家が先か不動産投資が先か。
究極の選択？を対話方式でまとめたものです。「以前から質問あったのですが、地元で収益物件を購入したが出張先での生活が長くなり家を買いたいがローンを組めないのでどうしたら良い......
究極の選択？を対話方式でまとめたものです。
「以前から質問あったのですが、
地元で収益物件を購入したが出張先での生活が長くなり
家を買いたいがローンを組めないのでどうしたら良いかと・・・」
「そういう質問多いですね。しかし、
収益物件についてはそれだけで完結していれば問題ないです。」
「返済とかちゃんとしていれば良いということですね。」
「もちろん返済はきちんとしていてですが、
最低、収益物件の収支が合っていればそれで良いんです。
持ち出しがあるとその分給与収入が減額され、
キャッシュフローが大きいと収入合算でOKですね。笑」
「そういう考え方の金融機関も増えています。
多くの金融機関へ当たってみてください。」
「ただ闇雲に当たるだけだとマイナスになることもありますので、
その辺は気をつけて金融機関の特徴を睨みながら
業者さんと対策を練ってください。」
「それはどういうことでしょう。」
「金融機関の審査も履歴が残るということです。
以前お客さんにありましたが一時期に１０行ほど
申し込んだ人がありましたが、あまりたくさんの審査履歴が出てくると
金融機関も不信感を持ちますよね。」
「事前にこの金融機関はここが強い、
こういう出し方が良い、と言うものが若干でもあります。
そこを見極めることが必要ですね。」
「いずれにしても不動産投資に熟知した業者さんが
必要ですが、先ほどの逆のパターンはどうですか。」
「住宅ローンがあって、
これから収益物件を買うという順番ですね。」
「これは以前は住宅ローンという負債を抱えた
不動産投資の見本みたいな言い方をされていましたが、
今ではまぁまぁ総合的に見てもらえるところまで来ていると
思いますよ。」
「とはいえ、やはり順番は投資～家の順番でしょう｡
というのは固定負債（住宅ローン）があると無いでは結構違います。
何がといえば可処分所得です。」
「住宅を購入しローンを払っている、
これはその人の信用、力量、経済力ともいえますが、
逆に言えば、くっ付いている費用たとえば扶養家族が多ければ
多いほど可処分所得は少ないのです。」
「以前から質問あったのですが、
地元で収益物件を購入したが出張先での生活が長くなり
家を買いたいがローンを組めないのでどうしたら良いかと・・・」
「そういう質問多いですね。しかし、
収益物件についてはそれだけで完結していれば問題ないです。」
「返済とかちゃんとしていれば良いということですね。」
「もちろん返済はきちんとしていてですが、
最低、収益物件の収支が合っていればそれで良いんです。
持ち出しがあるとその分給与収入が減額され、
キャッシュフローが大きいと収入合算でOKですね。笑」
「そういう考え方の金融機関も増えています。
多くの金融機関へ当たってみてください。」
「ただ闇雲に当たるだけだとマイナスになることもありますので、
その辺は気をつけて金融機関の特徴を睨みながら
業者さんと対策を練ってください。」
「それはどういうことでしょう。」
「金融機関の審査も履歴が残るということです。
以前お客さんにありましたが一時期に１０行ほど
申し込んだ人がありましたが、あまりたくさんの審査履歴が出てくると
金融機関も不信感を持ちますよね。」
「事前にこの金融機関はここが強い、
こういう出し方が良い、と言うものが若干でもあります。
そこを見極めることが必要ですね。」
「いずれにしても不動産投資に熟知した業者さんが
必要ですが、先ほどの逆のパターンはどうですか。」
「住宅ローンがあって、
これから収益物件を買うという順番ですね。」
「これは以前は住宅ローンという負債を抱えた
不動産投資の見本みたいな言い方をされていましたが、
今ではまぁまぁ総合的に見てもらえるところまで来ていると
思いますよ。」
「とはいえ、やはり順番は投資～家の順番でしょう｡
というのは固定負債（住宅ローン）があると無いでは結構違います。
何がといえば可処分所得です。」
「住宅を購入しローンを払っている、
これはその人の信用、力量、経済力ともいえますが、
逆に言えば、くっ付いている費用たとえば扶養家族が多ければ
多いほど可処分所得は少ないのです。」
5年～10年で利益を出すことを考えています。
木造もキャッシュフローを考えれば長期融資が必然でしょうが
短期売買では残債が減りません。不動産投資の考え方についてご教授ください。
このような趣旨のご質問です。
まずは不動産投資の考え方ですが、
例えば現金でネット利回り10％物件を購入し、
10年後に購入金額で売却できたとしてやっと「あぁ10％物件だったね」
と言えるはずです。
（10％×10年＝100％回収）
その意味で木造は、
長期返済であればメリットのキャッシュフロー面は良しとして、
ディメリットである元本返済が進まないこともあり、
インカム面での短期売買に勝算なしだと。
といって、
キャピタル面ではといえば。
不動産市況を読むことは難しいのですが、
長期的には不動産は弱含みかなぁというのが私の考えでもあります。
不動産は融資・金融緩和と密接な関係ですから
現状のような金余りの時代が将来も又あれば解かりませんが・・・
タイミングは読めるものではありません。
私が常々お勧めしているのは、
「朽ち果てるまで果実を得る」ということです。
しかし、もし出口を考えるなら・・・
次の買い手のこと、特に融資状況を考えること、
この視点を常に持って売買のタイミングを計ることでしょうか。
という回答でした。
参考になれば幸いです。
木造もキャッシュフローを考えれば長期融資が必然でしょうが
短期売買では残債が減りません。不動産投資の考え方についてご教授ください。
このような趣旨のご質問です。
まずは不動産投資の考え方ですが、
例えば現金でネット利回り10％物件を購入し、
10年後に購入金額で売却できたとしてやっと「あぁ10％物件だったね」
と言えるはずです。
（10％×10年＝100％回収）
その意味で木造は、
長期返済であればメリットのキャッシュフロー面は良しとして、
ディメリットである元本返済が進まないこともあり、
インカム面での短期売買に勝算なしだと。
といって、
キャピタル面ではといえば。
不動産市況を読むことは難しいのですが、
長期的には不動産は弱含みかなぁというのが私の考えでもあります。
不動産は融資・金融緩和と密接な関係ですから
現状のような金余りの時代が将来も又あれば解かりませんが・・・
タイミングは読めるものではありません。
私が常々お勧めしているのは、
「朽ち果てるまで果実を得る」ということです。
しかし、もし出口を考えるなら・・・
次の買い手のこと、特に融資状況を考えること、
この視点を常に持って売買のタイミングを計ることでしょうか。
という回答でした。
参考になれば幸いです。
新築区分マンションを検討されている方からご質問がありました。
私のお答えは…
「新築区分マンション投資このビジネスモデルは
既に破綻しております。」ということです。
ネットでも検索すれば一目瞭然です。
甘い言葉である還付申告「損益通算」も良く勉強してください。
不動産ビジネスはスパンの永いものだということを
念頭に置き再考を期待します。
過去にもご質問にぴったりの記事がありました。
こちらです。
テーマは投資区分マンションは一棟マンション投資のステップに・・・
https://ameblo.jp/ittoumon/entry-11097514399.html?frm=theme
というものです。
参考にしてください。
私のお答えは…
「新築区分マンション投資このビジネスモデルは
既に破綻しております。」ということです。
ネットでも検索すれば一目瞭然です。
甘い言葉である還付申告「損益通算」も良く勉強してください。
不動産ビジネスはスパンの永いものだということを
念頭に置き再考を期待します。
過去にもご質問にぴったりの記事がありました。
こちらです。
テーマは投資区分マンションは一棟マンション投資のステップに・・・
https://ameblo.jp/ittoumon/entry-11097514399.html?frm=theme
というものです。
参考にしてください。
アパートローンの保証人についてのご質問がありました。
年金生活である親御さんのローン保証人に指名された独身OLのお嬢さん、
信用力でご心配のようです。
アパートローンでの金融機関は２面から融資審査します。
一つ目は個人属性ですから、もちろん、個人の返済能力は必要です。
しかし、不動産融資の場合はその返済原資は家賃ですね。
この場合の返済能力とは、突き詰めれば、
空室時における返済補てん能力程度のことなんです。
ですから働いていれば良い程度だと思って安心してください。
最終返済年齢も保証人である相続人さんがある場合は
親御さんである申込人さんの最終返済年齢も
９０歳から１００歳まで見る金融機関もあります。
その意味では、
２つ目である物件属性こちらに重点を置く金融機関は多いですね。
アパートローンの場合は、返済は家賃で！
これが常とう手段ですから。
今回の場合は、駅に近く満室経営、
このあたりに物件属性の決め手がありそうですね。
御心配には及びません。
という回答をしました。
参考になれば幸いです。
