不動産開発のゼファー民事再生 負債９４９億円

　東証１部上場の中堅不動産開発会社ゼファー（東京都中央区）は１８日、民事再生法の適用を東京地裁に申請し、受理されたと発表した。負債総額は９４９億円。サブプライム問題をきっかけとする不動産取引の低迷などが響き、物件の売却が想定通りに進まず、資金繰りに行き詰まった。

　東京証券取引所は同日、ゼファーを整理銘柄に割り当て、８月１９日に上場廃止することを決めた。

　ゼファーは９４年設立。購入したマンション用地を転売したり、購入用地に建設したオフィスビルを丸ごとファンドに売ったりしてきた。都市部の地価上昇を追い風に業績を伸ばし、０７年３月期連結決算では売上高１２７９億円、当期利益６３億円を計上した。

　しかし、今年に入ってから売却予定先が資金を調達できず、物件が思うように売れなくなったという。子会社のマンション分譲会社、近藤産業（大阪市）が５月末、マンション市況の低迷を受けて自己破産を申請。その影響で信用が低下し、金融機関から融資が受けられなくなったことも打撃となったという。

　サブプライム問題を受けて、金融機関が不動産への融資を絞っているとの見方が、業界内には広がっている。外国人投資家など投資マネーの勢いも衰えており、ほかの新興不動産会社も厳しい経営環境に置かれている。(朝日　７月１８日）

備え付けのエアコンが故障したが、家主が修理してくれない

（問）賃貸マンションの備付けのエアコンが故障し、不動産管理会社に修理を依頼したところ、特約で修理は賃借人負担となっているので、電気店に自分で修理を依頼するようにと断られた。取敢えず自分で電気店へ修理を頼み、室外機のコンプレッサー不良交換で、５万円の修理代を支払った。本来備付けの設備は、貸主が修理代金を負担するのが道理だと思うのですが。

（答）民法606条１項で賃貸人は修繕義務を負っている。賃借人の故意・過失がない限り、賃借人が修繕をした場合、賃貸人に対してその費用を請求することが出来る。但し、同条は、任意規定であり、特約で修繕義務を賃借人に負担させることは可能である。しかし特約を結べば何でも認められる訳ではない。

①「借家人の負担において修繕を行う旨の特約をもって賃借人に積極的に修繕義務まで課したものと解することはできない。仮に修理特約により何らかの修繕義務を負うものとしても、その範囲は小修理・小修繕の範囲に限られるべきである」（名古屋地裁平成２年10月19日判決）。

　②「修繕特約は、一定範囲の小修繕については賃借人の全額負担とする旨を定めたものであるといえるが、居住用建物の賃貸借における特約の趣旨は、通常賃貸人の修繕義務を免除したにとどまり、更に特別の事情が存在する場合を除き、賃借人に修繕義務を負わせるものではない」（仙台簡易裁判所平成８年11月28日判決）。

　即ち、家主の修繕義務を免除したにとどまり、積極的に借家人に修繕義務を課したものではない。仮に修繕特約によって賃借人が修繕義務を負うとされる場合でも、少額の費用で済む「小修繕」についてのみ修繕義務を負い、「大修繕」については修繕義務を負わない。従って、大修繕に関しては修繕特約を結んでも無効というのが裁判例である。

　結論、修理代金が概ね１万円以下の場合が小修繕と言われる。相談者のエアコン修理は、小修繕とは言えない。従って、修繕義務を負わない。賃借人が自ら修理費用を負担した場合は、賃貸人に対して、民法608条により、直ちに支出した費用の全額を費用償還請求できる。賃貸人が修理費用を支払わない場合は、家賃と相殺することが出来る。（東京借地借家人新聞より）


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