融資における団信と保証人との関係

奥さんや息子さんを連帯保証人にすることへの倫理観は如何なものか？
との質問も少なからずある。

1億円までのアパートローンであれば団信で保証人の代替ができ、
その団信枠も各種ある。
2億までの団信枠を持つ金融機関もある。

それでもその枠が超えるという物件で
初めて保証人ということになる。

所有者が居住しない収益物件についてはその場合、
大方相続人という意味合いの為
保証人は成人であれば無職でも問題はない。

短期売買目的でなく資産形成である以上、
そしてキャッシュフローを良くするためにも
長期ローンが必要なことは言うまでもない。

そしてその長期保有の結果、
奥さんや息子さんの代に引き継ぐこととなることを思えば、
連帯保証人でも仕方がない。

ただその場合の連帯保証人の意味合いと必然性をもう一度確認し、
説明と同意を得ることが大前提である。

大家さんの社会還元

再生エネルギー法案が可決され、
一気に太陽光発電の普及に
エンジンがかかりそうだ。

法案成立となれば今の「余剰電力」買取制度から
「全量」買取になる模様で、
太陽光発電設置の「住宅」が優位になる。

しかし、大家さんの収益マンションにも
プラスになるこの太陽光ビジネス。

ワンルーム空室対策で
既に太陽光採用の大家さんも多いことであろうが、
節税狙いでの意味合いも
併せ持つ。

システムの普及によりパネル価格のダウンや
エネルギー変換効率アップも期待でる。
今後の自家発電普及が
そのまま再生可能・サスティナブルエネルギーと
なりそうである。

大家さんの社会還元と捉えると、
より取り組みやすい。

マンション不在居住者への対応

京都不動産コンサルタントのブログ

よくあるご質問ですが、
連絡の着かない入居者の対応ほど
難しいものはないですね。

幾ら家賃不払いで契約書にその旨強制処分が出来ると
記載されていようが
民法上はそれなりの手順が必要です。

法的には公示送達という手段が必要ですが、
その手段では対処が長期化します。
そこで連帯保証人との関係で処理することを
お勧めします。

まずはこのままでは永遠に契約が継続すること、
そして連帯保証人の支払うべき家賃債務も増え続けること、
連帯保証人の手で建物の明渡しをしてはどうか、
ということで本来の保証人の意味合いを
お伝えする。

法的手段はさて置いて、
これが現実的な対処方法だと思います。

DINKS世代の不動産共有

 

京都不動産コンサルタントのブログ

共稼ぎで子供がいない世帯・考え方
DINKS（Double Income No Kids）が定着した
ということもありますが、
住宅購入時に夫婦間贈与や共有割合を心配する方が増えています。

拠出する手付金の預金名義に問題はないか、
住宅ローンの債務者を誰にするか、
共有名義割合をどうするか等々。

各種氾濫する情報がどこまで自分たちに該当するのか
ということなのでしょうが、
原因の一つに税務署のイメージがある
と考えるのは私1人ではないと考えます。

相談者の心配をよそに税務署は既に
サービス業の域にまで達しつつあります。
※あくまで私が関与する税務署のみです。
また、各種公共施設も同じですね。

お二人でこつこつ貯めてきた貯金であれば
税務署もちゃんと実態を見ますから
どこの通帳にあろうと事情は理解してくれると思います。

債務者や共有名義割合も実体に合わせた形であれば
余程の事が無い限りは
通帳まで持って来いとは言わないでしょう。

ただこの類の回答はあくまで私の経験上の見解ですから、
という逃げは付け加えます。
最終的には当の窓口である税務署で確認することをお勧めします。

虎穴にいらずんば虎子をえずですね。
心配しなくても匿名でも親切に教えていただけると思いますよ。

再建築不可の戸建ゲストハウスは・・・

結論からいえばお勧めしない。
いや見送るべきだとはっきり言う。

今回ご相談の物件、
たぶんゲストハウス用の立地としては
恵まれているのかもしれない。

その辺理解した上でのご相談なのであろうが、
物件の属性に難あり、である。

不動産評価の基本にことごとく逆らっている、
前道３ｍ、
連棟、
再建築不可、
建物評価無いに等しい築年数、
木造なだけに用途変更や各種許可もないであろう、
という物件。

優れている点は、
ゲストハウス用に内部リノベーションしている、
ゲストハウス適合立地、
という要は収益性はいいのかなぁということか。

こういった物件、
総額が安いところがサラ大家さんで人気かもしれないが、
私は総額が如何に安かろうがお勧めしない。

融資は付きにくい、いや付かないか。
そして現金買いでは自己資本回転率が悪い。
決定的な点は出口がないこと。

それは生産年齢人口が減少している、
そして将来減少していくということからの連想で、
不動産全体の需要減ましてやそのような特殊物件のニーズが
今後あるだろうか、
いや無いと言いたい。

持論である、
「専通物件」は止めなさい、ということ。

積算評価、賃料で余程の大化けでもない限りは
見送りというコンサルになる。

そして偶々であろうが不動産業者がよくない。
業界内では一緒に仕事をしたくないNo1仲介業者。
（当社調べ）

不動産は大きなお金が動く、
そして最後までやってみないと判らない部分もあるが、
何かあってからでは遅く、
細心の注意が当事者には求められる。

収益物件は難しい？