離婚後の住宅ローンについてのご質問

ご質問は・・・
離婚成立後、住宅名義を奥様に変更したい、
しかし、保証会社の抵当権がついている、よきアドバイスを！
といった内容です。

まず申し上げたいのは、
ローン名義を変更すると言っても簡単ではない、
ということです。

それは最低条件として原残債を返済できる
原資・収入証明が奥様に必要だからです。

購入時から債務が減っていない場合は
旧旦那さまと同等の収入が無いと債務の引継ぎは難しい、
というのが金融機関の判断です。

その金融機関の対応を良くするためには、
できるだけ債務を圧縮し、
残債を少なくすることが望ましいですね。

ここは、旧旦那さまやご両親の資金援助を仰ぎ、
ある程度の目安や想定、つまりは返済可能な金額、でもって
金融機関にご相談ください。

というお答えをしております。
その対策は不動産コンサルタントが適任ですね。

財産分与術

京都不動産コンサルタントのブログ

先ほど読んだ業界紙上コラムによる情報で、
不動産に詳しい弁護士さんが紙上講演です。

離婚による財産分与の一手法ということです。

生活の場であった住宅を夫が妻に財産分与するときは、
籍を抜いてから売買譲渡せよとのことです。

マイホーム特別控除の3000万控除を使うのだと。
親族であれば利用できないが
赤の他人になってしまえば3000万円までの利益は
無税譲渡できます。

なるほど…
確かに冷静に見れば当然である。
しかも3000万円控除は住まなくなって3年までは有効です。

夫単独名義の住宅、
しばらく別居、
住宅を財産分与で考えている場合は有効である。
共有名義でもそれなりに評価のある住宅なら、
検討に値します。

Q共有不動産の名義変更は？

京都不動産コンサルタントのブログ

A　単純な譲渡であればご自分でも登記できます。
そして離婚に伴う財産分与がともなうということであれば、
まずは不動産評価から始めてください。

※不動産評価額を掴んでおかないと贈与税等が課税される可能性もあります。
この場合は公示地価が参考になると思われます。
公示地価の目安は固定資産税評価額の７０％です。

共有名義の評価持分をどちらかが買い取る形での名義変更
という形が合理的で、
不動産評価額だけで財産分与できない部分は
金銭で精算することもできます。

そのような時間もない、
煩雑である、
ということであれば司法書士さんに依頼すれば

Q共有持分の家の残債について

京都不動産コンサルタントのブログ

A贈与税がかかるとならば

離婚に伴い、
お父さんが家の残債をすべて払ったということですが、
ご主人の持分（ローン分）をお父さんが
購入したということと同じです。

お金が動いていますから売買ということ。
その『売買金額』と税務署の判断する評価額
との差額に対し贈与税がかかります。

故意に安く売買していれば
それが贈与になりますよ、という意味です。
税理士さんや税務署で確認することをお薦めします。

蛇足かもしれませんが、
拠出した資金分を共有名義にすれば
一応その場の問題はクリアーします。