京都不動産売買の重要事項証明書

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宅建業法では不動産の売買契約の前に
重要事項の説明をしなさい、
との規定がある。

多くの不動産業者さんは、
契約当日それこそ契約直前に
重要事項の説明をし、
その説明書に買主さんの署名捺印をもらう
という風になっている。

しかし最近の「重説」はボリューム満点で
説明にかなりの時間を要することでは、
十分な時間をとる、
前日までに終わらす、
というテクニカル的な配慮が必要であるようだ。

特に一棟マンション売買には、
ハード面である土地建物に関する重要事項だけでも
多義にわたる。

そしてソフト面である
入居者の引き継ぎに関する説明事項もある。

重要事項説明書プラス設計図書や設備関係書類、
入居者の賃貸契約書とその関係書類。

個人情報保護の観点から「重説」時点で
どこまで渡すかはさて置き、
ここで重要なことは契約前に
上述の事前確認が必要であるということである。

契約書の署名捺印時は合意事項の確認程度で、
ソフトでスマートな時間のうちに終わらせたいものである。

京都御所とは・・・

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宮内庁京都事務所が25日、
御所の特別公開を11月1日から10日に行うと
発表しました。

毎年春と秋に一般公開はしていますが、
今回は天皇即位20周年記念の特別公開とのこと。

何が違うかと言うと、
たしか通常は1週間程度のところ
公開日数を延長したようです。
また、その昔の歴代天皇の子供たちの住まい
若宮・姫宮御殿なども特別に公開とのことです。

御所は京都市内の中心にあって、
野鳥や昆虫の宝庫で庶民の憩いの場所です。

だから御所といっても普段は、
天皇家の存在や迎賓館の存在を意識しませんが、
さすがに一般公開という言葉が出てくると、
そうだ「御所」だったんだな?!
ということになります。

また、不動産業界や教育業界では、
御所南や御所西というエリアが人気を集め、
ステータス性を持って喧伝されています。

御所は京都にとってはシンボリックな
存在なんでしょうね。

不動産の名義変更とは・・・

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Ａ　意外と多いご質問ですね。
単純に親子間であるとか夫婦間であるとか、
名義を変えたいと。

しかしながら、
ことは不動産ですから名義を変えたいと言っても、
簡単に「はい変えました」とはいかないでしょう。
動産とは違います。

名義を変えるとか共有持分にする、
という意味は不動産という財産を、
簡単に言えば「売る」「相続する」「無償で譲渡する」と
いうことになるのです。

ですから
目的をはっきりさせ、
そのための準備や対策を講じてから、
事を起こすことをお勧めします。

少し調べれば
ご自分でも名義変更や共有名義への登記変更はできますが、
一般的には司法書士さんの
お仕事の範疇です。

しかし、不動産業者へのこの手の質問が多いのは、
登記に関する司法書士さんの一般へのＰＲ度が低いから
ではないでしょうか。
頑張ってください。

Ｑマンションの選び方は？

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Ａ　マンション構造の信頼性は、
ヒューザー事件以降の建築確認申請の厳格化もあり、
取り戻したように感じます。

それこそこの種の事件が繰り返されれば、
マンションメーカーは市場から永遠に
追放されるくらいに死活問題でしょう。

その意味では、
マンションの構造躯体に対する疑念は
不必要だと思います。

その他注意点があるとすれば、
基本的なことですが、
マンションは立地と管理がキーワードです。

交通買物の利便性が高い、
公共の施設が近くにある、
短いフレーズで所在が説明できる、
というところが立地の条件でしょうか。

最近特に好立地タワーマンションの出現で、
なるほどと感心させられますね。

管理という面では、
よく「マンションは管理で買え」と言われます。
入居後の管理でマンションの値打も変わります。

管理は管理会社がすると思っている人が多いのですが、
これは間違いです。
管理は人任せではなく
住人自らが進んでやることにより効果が上がり、
しいてはスラム化を防ぐことに繋がります。

頑張って管理組合を盛りたててください。
私的整理メーカーさんでも、
上述の通り完成物件であれば
入居後に大きな影響を受けるとは考えられません。

立地が良ければ、
一通りのリスクの説明を担当者から受ける程度で
問題はないと、
私は判断します。

Ｑ借地権の物件購入について

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Ａ買い易くなったということで
借地権付き新築戸建物件の検討をしている
方も多いと思います。

特に地域的に気に入った立地であれば、
借地権であれ所有権であれ
住まいという括りで言えば同じということですから
購入対象にされたと思います。

ただ、この場合考慮することは、
５０年という長期間のライフスタイルをどう考えるか、
ということです。
お子さんの成長に従い、
内部模様替えから始まり、
増改築等、いろいろ考えられますよね。

そして、一番の変化があるとすれば
住替えということでしょうか。

いつの時点での住み替えとなるか等の
不確定要素が多いだけに現時点ではなんとも申し上げられませんが、
一番の問題は定借市場の整備にあると思われます。

借地権も所有権と同じ市場性があるも、
売却については、
地域差もありますが、
借地権売買の市場が未発達なことが問題なのです。

将来売却の頃には市場は現在に増して活発になっている
とは思いますが、
これは現在の借地権売買の数に比例してきますので、
今後の借地権物件の
動向を注視していく必要があると思われます。