住宅地価格、3四半期連続でマイナス／三井不販調査

　三井不動産販売（株）は24日、「第45回リハウス・プライスリサーチ」（2008年7月1日時点）を発表した。同調査は、首都圏の住宅地・既存マンションの価格動向を四半期ごとに定点観測しているもの。

　08年4～6月の四半期変動率は、住宅地価格が▲2.0％（前回調査▲1.9％）、既存マンション価格が▲0.9％（同▲0.4％）と、ともに前期に続き下落傾向。また、07年7月～08年6月の年間変動率は、住宅地が▲4.8％、既存マンションが±0.0％となった。とりわけ東京23区の住宅地が▲9.9％と下落傾向が強く、全体へ影響を及ぼしている。

　地域別の価格変動率をみると、住宅地は東京23区が▲3.5％（同▲3.7％）、東京市部▲2.8％（同▲0.8％）、千葉県▲1.0％（同 ▲1.9％）、埼玉県▲1.4％（同＋0.1％）、横浜市・川崎市▲0.9％（同▲2.1％）、神奈川県・その他の市▲0.9％（同▲1.3％）。
　既存マンションは、東京23区▲1.4％（同変動なし）、東京市部0.9％（同＋0.1％）、千葉県▲1.6％（同▲0.9％）、埼玉県0.6％（同 ＋1.0％）、横浜市・川崎市▲0.5％（同▲0.1％）、神奈川県・その他の市＋1.7％（同＋1.3％）。

　同社は、「今後、エリアによっては、時間差はあるものの、住宅地、既存マンションともに価格調整が進み、価格が安定していく」と分析している。
(不動産ニュース７月２４日）

新賃料の合意がないことを理由に更新料支払義務を排斥した事例

更新料支払特約があった場合において、新賃料につき合意が成立しておらず更新料が具体的債務として発生していないとされた事例 （東京地裁平成５年２月２５日判決、判例タイムズ８５４号）

　（事案）
　賃借人は、店舗賃貸業者であるが、平成元年６月、飲食業の店舗として転貸する目的で、マンション１階にある店舗を賃料１５万円で賃借したが、その契約書には「賃借人は３年後の更新において新賃料の２カ月分を更新料として支払う」との特約があった。

　賃貸人は、更新時期に際して、賃料を２０万６０００円に増額請求し合わせて更新料の４１万２０００円、それに敷金５０万円の請求（契約時に差し入れるべきものが３年後に延期されていた）をした。賃借人は、改定賃料の折り合いがついた後に更新料を支払うと回答したが、賃貸人は、更新料と敷金不払を理由に契約を解除して、建物明渡の訴訟を提起した。

　本件判決は、いまだ更新料支払義務は発生していないとして賃貸人の明渡請求を排斥した。更新料に関する部分の判決要旨は次のとおり。

　（判決要旨）
　「被告は、原告に対して、３年後の更新時において新賃料２カ月の更新料を支払う約束をしてはいたが、新賃料の具体的な算定が予め合意されていたことを認めるに足りる証拠はない。
　新賃料の金額は、第一次的には、更新時における双方の合意によって定めることが予定され、従って更新料も右金額の確定をまって初めて、その２カ月分相当額の具体的債務として更新時に発生するものといわなければならない。
　本件においては、いまだ合意が成立していないことが明らかであるから、新賃料の金額の確定を前提とする更新料も、本件解除前において、その具体的債務として発生していなっかたものというべきである。この点について、原告は、被告が少なくても1カ月15万円の従前賃料を基準にした更新料30万円の支払義務を有していた旨主張するが、更新料の算定方法は前記のとおりであるし、原告のような性急な交渉態度は、いたずらに被告を困惑させるものというほかなく、こうした点にかんがみると、被告に原告主張のような右金額による更新料支払義務があったとまでいうことはできない。」

　（説明）
　本判決は、「新賃料が合意されていないから更新料も確定できない」と判断したが、支払特約更新料の支払義務を排斥する論理の1つを示している。
　賃借人は、新賃料が合意されていないとしても従前賃料の2カ月分の更新料支払義務が肯定される危険を避けるために、契約解除後であるが15万円の2カ月分の30万円を供託していたが、本判決は、従前賃料の2カ月分についても、支払義務はなかったと判断した。


（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より



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