◎損害賠償等の定めを制限
　消費者契約法は、たとえ消費者に契約違反があった場合といえども、実際の損害を超えて事業者に利得を得させることは不当と考え、解除に伴う損害賠償額や違約金の定めを制限しました。上限となる金額は、解除の時期等の区別に応じ、その消費者契約と同種の契約の解除に伴って、その事業者に発生する平均的な損害額です。これを超える損害賠償や違約金の約束は無効ですから、事業者はその部分を請求することはできません。


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東京の地価大幅に上昇 警戒の必要が

国土交通省が今年の公示地価を先月発表した。東京では住宅地、商業地ともに大幅に地価が上昇した。都区部の住宅地は前年比で１１・４％（０６年は３・７％）、商業地は１３・９（０６年は２・９％）とアップしている。昨年マイナス０・７％だった多摩地区でも、今年は住宅地がプラス４・６％と１９年ぶりに上昇に転じた。

　区部別平均では住宅地で港区が２７・２％、渋谷区で２４・８％、中央区で２０・９％と３区で２０％を突破した。品川・目黒・大田・世田谷・千代田・文京・台東・豊島・足立の１０区で１０％を上回った。多摩地区の住宅地でも武蔵野・府中・調布でも８％台の上昇となった。

都心の商業地から始まった地価上昇が、あっという間に住宅地にまでは波及し、かつてのバブルの再燃が懸念される。土地鑑定委員会の鎌田薫委員長は「評価の過程で収拾した事例を見ると、地価上昇の著しい地域で、通常の利便性・収益性などでは合理性を説明できない価格形成がなされたと推察されるものも散見された」と指摘、そのような地域の取引の地価動向を監視する必要があるとの見解を示した。
　背景には不動産ファンドなど世界のマネーが日本の低金利を利用して不動産投資を活発にさせているという。その先兵として地上げ屋が暗躍し始めている。


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