賃貸住宅の敷金・保証金等をめぐるトラブル 消費生活相談データベース

賃貸住宅に入居するためには賃貸借契約書を家主と取り交わし、敷金、保証金などを支払って入居します。ところで、借り主が賃貸住宅を退去する際にハウスクリーニング、クロス張替え、畳表替え、襖張り替え等の費用として高額な料金を請求され、結果、敷金が返金されない、敷金を上回る金額を請求されたといったトラブルが起こることがあります。また、敷金以外にも手付金など保証金をめぐるトラブルも寄せられています。
[ＰＩＯ－ＮＥＴに寄せられた相談件数の推移]

年度 2004 2005 2006 2007 2008 2009
相談件数 14,420 14,265 13,788 13,782 13,225 113（前年同期　103）
※件数は2009年5月7日現在

[最近の事例]
・１年住んだ借家を退去したが、敷金２１万円のうち、８万円しか返金できないと言われた。妥当な金額か。

・８年間住んだ賃貸マンションを昨年末に退去した。敷金を大幅に上回る修理代の請求があった。借主が負担する分の考え方を知りたい。

・５ヶ月前賃貸マンションに入居した。床下に受水槽があり、音がうるさい。管理会社に苦情を言うと管理組合の問題だと言われた。

・６年ほど住んだ賃貸マンションを退去したが、高額なリフォーム代を請求された。どこまで支払い義務があるか。

・賃貸アパートの上階から水漏れがあるが翌月まで住人の都合で修理が出来ないという。大家に法的にどのようなことが言えるか。

・賃貸アパートの退去の立会い時に事前に話がなかったハウスクリーニング代を請求された。契約書に書いてあると言われたが仕方ないのか。

・賃貸アパートを１年以内に退去する場合は４か月分の敷金を請求するという契約条項がある。高すぎないか。

・娘が８年間入居した賃貸マンションを退去したが、原状回復費用２３万円を請求されている。納得いかない。

・娘が大学４年間住んだアパートを１年前に退去したが、原状回復費用の件で不動産会社ともめ、解決に至ってない。どうしたらよいか。

・１年前、不動産業者を通じて賃貸アパートを内見した。重要事項説明後急がされて礼金等４２万円を支払った。返金して欲しい。
（[最近の事例]は、相談者の申し出内容をもとにまとめたものです。）
[国民生活センターホームページの関連情報]
・「返金されなかった賃貸マンションの敷金」（2008年12月15日：更新）

定期借家契約が成立する要件とは何ですか

「定期借家契約」を締結するためには、次の要件が必要です。この要件を満たさないと定期借家契約とはいえず、従来型の普通借家契約として扱われます。

1. 建物賃貸借について一定の契約期間を定めること
定期借家では、当事者が一定の賃貸借期間を定めることが必要です。例えば建物を「２年間に限って賃貸借する」というようにです。なお、不確定な期限を定めても、定期借家契約を締結することはできません。「賃借人が死亡するまで」等の期限がこれにあたります。

2. 契約の更新がないこととする旨の特約を定めること
「契約の更新がないこととする」という特約を当事者が結ぶことが必要です。国土交通省住宅局作成の定期賃貸住宅標準契約書には以下の条項が盛り込まれています。

第２条２項
本契約は、前項に規定する期間の満了により終了し、更新がない。ただし、甲及び乙は、協議の上、本契約の期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約をすることができる。

3. 公正証書等の書面により契約をすること
定期借家契約は、公正証書等の書面で契約をする必要があります。なお、公正証書は例示としてあげられているだけですので、公正証書によらなくとも、一般の書面による契約であれば、定期借家契約を締結できます。

4. 契約の前に、賃貸人が、賃借人に対し、定期借家契約である旨を記載した書面を交付して説明すること
定期借家契約をしようとするときは、賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、定期借家では契約が更新されず期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならないとされています。そして、賃貸人がこの義務を怠った場合には、たとえ契約書に更新をしないと定めていても、その特約部分は無効とされ、従来型の普通借家契約と扱われることになります。なお、一般的に、宅地建物取引業者等が賃貸人と賃借人を仲介することが多いと思われますが、仲介者が単に仲介者としての立場で説明等を行なっても、この義務は履行されたことにはなりません。本来賃貸人が負う義務だからです。しかし、仲介者が、賃貸人からこうした義務を履行する代理権を授与された上、代理人として賃借人に説明等をする場合には、賃貸人の義務は履行されたことになるものと解されます。



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