競売開始物件と知らずに借主が賃貸借契約を締結し、不動産業者が業務停止になった事例

《要旨》
　重要事項説明が不十分であり、当該物件が競売開始決定されていることを知らずに、借主が賃貸借契約を締結したなどとして、媒介業者が35日間の業務停止とされた。


（１）事実関係
　Ｘは、子ｘの大学入学に当たり、業者Ｙの媒介で賃貸アパートを借り受けることとし、４月の上旬に同社Ａ支店に行き、担当者のｙ１に敷金、媒介手数料等合計17万円余を支払い、ｘは入居した。しかし、４月下旬に同支店の取引主任者ｙ2からＸに、入居に係るお金は払ったかという電話があり、ｙ１に払ったと答えたが、Ｘは不審に思った。
　その年の11月に、ｘは、家主からの通知で、アパートが競落され、新しい家主と新規に賃貸借契約を結ぶか、退去するかを迫られ、このとき初めて、本件物件が契約前から既に競売開始となっていた物件であることがわかった。
　Ｘは、重要事項の説明はｙ2から受けておらず、この物件が競売中であることも知らされていなかった、ｙ2は６月には既に退職していたのに、行政庁の台帳によれば７月上旬まで勤めていると虚偽の届出がされているなどとして、Ｙへの処分を求めて来庁した。

（２）事情聴取
　行政庁で、Ｙに事情を聴いたところ、Ｙは、「ｙ１が借主から預かった敷金等の40万円弱（Ｘ以外の借主に係る分を含む）を横領していることがわかった。家主へは当社が立て替えて払ったが、ｙ１からの回収残金は20数万円ある。ｙ１は、Ａ支店の設置に当たって、本物件の管理会社から、賃貸に詳しいということで紹介を受け、取引主任者としての仕事は初めてであるｙ2のアドバイザーとして採用したが、従業員の届出は行っていなかった。ｙ2は実質的には４月中旬に退職していたが、ｙ2のいた事務所の閉鎖届けをした日までいたことにしていた。」などと述べた。Ｙが本物件に係る媒介をした賃借人は、合計６人であった。


（３）処　分
　行政庁は、Ｙは、建物賃貸借の媒介において、賃貸借契約の前までに、取引主任者をして重要事項説明を十分に行わせなかったために、借主が当該物件が競売開始決定されていることを知らないで、契約を結ぶこととなったなどとして、Ｙを35日間の業務停止処分とした。

傷害罪：正当防衛認め逆転無罪…建物への権利侵害で最高裁

　建物に対する権利や、業務、名誉が侵害されることへの反撃が正当防衛として認められるかどうかが争われた刑事裁判の上告審判決で、最高裁第１小法廷（宮川光治裁判長）は１６日、傷害罪に問われた広島市の不動産業の女性（７６）について正当防衛を認め、１、２審の有罪判決を破棄し逆転無罪を言い渡した。生命・身体に対する侵害行為がないケースで、生命・身体への反撃が正当防衛と認められるのは珍しい。

　女性は０６年１２月、不動産会社社員の５０代男性の胸を両手で突いて転倒させ、後頭部に１週間のけがをさせたとして起訴された。男性とは以前から、女性の自宅兼事務所の共有持ち分権を巡ってもめており、当日は男性が「立ち入り禁止」の看板を取り付けようとしてトラブルになった。

　１審・広島地裁は傷害罪で罰金１５万円とし、２審・広島高裁は暴行罪に当たるとして科料９９００円を言い渡した。弁護側は「正当防衛が成立する」と無罪を主張し上告した。

　小法廷は（１）男性の行為が正当防衛の要件となる「差し迫った不正の侵害」に当たるか（２）女性の反撃が許される程度か－－を判断。女性がいったん取り上げた後も、看板を取り付けようとした男性の行為は正当防衛の要件に当たると認定。さらに、身長差２６センチと体格に差があり、男性が大げさに後ろに下がった可能性もあるとして「女性の暴行の程度は軽微だった」と結論づけた。【銭場裕司】

(毎日　７月１６日）

借家の明渡しで地主の代理人が家主の代理に

大田区大森南３丁目所在の木造平家床面積約66㎡の二戸建の手前部分を賃借中のY
さんは、家主から依頼された管理会社から建物を明渡すよう通告をされた。

　家主は借地人で更新料問題で組合からアトバイス受けて不払いの対応をしていたが、建物奥部分の借家人の死去により家賃収入が減り地主に借地権買取を申し入れたところ、地主代理人の管理会社は更地にすることを条件にしてきた。

永年にわたりとくに借地人のトラブルで組合と協議を重ねてきた不動産管理会社は今度は借家の明渡しで家主の代理人も務めることになった。

　公道側が更地になり土地の有効利用が可能となったことで、地主の思惑が明渡し請求になったようだ。

　この建物は旧地代・家賃統制令が適用された古い建物で、これまで補修工事して今日至っており、明渡しにはこれまでの工事費を踏まえた補償が当然と、Yさんは組合の立会いの下に管理会社に主張。地主家主の誠意ある対応をまって協議する決意である。


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エイブル紹介の保証会社が家賃を滞納した入居者を終日監視

　最近江戸川区の人の相談で、賃貸住宅の入居時に相談者は親戚に保証人がいたにもかかわらず、物件を仲介した不動産会社のエイブルのすすめで、ある保証会社と契約をした。

　相談者は、家賃を2ヶ月滞納したところその保証会社は毎日相談者に連絡をよこし、家賃を早く支払うよう矢の催促。電話に出ないと、家のそばに車を止め、相談者を監視するようになった。相談者は怖くなって警察に連絡をとった。不動産会社が紹介する保証会社は消費者金融会社と同列の会社が多く、強引な家賃の取立てを行い、「家賃が払えなければ早く退去しろ」と追い立てをするのが常套手段。
　賃貸住宅の入居者の中には、保証人を立てられない人が増えているが、保証会社は注意が必要だ。民主商工会の新聞で、保証人がいなくても賃貸住宅を紹介してくれる良心的な不動産屋さんの記事が載っていたが、今は収入のある確かな保証人がいないと住宅を仲介してもらえないのが実態のようである。（組合ニュース）



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地代の大幅値上げを撤回させた

　武蔵野市中町で７５坪を借地しているOさんは、地主の管理人の不動産業者から今まで月額坪当り４１０円の地代を一挙に６３％アップの坪６７０円の値上げを請求された。平成１６年度の固定資産税が坪３３４円になるからと、武蔵野市の納税通知を資料として送ってきた。資料は地主が貸している土地７２１坪全体のもので、一部非住宅用地も入っている計算で平均値を取ること自体インチキなもの。

　Oさんは、８年前に契約を更新し高額な更新料を支払って更新し、他の借地人は更新料を払っていないことがその後分かり、地主と『更新契約期間満了時まで、地代を現行（坪４１０円）のままとします』という内容で契約書に付記して特約を結んでいた。管理人が変わり前の事情を知らなかったのか、地代据置の約束がしてあることを説明すると値上げは撤回した。(東京多摩借組ニュースより）


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全借連と住まいの貧困ネットが民間賃貸住宅部会の公正な審議で国土交通省に申入れ

　７月８日に申し入れた文書の全文は以下です。


　派遣切り、ネットカフェ難民、ホームレス等、今暮らしの基盤である仕事と住まいを脅かされる人々が増え続けています。公共住宅は縮小され、障害者や高齢者・外国人・シングルマザー・性的マイノリティなどへの入居差別はあとを絶ちません。家賃の僅かな滞納で、部屋の鍵を交換したり、荷物を撤去したり、昼夜にわたって激しい家賃の取立て、勤務先までの訪問など「追い出し屋」とよばれる悪質な家賃保証会社や管理会社による被害が拡大しています。今年４月に東京で行なった「追い出し屋被害ホットライン」には、追い出し被害を含め１日で６３件の切実な住まいの相談が寄せられました。

　民間賃貸住宅部会においても、家賃保証会社やゼロゼロ物件の追い出し被害の防止に向けて法律による規制などが議論されているようですが、発表されている部会の議事録や資料を見ると、あまりにも貸主側に偏った議論がされていることにきわめて違和感を持たざるを得ません。これも、部会の専門委員が貸主や管理会社や不動産会社の代表ばかりで構成され、賃借人や消費者の立場の代表が極めて少ないことからも明白です。同部会において今後とも公正な審議が行なわれるよう以下のことについて要請いたします。

1、民間賃貸住宅部会の専門委員及び臨時委員に借主側委員を参加させること。
2、賃料滞納問題については、たんなる賃貸トラブルの一つとして議論するので
はなく、審議会の中でハウジングプアの解消に向けて公的な住宅施策の拡充
などを含めて総合的に議論を行なうよう求める。
3、追い出し屋による被害や賃貸トラブルの被害の当事者の意見を聞く機会を設けること。そして、こうした被害実態を十分踏まえて、被害の救済を即時行なう部署を設置するとともに、被害を根絶する抜本的対策を立案すること。
４、定期借家制度の現状と各種問題点について、借主側の意見を十分に聞くとともに、それらの検証を行い、この制度の廃止に向けた検討、議論を行なうこと。

家賃滞納 １回１万円を徴収 保証会社が自主返還へ 本紙に言明

　家賃保証会社フォーシーズ（東京都港区）は、家賃滞納ごとに賃借人から徴収していた「委託料」（１回１万円）を全員に自主返還すると本紙の取材に表明しました。

　フォーシーズの渡部博充取締役は「自発的に調査し、返還することを６月に決定した。いまその手続き中で、順次返金していく」と述べました。

　返還対象となる人数や金額については「把握できていない」と話しています。同社の家賃保証契約件数は３万以上で、９０％の賃借人は滞納しない、といいます。

　問題の「委託料」は「債務不履行解除・自動更新による更新保証委託料」と呼ばれるものです。家賃を１回でも滞納すれば、連帯保証契約を自動的に打ち切り、同じ内容の契約を自動的に結び、その更新料として１万円を賃借人に支払わせるというもの。

　「公序良俗に反し違法だ」と返還を要求した東京都豊島区の女性（４８）に対して、フォーシーズは６月２５日に８万円を返還しています。

　「委託料」について渡部取締役は、「家賃の支払い能力を超えた賃借人に引っ越しを促すためのもの。滞納を何度も繰り返す人がでるとは想定外だった」と語り、今年１月からこの「委託料」は廃止し、徴収もしていないことを明らかにしました。

　フォーシーズについては、滞納家賃の取り立てが強引すぎるとの批判があります。今年２月、福岡簡裁は「午前０時を過ぎた後午前３時まで支払い交渉が継続した」と不法行為の成立を認め、５万円の慰謝料支払いを命じる判決を出しました。


(しんぶん赤旗　7月11日）

６・１４住まいは人権デー ＮＨＫなどマスコミが報道

　６月１４日池袋東口で行なった「住まいは人権デー」は、多くのマスコミ関係者が取材に訪れ、ＮＨＫが６時台、７時台に放送するなど大変な反響がありました。
　ＮＨＫ報道の全文を紹介します。

『６月14日は、１３年前、国連の会議で住まいの人権が宣言された日です。これにあわせて、14日、景気の悪化で住まいの確保に苦しんでいる人達や支援するグループが東京・池袋の街頭に集まり、国などに対し、住宅政策の充実を訴えました。
この中で、会社から給料の振込が遅れたために家賃を滞納した直後に、いわゆる「追い出し屋」が来て即座に退去を迫られたという女性が証言し、所得の低い人たちが賃貸住宅に住む際の厳しい実情の一端が紹介されました。また、支援グループは、東京ではこの春の公営住宅の入居の希望者が募集に対して数十倍以上だったところがあったことをあげ、公営住宅の拡充など住宅政策のより一層の充実を求めました。支援グループの代表の坂庭国晴さんは「日本では、住宅環境の整備は人権問題のひとつだという認識が薄く、ヨーロッパなどのように住宅に対する意識を見直していく必要があると思います」と話しています。』（東京多摩借組ニュース７月号より）

地代の実態調査行なっています

　今年は３年に一度の評価替えの年ですが、今回の路線価の発表のように地価は下落しているにもかかわらず、固定資産税は平成２０年の１月を基準に評価額を決めているために、土地の固定資産税評価額は上昇しています。固定資産税が上昇しているところでは、地代がしばらくぶりに増額の請求が来たところもあります。東借連では、かつては３年毎に地代・家賃の実態調査を行ったこともありますが、地価が下落し地代・家賃の値上げがおさまってからは調査をしていません。

　今回はしばらくぶりに東借連として各組合で地代の調査を実施いたします。調査は、調査所在地・借地面積・地代（月額、坪当たり単価）・用途・建物の構造・過去１０年間に値上げされた回数以上で、地代は今年の６月１日時点の地代を調査いたします。調査期間は７月～９月の３ヶ月間です。どなたでも記入できる簡単なものです。皆さんのご協力御願い致します。調査結果は、郵送もしくはＦＡＸでお送り下さい。


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組合への入会何時でも歓迎します！

借家人の家主に対する営業損害の賠償は通常生ずべき損害の範囲の限度

借家人から家主に対する修繕義務不履行による営業損害の賠償請求について、借家人が損害を避けることができたと考えられる時期以後の損害については認められないとされた事例（最高裁平成２１年１月１９日判決　判例時報２０３２号４５頁）

（事案）
家主は借家人に対し、平成４年３月５日、賃料月額金２０万円、使用目的を店舗として、建物を賃貸した。
平成９年２月１２日、本件店舗の床上３０センチメートルから５０センチメートルまで浸水（本件事故という。）したため、カラオケ店の営業ができなくなった。借家人は家主に対し、修繕を求めたが、家主はこれに応じなかった。

（請求）
借家人は家主に対し、カラオケ営業ができなくなったとして、営業利益相当額の損害賠償の請求をした。
他方、家主は、修繕義務を否定し、賃料不払い等を理由として、建物賃貸借契約を解除し、建物明渡しの請求をした。

（原審名古屋高裁金沢支部判決）
家主の本件建物賃貸借契約解除は無効として、建物明渡請求を棄却するとともに、家主が修繕義務をつくさなかったためカラオケ店の営業ができなかったとして、本件事故の日の１か月後である平成９年３月１２日から平成１３年８月１１日まで４年５か月間の得べかりし営業利益３１０４万２６０７円の損害賠償の請求を認めた。家主から上告申立て

（最高裁判決）
これに対し、最高裁は、①本件店舗は老朽化して大規模な改修を必要としていたので、賃貸借契約をそのまま長期にわたって継続しえたとは考えられないこと、②家主から賃貸借契約解除の意思表示がされて、本件事故から１年７ヶ月経過後に本件損害賠償請求訴訟を起こした時点では営業再開の実現可能性が乏しいものとなっていたこと、③借家人が本件建物以外の場所でカラオケ営業を行うことができないとは考えられないことを理由に、カラオケ店の営業を別の場所で再開させる措置を執ることなく発生した損害の全てを家主に請求することは条理上認められないとし、借家人が別の場所でカラオケ店を再開できたと解される時期以降における損害は通常生ずべき損害に当たらないと判示して、原判決を破棄し、名古屋高等裁判所に差し戻した。

（短評）
本判決は、営業損害の範囲について、民法第４１６条１項に定める通常生ずべき損害の限度で認めるとしたものであり、借家人に対し厳しいものがあるが、実務上、意義をもつものである。（弁護士　榎本武光）　　　

（東京借地借家人新聞２００９年７月号）


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09年上半期、マンション分譲業者の倒産数は過去最多に 帝国データ

　帝国データバンクはこのほど、「2009年上半期　全国企業倒産集計」を発表した。

　それによると、09年上半期の倒産件数は前年同期比16.6％増加の7,023件で、負債金額は同52.2％増加の４兆5,941億円となった。

　業種別でみると、７業種（建設、製造、卸売、小売、運輸・通信、サービス、不動産）すべてで前年同期よりも倒産件数は増加した。特に、製造業が同38.3％増加の1,102件、不動産業が同41.3％増加の284件、運輸・通信業が同33.8％増加の289件が目立つ結果となった。

　中でも、マンション分譲業者の倒産件数は、同186.7％増加の43件となり、半期ベースで過去最多を更新した。(住宅新報　今日の不動産ニュース）

底地を買った途端に隣人が建物が越境しているとクレーム

　荒川区荒川で数１０年にわたり１６・８坪の借地をしてきた伊藤さんは、このたび隣近所の借地人と共に二人の地主と話し合いで土地の測量をした上で土地を買取った。

１６・８坪の借地上にはほぼ目一杯の伊藤さんの木造２階建ての家が建っている。数日後、隣の主人が来て、「うちの土地に約１坪にお宅の家が越境しているので直ぐ土地を返してくれ」と言ってきた。伊藤さんは、隣に売った地主と伊藤さんに売った地主と３人で改めて実測したところ、伊藤さんが数十年前に借地をした時から越境し家を建てたことが判明した。しかし、伊藤さんは長期間１６・８坪の地代を払い続け元の地主からも何の注意も受けずにいたので、何で今更と思い、今後も１坪の借地をしていく覚悟でいる。


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敷金・礼金なし物件が増加／日管協「賃貸住宅管理景況感調査」

　（財）日本賃貸住宅管理協会は3日、「賃貸住宅管理景況感調査（日管協短観）」を発表した。賃貸管理業界の景況感を調査したものは、同調査が初となる。

　4月1～30日の期間、同協会会員を対象に、紙面によるアンケート調査で実施したもの。回答社数は930社中245社（回収率26.34％）で、調査対象期間は2008年10月1日～09年3月31日。

　「反響数」の項目では、インターネットの反響が56.2％と、電話や直接来店に比べて多い結果となった。「来客数」では、景気低迷の影響から法人需要の落ち込みが激しい一方、首都圏では外国人が増加したほか、関西圏では高齢者の増加が見られた。
　成約状況は全体的に減少傾向にあるものの、増加したとの回答も3割あることから、好不調が二極化していることがわかった。

　「入居率」の全国平均は、委託管理が88.5％で、サブリースが91.0％。関西圏より首都圏のほうが3％程度悪く、都心部での高額賃料帯の空室が目立つ結果となった。なお、「滞納率」は全国平均で9.2％で、保証会社は87.7％の会社で利用していることがわかった。

　また、「礼金なし」の物件を「増やした・やや増やした」会社は、全国平均で66.5％。「敷金（保証金）なし」の物件を「増やした・やや増やした」会社は65.6％となった。特に敷引の商習慣がある関西では、敷金なしの物件が大幅に増加する結果となった。また、2011年から開始される地上デジタル放送への対応物件数は全国で44.62％となった。

　同協会では今後も、10～3月・4～9月の半期ごとに調査を実施する予定。

(不動産最新ニュース　７月６日）

借地の相続で名義変更料と更新料で910万円の請求！

　東村山市久米川町で約５７坪を借地しているＯさんは、３年前に父親が死亡し、借地権を兄弟二人で相続しました。契約書は一度も作ったことも更新したこともありません。このほど、地主から更新契約をするので、名義変更料７５８万６３００円と更新料１５１万７６００円、合計９１０万３９００円を支払うよう要求してきました。

　借地の相続は、死亡した借地人の権利・義務一切を引き継ぐことになるので、地主に対して名義変更料なるものを支払って承諾を求める必要ありません。
　また、更新料についても地主との間に支払の約束をしていない限り支払う必要はありません。借地契約は契約書を作成しなくても契約は成立するので、わざわざお金を支払って契約書を結ぶ必要はありません。Ｏさんは、地主の請求を拒否する自信がつきましたといっていました。Ｏさんの話では地主は衆議院選挙に立候補する予定で、政治資金が必要になって、こんな無茶なことをいってきたようです。


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定期借家契約の店舗 再契約できず無条件で明渡し

北区で中華料理店を営業する嶋田さんは、６年前に定期借家契約で古い店舗を借り営業をはじめた。最初の３年契約の期間満了の際は、まだ建て直しの予定もないので再契約をしますと言われ、３年の定期借家契約を締結した。

商売のほうもやっと軌道にのりはじめ借金返済のめどもたち、なんとかなりそうだと思った時に不況の波が商売にも反映し、毎月毎月のやりくりが大変となった。その矢先に、家主から定期借家契約が半年後に満了になるので通知しますという文書が送られてきた。

家主に連絡したところ「今回は再契約しません。期間満了と同時に明渡してください」と言われ、びっくりして組合事務所に相談にきた。組合で契約書をみると法的には問題のない定期借家契約で引き続き営業ができないものとわかった。本人も通常の更新の出来る契約とは違う程度の認識で、家主からも口頭で再契約もありうることをいわれその気になっていた。

今回の件で城北借組の事務局長は「このような勘違いがおきないように定期借家契約は極力結ばないほうがよいと理解しておくことが重要です」と話した。


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