２年間は退去できない契約は途中で退去すると残存家賃を払う必要があるのか

Q 不動産業者が貸主になっているアパートを借りています。契約書に手書きで「借主は2年間退去できない」とありますが、1年前の入居時には気づきませんでした。数ヶ月後に退去する可能性があります。残りの期間の家賃も払わなくてはならないのですか。

A　残りの期間の家賃（違約金）については、その金額が暴利行為といえる場合にはその全部又は一部が無効になると解されており、裁判例では賃料の1年分を超える部分の違約金を無効と判断したものがあります。


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自殺者の出た部屋と知らないで借りてしまったが

Q 入居してから1か月が経ちますが、実は自分が今借りている部屋は、3年前に前の入居者が自殺した部屋らしいと聞きました。気持ちが悪いので出たいと思いますが、払った礼金や引越し代くらいは大家さんから出してもらうことができるでしょうか。

A　大家さんや媒介（仲介）業者に、まず事実を確認してください。もし事実であれば、入居の意思決定に重要な影響を及ぼす事項が説明されず、いわゆる心理的瑕疵の存在を知らずに入居してしまったのですから、大家さんや媒介業者に対する責任追求は可能でしょう。


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更新料はどうしても支払わないといけないか

Ｑ　アパートを借りて２年間が過ぎ、更新することになりました。不動産業者から更新料（こうしんりょう）を１か月分払えと言われましたが、どうしても払わなければならないものなのでしょうか。

Ａ　更新料は、契約の更新の際、契約更新（合意更新）の対価として、借主から大家さんに支払われる金銭ですが、特約でその旨定められている場合を除いて、更新の際に当然に支払わなければならないものではありません。当初の契約で更新料に関する取り決めがあったかどうか確認してください。また、特約等で取り決めがあっても、法定更新の場合には、特約を有効なものと考え更新料の支払いを認めた判例がある一方で、特約は合意更新を前提としたものなので更新料を支払う必要はないとした判例もあるなど、裁判所の判断も分かれているのが現状です。ぜひ、管理している不動産業者や家主さんと交渉してみましょう。組合にもご相談下さい。



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相談は無料です。組合への入会何時でも受付けます。　

耐震危険とアパートの明渡しを請求

　立川市高松町のアパートに住む森田さんは、家主の代理の不動産屋か借地借家法第27条による6ヶ月前の解約申入れが5月1日にありました。解約期限は10月30日で、解約期日まで利用の場合は賃料を支払い、条件は「明渡しに際し室内の原状回復は不要。敷金は全額返す」というだけです。
　明渡しの理由は、建物の老朽化による取壊しで、「老朽化による維持管理が困難なため、また昨今の耐震強度問題等もあり、入居者様の安全も考慮し、取壊すことになりました」というもの。森田さんは、このアパートに30年以上入居し、古くても家賃が安いのが魅力。出て行けば当然家賃も高くなり、移転費用も馬鹿にならない。今後の交渉は組合に一任することにしました。最近は、「耐震強度」などを明渡しの理由にあげて請求事例が各地で起こっています。耐震性に問題があるからと、補強工事もすることもなく借家人を一方的追い出すやり方には問題がありそうです。


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タバコを吸っていたので敷金は戻らないのか

Ｑ　アパートを退去した時に敷金が殆ど返ってきませんでした。私は喫煙者なのですが、そのためでしょうか？

Ａ　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「喫煙自体は、用法違反、善管注意義務違反にあたらず、 クリーニングで除去できる程度のヤニについては、通常の損耗の範囲である、ただし、通常のクリーニングでは除去できない程度のヤニは、 通常損耗とはいえないので、その場合のクロスの張替え費用等は賃借人が負担すべきものと考えられる」としています。そして、 クロス張替えの場合、毀損部分を含む一面分の張替費用について、 経過年数を考慮した残存価値相当額を借主の負担とするのが妥当との考え方を示しています。


５月１２日（土）午後１時半から「無料法律相談会」を組合事務所で行います。組合員の方は、組合の顧問弁護士より相談受付けます。組合の入会は何時でも受付けます。



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借地上の建物が全焼し更地になった借地権を守る方法は

（問）　隣家からの類焼で借地上の建物が全焼してしまった。再築計画はあるが、現在は更地状態になっている。こんな状態の中、地主が土地を売却すると買主に借地権を主張出来ないと聴いたが、それは本当なのか。借地権を守る手段があったら教えてもらいたい。

　（答）　建物が火災で焼失しても、地震で倒潰しても、建替えのために取壊しても原因は何であれ、建物が無くなることを「滅失」という。

　借地借家法第１０条１項に「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」と規定している。

　従って、借地権者が借地上の建物を登記しておけば、土地の所有者が代わっても新所有者に対し、自分の借地権を主張出来、借地の明渡を求められることはない。しかし登記した建物が滅失した場合は、原則として第三者に対抗出来ない。

　なお、１０条１項で要求される登記は、移転登記、保存登記、表示の登記（最高裁１９７５年２月１３日判決　民集２９巻２号８３頁）のいずれかである。仮登記では不十分である（最高裁１９６７年８月２４日判決　民集２１巻７号１６８９頁）

　借地借家法は例外規定として１０条２項を新設し、借地権を保護している。同法１０条2項に「前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から２年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。」と規定している。

　従って、借地上の建物が火災で滅失した場合、登記事項を記載した掲示物を設置し、借地上の見やすい場所に掲示しておけば借地権は守られる。その場合は、借地権は登記済み建物が存在していた時と同様に第三者に２年間は対抗出来ることになる。滅失した日から２年以内に建物を再築し、新たに登記済ませておけば、第三者に対して２年経過後も借地権の対抗力を維持することが出来る。

　なお、滅失建物が未登記の場合は１０条２項の適用は認められない。あくまでも登記済み建物が滅失した場合にしか適用されない。

また設置掲示物が何者かに持ち去られた場合、その後に土地を取得した第三者には対抗出来ないので注意が必要である。即ち、「第三者に対して借地権の対抗力を主張するためには、掲示を一旦施してたというだけでは不十分であり、その第三者が権利を取得する当時にも掲示が存在する必要がある」（東京地裁２０００年４月１４日判決）。掲示という明認方法により暫定的に対抗力を維持しているので掲示が消滅すれば対抗力は消滅するというのが原則である。

　　下記は掲示物の見本


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　掲　　　　　　示
　この土地には下記の者が借地権を有し、下記の建物を所有していましたが、＊年＊月＊日滅失しました。
　借地権者は、滅失日から２年以内に新たに建物を築造する計画がありますので借地借家法第１０条２項の規定に基づき掲示します。
　この掲示を移動、毀損、破棄　、落書等の行為を禁止します。もしそのようなことがあった場合は刑事罰を受けることになるので警告します。

　　＊年＊月＊日　
住所
借地権者氏名
連絡先

滅失した建物の表示
所在
家屋番号
種類
構造
床面積
建物滅失日　　　　＊年＊月＊日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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組合は借地借家人の助け合いの団体です。組合への入会何時でも受付けてます。

更新料支払わないで法定更新で頑張る

大田区中央４丁目所在の宅地３６・９４坪を賃借している渡辺さんは、平成16年２月、契約更新時を６カ月後に控えて同業者（クリーニング業）の紹介で組合に入会した。地主から請求される更新料の悩みを打ち明けていたら、組合を紹介してもらった。
組合の役員から法律的にも裁判の判例でも、支払い義務はないことの説明を受けて、不払いの決意をして更新の８月に地代を持参したが、更新料の請求はなく、地代は通常通り受領。２年経過した昨年秋、地主が更新について代理人から連絡させると伝えてきた。早速連絡があり、渡辺さんは組合員であることを伝え、交渉は組合を通してと主張した。今年の１月になって代理人より組合事務所に電話での問い合わせがあり、担当者の留守を伝えたが、その後４月末になるが組合事務所にも渡辺さん宅にも連絡はない。また、地主からも連絡はない。
　渡辺さんは、「法定更新のままでも組合員であるので安心しています」と笑顔が頼もしい。


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５月２６日 荒川区熊野前商店街で街頭宣伝行動

東京借地借家人組合連合会（佐藤富美男会長）は、４月２４日午後６時半から東借連新事務所において第３回理事会を開催しました。

　細谷専務理事より、報告事項と討議事項が報告・提案されました。東京都の住宅マスタープランに対するパブリックコメントを１月に東借連の専務理事名で提出しましたが、３月２７日に東京都都市整備局から回答がありました。内容は、都営住宅の新規建設促進等の都民の意見は無視される一方で、定期借家制度を「良質な賃貸住宅の供給に資する」と礼賛し、国と一体となって同制度を促進しようとしています。

　理事会では借地借家法改悪反対運動では、５月２６日に荒川区熊野前商店街、６月９日に板橋区の大山商店街で街頭宣伝を実施することを決めました。その他組織の拡大強化について論議しました。



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老朽化・地震崩壊の危険を理由に突然の明渡し請求

安部さん（仮名）達は、六戸建（現４戸入居）集合住宅に住んでいる。突然、東建コーポレーションという会社の社員が来訪、家主の「退去についてのお願い」なる文書に捺印させられてしまった。　　内容は「老朽化で地震崩壊の危険大、２ヵ月後に取り壊すので退去する」というもので、アパート中大騒ぎとなった。４名は組合に加入し、家主に対し「現在の住居に住み続けたい・予告２ヶ月前は借地借家法違反で無効、正当事由が無い、交渉は組合とせよ」の４点を文書で通告した。

　第１回交渉で組合は「家主は賃貸物件が危険建造物と主張している、先ず居住者の安全確保の耐震補強工事をせよ・退去は合意が必須条件・捺印できない」と主張した。

　第２回交渉は東建の上役が現れ、「幾ら希望するか金額を提示せよ。団体交渉でなく個人情報保護の立場で個別交渉をしたい。補償額に相場は無い」。これに対して組合は「補償請求項目の合意がなければ退去先も決められない。各個撃破の兆候があれば全員絶対合意しない。補償項目は組合が調べ交渉ベースに乗せる。退去は合意が大前提」等の遣り取りがあり、「退去は合意が前提」を再確認し、団体交渉を認めさせた。

　組合は補償額の算出項目を「引越運搬費用・新旧賃料の差額・家具内装移転費用・駐車場差額・転居先火災保険・電話移転費用・諸手続きに要した休業補償」等を具体的に挙げ通告。東建からは「当社は手を引く。今後は家主が直接交渉する」と撤退宣言。組合では居住者と「退去請求は振り出しに戻ったが、耐震補強等安全な居住環境を家主に求める」ことを申し合わせた。


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高齢者の入居拒まない賃貸住宅、建設・改修で優遇 東京都

東京都は、高齢者の入居を制限しない賃貸住宅を都内に建設・改修する場合、優遇融資を受けられる制度「とうきょうハートフル民間賃貸住宅制度」を金融機関の協力を得て創設し、５月１日から登録受付を始める。制度のスキームづくりにあたっては、積水ハウスと旭化成ホームズの協力を得て、ヒアリングなどを行った。

　賃貸住宅経営者が、バリアフリー化など都が定める基準を満たす賃貸住宅を都内に建設・改修する場合、当初、最大0.5％の金利を優遇する。

　協力金融機関は、みずほ、三菱東京ＵＦＪ、三井住友、三菱ＵＦＪ信託、八千代の各行。今後、住宅建設事業者などの協力も得ながら、民間住宅市場に普及させたいとしている。

　主な認定基準は、（１）住戸面積は原則25平方メートル以上（改修の場合20平方メートル以上）（２）バリアフリー化（３）高齢者の入居を拒まない住宅として登録――などで、認定登録は財団法人東京都防災・建築まちづくりセンターで受け付け、ホームページで公開する。

全国賃貸住宅トラブルネットワークが総会

４月１４日、全国賃貸住宅トラブルネットワーク京都総会が、京都産業会館で全国から弁護士司法書士など６３名が参加し開かれました。

　当日、坂東俊矢京都産業大学教授が「動きだす消費者団体訴訟制度とその敷金・敷引き問題への適用可能性」と題して基調講演をしました。

　坂東教授は、「今年６月施行される団体訴訟制度を活用して敷金問題は解決できる見通しである」と問題提起し、これまで各地の裁判所で示された敷金訴訟の判例が解決への展望を切り開いたと強調しました。

　その後、全国各地で取り組んでいる経験を報告し、交流を深めました。
　そして、敷金問題から更新料礼金など賃料外負担問題も新たな課題として取り上げていくことが確認されました。



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消費者契約法による取消・無効

消費者契約法の目的
　契約の基本ルールを定めた民法では、契約はお互いに守る義務があると定めています。しかし、消費者契約では、消費者と事業者との間に情報格差・交渉力格差があるため、この格差が是正されないと、消費者は納得できない契約を押しつけられる危険があります。そこで、格差によって消費者が受けた被害を救済するために、消費者契約法が制定されました。

適用対象の契約は？
　消費者と事業者との契約で、労働契約以外のすべての契約に適用されます。
　消費者とは個人、事業者とは「法人その他の団体」「事業として又は事業のために契約の当事者となる個人」です。

取消制度
　情報格差があるので、事業者の説明が間違っていれば、消費者は間違った選択をしてしまう危険があります。交渉力格差があるので、断っても押しつけられる危険があります。そこで、表のとおり取消ができる場合について定めました。
　この場合の重要事項とは、商品・サービス・権利などの内容・質・用途・効果など、対価・解除などの契約条件で、「契約の締結についての判断を左右するもの」とされています。重要事項の不告知の場合には、「利益になることを説明しておきながら、事業者には分かっている不利益を説明しなかった」場合に限られます。

　クーリング・オフと違って、取消の際には、無条件ではなく取消事由があることが必要です。どういうことが納得できないのか、事実関係や資料を整理して、取消事由は何か、はっきりさせましょう。

特定商取引法の取消制度
　’０４年の改正で、特定商取引法にも取消制度が導入されました。訪問販売、電話勧誘販売、特定継続的役務提供（外国語会話教室、エステ、パソコン教室等６種類）、連鎖販売取引、業務提供誘引販売取引について、勧誘の際に、重要事項について事実と違う説明をした場合、あるいは事業者が重要事項を隠していた（不告知）場合には、説明と現実の違いを知った時から６カ月間、取消ができることになりました。

　特定商取引法の場合には、重要事項には契約する動機づけの部分も含まれます。不告知の場合には、「消費者にとって不利益な重要事項を、事業者が知っているにもかかわらず説明しなかった」場合であればよく、消費者契約法の場合よりも、取消事由の範囲は広くなっています。

不当条項は無効
　消費者契約では、契約条項は事業者が定めている場合がほとんどで、消費者に不利になりがちです。そこで、「事業者は債務不履行責任を一切負わない」などとする〈免責条項〉や、消費者の損害賠償責任などを一方的に重くするなどの〈不当条項〉は無効とされ、その場合には、消費者は、民法などの基本ルールに沿った責任分担を事業者に要求できます。


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　５月３日～５月６日までお休みします。

相続したのに無断転貸と地主が言いがかり

村田さん（仮名）宅に、地主と宅建業者が訪れ「この土地は戦時中、地主に無断転貸した違法借地だから退去しろ」と古文書を出し退去を迫りました。
村田さんの相談を受けた組合は実情調査をした結果、名義の違いは相続によるもの、現在は村田名義で賃料を支払っていることが判明。地主に「賃貸借契約は締結されている、退去請求の法的根拠無し。むしろ地代を近隣並に値下げせよ」と要求しました。
１ヵ月後、地主は「退去しろとは云っていない。賃料を受け取っているので退去請求はできない。賃貸借契約は存続して結構。もし、借地を買い取るとか補償金で退去できないか検討して欲しい」等と一八〇度の変化です。
高齢の地主の周りに胡散臭い人々の動きがあり、借地人の居住権が脅かされるばかりか、地主も被害者になるのではと心配です。


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相談は無料　組合は何時でも入会受付けます。　

更新料請求断ったら 地主が1回で調停取り下げる

　荒川区東日暮里２丁目で、６０年前父親の代から３６坪を借地している熊倉さんは、父親亡き後、借地権を相続し昨年１１月２２日に２０年の期間満了を迎えた。

更新の条件として、地主は月額４万１００円の地代を１２月から６９００円値上げして４万７０００円に、更新料は２４７万４８５０円を支払えと通告してきた。困った熊倉さんは、組合に入会し、地税を計算した。その結果、６９００円の値上げには応じないが、４５００円の値上げを認める。更新料は支払う法的根拠は全くないと内容証明郵便で回答した。

　地主から文書が届き、一部値上げを認めたことのお礼と更新料を１割値引きするから支払って欲しいとの内容だった。熊倉さんは、この請求も拒否したところ、地主は３ヵ月後に二人の弁護士名で代理人を立て、地代増額と更新料請求の調停を申立ててきた。

　熊倉さんは調停の場でもきっぱり請求を断った。調停官も地主の要求には必ずしも応じなくてもよいと助言があった。２回目の調停が４月１１日となっていたが、４月６日に地主側が調停を取り下げ、出頭しなくてよいと通知があり、熊倉さんは一安心した。


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