マンションってどれくらい住めるの？④

マンションってどれくらい住めるの？③の続きです。

マンションを解体した場合の理論的持分価値を

そのまま評価するケースは、
築３０年越えマンションにおける解体後をにらんだ
資産価値を計る材料にするということです。

この場合は絶対的な数字として捉え、
経験的な数値ですが、
区分マンション１室の専有面積以上の土地持分がある
物件もありました。

これだと解体後そこで一戸建ての家が建ちます。（笑）

こういう評価を考えると築年数の古い区分マンションも
少しは面白く化ける物件も出てきそうですね。

色々物件を比較してみたり、

解体後資産価値を計算してみれば

又違った評価ができるかもしれませんね。

マンションってどれくらい住めるの？③

一応、マンションってどれくらい住めるの②の続き物です。

区分マンションの土地所有権は敷地権割合又は
土地持分から成り立っています。

大方、分母が数十万で分子が専有面積を４桁の数字に
置き換えたものとなっています。
この分子の数字が多ければ多いほど、
そして分母の数字が小さいほど価値があるということです。

例えば、
ファミリーマンション３LDKの専有面積が７０．０１㎡で
分母が任意の数字で１０００００とすると、
１０００００分の７００１となります。

このマンションの土地面積が３３３．３３㎡だったとすると、
３３３．３３㎡×７００１／１０００００≒２３．３３㎡
となりこの区分マンション１部屋の土地持分は
約２３．３３㎡となります。

この数字はこのマンションを取り壊した場合の
この１部屋の理論的な持分価値となります。
この数字は大きければ大きいほど良いのでしょうが、
あくまで相対的なものと考えるべきものと私は思っています。

例えば、
同じような比較対象マンションを見つけ、
又は複数の購入候補があればそれとの比較ですね。

しかし、絶対的な評価をすることもあります。

長くなりましたので、

続きは次回で述べます。

 

ご当地グルメ大会

全国お国自慢旨いものフェアｉｎ京都なるイベントが

京都水族館のある塩小路公園にて
昨日今日開催していました。

ご当地グルメの言葉には引き寄せの力が働きます。
ものすごい人手で、
中々行けない食べれない遠方ご当地グルメは
行列がとぐろ巻きです。

結局、食べたのは、お隣、滋賀県の焼き鯖そうめんという
私好みの魚物。

そして、これもお隣、大和ざぶとん焼き。
近場はいつでも食べれそうだぞ　　・゜゜・(≧д≦)・゜゜・。
わざわざここで食べなくても！！

リバースモーゲージと都心回帰2

前回はリバースモーゲージが活況だということを述べてみました。

このリバースモーゲージのウィキペディア評は、
昨日の段階では「最終は競売」で清算する、
そして「今後の市場成長も期待されない」との記載です。

活況となっているというニュースが既に
公にされているのですから、ミスリードのならないよう、
訂正が必要ですね。

そして、「最終は競売」か相続人が通常売買になるのか、
それはさておき、不動産の有効活用であり、
不動産の流動化であることは間違いのないことです。

リバースモーゲージはいわば既存の不動産担保ローンです。
ただ借入に対する支払いはすぐには発生せず、
申込人様がお亡くなりになった時まとめて清算し返済する、
という逆住宅ローンです。

そういう現住居の資産を活用するパターンと
その資産を売却し新たな住居に買い替えするというのが
これからお話しする都心回帰の基本です。

都心回帰マンションをお勧めしています。

郊外の戸建て住宅資産といわれる、
お子さんを育て今では使わなくなった部屋がある、
お客さんを迎え入れた今では物置となった応接間があり、
愛車、愛犬や植栽を育てた広い庭がある
今では小所帯となった「家」をまずは売却するのです。

その資金で都心部のコンパクトなマンションを購入するのです。
コンパクトなというところが味噌です。

買い替えでキャッシュを残すことで
老後ライフに安心感が生まれます。

生活は都心部で、
交通、買い物、病院、公共施設等
すべてコンパクトに揃っています。

皆さんお若いころはそのような都心部のマンション生活を
一度や二度は経験していますよね。
その生活を思い起こしてください。

広い家は次の世代の若者にバトンタッチしましょう。
老後はコンパクトライフですよ。
そんなこんなを考えると楽しいですね～

リバースモーゲージは現住居資産の
担保評価生かした毎月返済なしの借入、
都心回帰は資産を買い替えだということですね。

どちらも高齢手前の方の資産の有効活用です。
こちらも参考にしてください。

リバースモーゲージと都心回帰

先日の日経ニュースメールを見て一言。

ここへ来てやっと「家を現金化、リバースモーゲージが急増」、
だという記事です。

この手法は、元々高齢者の生活補助の為に、
２０００年初頭より本格的に制度設計されてきたものです。

ここへきて、やっと、
と申し上げるのには２つの理由があります。

一つは、
金融機関の貸出先の多様化が、やっと、
進んだのか、という点。

２点目。
高齢者の８０％は持家だという統計もあります。
しかしながら、資産はあってもキャッシュがないという
方が多いのも事実です。

やっと、ご自分の行く末や資産の行く末をお考えになりだしたのか、
という高齢者の方のプラスマインドという点。

この２点が旨くマッチングしたということが
この記事にある現象に繋がった、
ということでしょう。

そして、その要因でもある時代背景もあります。
それは不動産市況の持ち直しです。
これが両者に良い影響を与えていることは間違いありませんね。

リバースモーゲージも長い目で見た
不動産の流動化に繋がります。

ここで、
この不動産の流動化という意味では同じ方向性でもある
都心回帰について述べる予定でしたが、
長くなりますのでこちらは次回お話ししましょう。

※ウィキペディアでリバースモーゲージを見て
気になった言葉があります。
それは「最終は競売」「今後の市場成長も期待されない」との言葉です。