賃貸住宅の更新料は無効 借り主勝訴の初判断 京都地裁

　賃貸住宅の契約更新時などに家主が更新料の支払いや保証金の敷引（しきびき）特約を借り主に強いるのは消費者契約法違反だとして、京都府長岡京市の２０代の会社員の男性が家主に計４６万６千円の返還を求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。辻本利雄裁判長は「更新料などを借り主に負担させる合理的理由はなく、契約は無効だ」として全額返還を家主に命じた。

　原告側の京都敷金保証金弁護団によると、更新料をめぐる訴訟は東京地裁などで借り主側の敗訴が続いていた。０１年施行の消費者契約法に基づき更新料について無効とした判決は初めてで、「消費者保護の動きを加速させる画期的な判断だ」と評価した。

　訴えによると、原告の男性は０６年４月に京都市内のマンションに入居する際、保証金３５万円を支払い、月５万８千円の賃料と、２年ごとの更新時に賃料２カ月分の更新料を支払う契約を締結。０８年１月に更新料１１万６千円を支払い、同年５月に解約を申し込んだ。保証金の大半は敷引特約で返ってこなかった。

　訴訟で男性側は「借り主に賃料以外の金銭負担を強いることは、消費者に二重の義務を負わせるもので違法だ」と主張。被告の家主側は「更新料には家主が契約更新を拒絶する権利を放棄することへの対価などが、敷引には物件の損傷回復費などが含まれ、いずれも賃料の補充・前払いなどの性格がある」と反論した。

　判決は「基本的に借り主が賃料以外の金銭を負担することはない」と指摘。そのうえで、「更新料や敷引は賃料に比べて高額で、入居期間と関係なく一定の金額を負担させている。賃料の補充の性質があるとはいえない」などとして家主側の主張を退けた。

　契約書には更新料や敷引特約の記載があるが、借り主と家主の間では情報量や交渉力に格差があることを踏まえ「借り主に具体的、明確に説明したと認められない以上、無効だ」と判断した。

　家主側の弁護士は「十分な審理をせず拙速な判決を出されたことは遺憾だ」と述べた。（中川竜児） (朝日　７月２４日）



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