宅地３年連続上昇・地方横ばい「現在は下降」 路線価

国税庁は１日、相続税や贈与税の算定基準となる０８年分の路線価を公表した。標準宅地の平均路線価は１平方メートルあたり１４万３千円で、３年連続上昇。３大都市圏では大阪圏で上昇率が縮小し、地方圏は横ばいだった。（中村信義、舟橋宏太）

　公表結果に不動産関係者の間では「昨年後半以降の景気の鈍化がまだ反映されていない。実際は悪くなっている」との見方が有力だ。

　３大都市圏では、東京圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）が１平方メートルあたり３５万１千円で前年比１４．７％、名古屋圏（愛知）が同１２万２千円で同１０．９％。上昇率は拡大しており、堅調な伸びを示した。

　大阪圏（大阪、兵庫、京都、奈良）は同１７万５千円で同７．４％の上昇だったが、上昇率は縮小。これは京都市が０７年９月から始めた「新景観政策」の影響が大きいとみられている。新しいビルの建設や建て替えにあたり、高さや容積に制限がかかるため、京都市の担当者は「小さいビルだと採算性が確保できず、建てにくいようだ」と説明。京都府の上昇率は前年の７．０％から５．１％に縮小している。

　札幌、仙台、福岡を抱える道県は上昇率が拡大した。北海道は６．５％、宮城県は１２．５％、福岡県は８．６％の伸びだった。地方の拠点都市は人口やインフラが集積するほか、不動産投資マネーが流入する傾向にあり、高成長を支えた。

　３大都市圏を除いた地方圏全体では１平方メートルあたり５万２千円で、昨年と同額だった。下落したのは２８県。下落率が拡大したのは昨年は１県だけだったが、今年は１２県と大幅に増えた。拠点都市の成長が面的に広がっておらず、各地方において、一極集中が進んでいる様子が伺える結果となった。

　都道府県庁所在地の最高路線価を見ると、上昇したのは２５都市で、昨年の２０都市から増加した。上昇率は東京、大阪、名古屋で縮小したが、神戸やさいたまは拡大した。最も伸びたのが仙台で、前年比３９．８％の伸びだった。

　全国の最高値は２３年連続で東京・銀座５丁目の「鳩居堂」前で、１平方メートルあたり３１８４万円だった。交差点を挟んだ銀座４丁目の「三越」前、「和光」前も、同額で２年連続のトップとなった。

　路線価の公表は、昨年までは８月１日だったが、今年から１カ月早まった。これまでは路線価図などの冊子約２万６千冊を作製し、国税局や税務署に置いていたが、今年からインターネットでの閲覧のみとなり、製本や校閲などの作業量が減少。公表が前倒しされた。 (アサヒコム　７月１日）

消費者契約法（２００１年４月１日施行）以降、敷引特約裁判で無効に

２００８／３時点の資料で　以下、原状回復費用の問題をまとめてみました。

賃貸住宅を借りて使っていると、ここ彼処が痛んできます。
その場合、キズの痛み方により、考え方が二つに分かれてきます。
一　故意過失で痛めた場合。
二　自然損耗　これは普通に使っていて、自然に少しづつ痛む分です

　この一つ目の故意過失は、借主が「ガラスを割った」とか、「お風呂を空だき
した」とかは、借主の過失なので、借主負担ということで問題はありません。

　二つ目の自然損耗とは、普通に使っていて痛む分です。つまりクロスが日焼け
とか手あかで少しづつ汚れるとか襖が破れるとか畳のゴザが破れてくるとかの通
常損耗の痛みをどう取り扱うかが、現状回復問題そのものであり、その自然損耗
を貸主、か　借主か　どちらが負担するかという問題でもあります。
そしてその解決方法は、その地域の商慣習に因るところが大きいのです。



この原状回復費用の商慣習は、以下３方式が考えられます

家賃精算方式　これは自然損耗が、家賃に含まれているという民法の本来の立場（原状回復費用上乗せ賃料）
定額精算方式　契約時にあらかじめ敷引（解約引）と称して、原状回復費用金額を予め決めてしまう方式　と　
実費精算方式　解約時に実際にかかる修理代金から精算する方式＝（主に京都・関東のやり方）

に分かれます。

　この定額精算方式も実費精算方式も、両方とも併せて請求するという方式は、
ないんですね。どちらかの方式にしてくださいということになります。ここがポイントです。

　家賃精算方式　これは、法律上の本来の方式であり、これと違った慣習とか特
約が無ければ、通常損耗は家賃に含まれているという大変わかりやすい方式なの
ですが、実務上は、わずかしか存在しません。ここが難しいところです。

いわゆる消費者契約法（2001/4/1施行)契約法は、民法の原則に違反するやり方は、
それなりの裏付けが無い限り、契約時にさかのぼって無効にしますという法律です。

次に阪神間に限って考えてみますと
　阪神間の「敷引」「解約引」、もしくは「礼金」という商慣習は、
定額精算という、契約時に、あらかじめ原状（現状）回復費用の金額を決めてか
ら契約を行うという慣習のことになります。

　この「敷引」、「解約引」、もしくは「礼金」という商慣習には
入居中の通常損耗はもちろん、借家契約のお礼、空室損料を補うこと更新料　等が
含まれていると考えられています。

ですから
　「借主の無知を知っているので請求をしている」といった悪意の貸主の、
契約時と解約時に２重に原状回復費用の請求を行うという行為は、本来許されざ
る行為となる訳です。この不景気で、預かっているお金が無い貸主が増加し、
原状回復問題にかこつけて、全額返さない悪質な事例が発生し始めております。

しかし、公的な融資の場合は注意が必要です。
　つまり住宅金融公庫とか住宅都市整備公団の融資物件は、基本的に関東方式、
つまり「解約時の実費精算」が原則なので、注意が必要です。
　つまり阪神間に建物が建っていても、関東方式である解約時の損耗で支払額が
決まる実費精算方式の建物があるということです。
　さら平成１０年の秋以降の新しい住宅金融公庫の融資物件には、第一の方式つまり
家賃精算方式ですので、契約時の定額精算もなく、なんと解約時の実費精算もな
いのです。これは、平成１０年に配布された国土交通省のガイドラインに則ったものです。

平成１７年７月１４日、神戸地裁で、敷引が１００％無効の判決
保証金３０万円　・　敷引２５万円　・　家賃５．６万円　・　共益費六千円の事例で、
神戸簡裁は、敷引１００％有効としましたが、神戸地裁は逆転して、敷引２５万円を
全額返金する判決を下ろした。被告である不動産管理会社は、上告しなかったので、
判決は確定した。
そして、兵庫県の宅地建物取引業界は、傘下の不動産仲介業者へ、注意の文書を配布した。．PDF

ポイントは、消費者契約法（2001/4/1施行)が適用になる、
2001/4/1以降に結ばれた賃貸住宅の契約では、この法律が適用になり、
敷引特約は、無効　になるということである。

消費者契約法（2001/4/1施行)までは、敷引特約は、慣習として有効ということで、
裁判では、ことごとく賃貸人は勝っていましたが・・・（トマトホーム　ＨＰより）



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