宅建支部研修会での「重要事項説明書」

京都不動産コンサルタントのブログ

研修手帳とやらを見てみると、
何とちょうど2年ぶりの研修会参加でした。
これは本当にご無沙汰です。

重要テーマはやはり今話題の重要事項説明で、
その書式に大きな追加訂正があったことの解説です。
宅建協会が標準契約書類として制作推奨しているものです。

重説が重要なことは最近の契約書類を見ればわかります。
契約書自体は小冊子くらいでしょうが、
重説とその添付書類の多いこと。

大手さんは特に責任追及を恐れているんでしょうが
まぁ屋上屋を重ねハードカバーで綴じれば、
それはまるで「辞書 」です。

そこまで何度も何度も同じことを記載する？
蟻の子一匹たりと通さぬという構えです。

それはそれでも良いのでしょうが、
そんな詳細にこだわった重説・契約に限って法解釈と現実で
ギャップがあったりイレギュラーな契約で大きな穴があったりします。

その意味では、
宅建協会という中小零細企業の団体が作る契約書類は
現場感覚で作成していて好感が持てます。

※現場感覚といえば、やはり、
手前味噌ですがQ&Aサイト（マンションってどうよ？）の問答。
これは答える側も勉強になります。
そして制約のない質問ばかりです。

しかしまぁ書式自体は宅建協会HPからダウンロードでき
見れば判ること。
支部総勢数百人が集まっての研修会の主旨は殆どが対外的なもの。
そして、個人的な部分では
皆さん久しぶりの再会を確認する場になっているようですね。

私もH&Bパートナーズ（カの中川氏から声を掛けられ
ドキッとしましたよ。
写真よりかなり男前でした。
偶に情報交換含みの参加も良いものです。

不動産、経済、気功。

先日、術後の養生の意味もあり、
ネットでいろいろ症状のニュアンスを変え検索した結果、
最適ヒットが気功、整体そして
カイロプラクティクだった。

肩こりの時には、
マッサージ、鍼灸、整体、カイロプラクティクと殆どのところに行った記憶がある。

さて今回、
昨年来読み込んでいる本がある気功、
これに挑戦してみる「気」になり近くにできた整体と気功の治療院に足を運んでみた。

結果的には、
「気」の持ちようかどうか不明なるも痛みは和らいだように感じる。

気功の初歩的なものに小周天という呼吸法があり、
これは私も入院中繰り返し行ったもの。

体内に気（空気）をめぐらすことによる簡単な健康法である。

気といっても怪しいものではなく、
元気、気持、気分、気概とか人の内部に潜むものの総体を言っているように思う。

景気不景気は字の如く人の気持の現れ、
とされるように「気」は大切な考え方なのであろう。

不動産、住宅は特に、
こちらは気の持ち方ではなく、
サーキュレーションという意味。

空気を家中に循環させることが大切であり、
あまりに機密性が高いと結露し耐久性が落ちる。

パッシブという考え方、
私も賛同しているところ。
１％の工務店のおやじのブログここに詳しい。

このこと左様に、
お金も循環することに意義があり、
今のようにお金の経脈（道筋）が動脈硬化しているようでは景「気」もよくならない。

政府を批判しても仕方がないが、
動脈硬化箇所はわかっているにもかかわらず処置できない、
この痛みを和らげる気功師はいないものか。

私の痛みを和らげていただいたのは「阪神あわじ」時の総理似の翁、
古武道では関口流の使い手であるという。

古武道談義で盛りあがり3時間も費やすはめに、
単純なものでこれが元気になった原因かもしれない。

これは見なくても良い物件なのになぁ・・・

久しぶりの物件情報を一件。

大化けの予定物件で、
築年数が古いとは言え1Kが16戸＆店舗1戸。
入居は住居の2戸と店舗のみ。

遠方のオーナーさんが、
入居募集すると室内改装に一時金が必要なことを嫌い、
直近、募集活動をしていないという。

その理由の真偽は別にして、
現況での収益性はいくら売値が5000万円だろうと、悪い。
ただ、17戸の5000万円は、知る人ぞ知る、
実はその数字だけで安いのである。

こういうのは見なくとも、
1kであれば、
改装前の1戸当たりの収益性、
1戸当たりの改装費のMAX値、
立地条件、
値交渉の有無、
で全体像が見えてくる。

もし満室になれば14%程度はいくのであろうが、
築年数からは融資年数5～6年というところが問題で
このことが現金比率を上げざるを得ない
要因となっている。

そういえば最近は
この類の物件が多いのは、
耐用年数MAX35年の鉄骨系物件が多いことに起因している。

収益物件問合せ対応の失敗例

先日の問合せのこと。
「問合せで～す」とのことで電話に出てみれば、
いきなり「HPに掲載の〇〇物件入居率は・・・」と電話の向こうで

質問してくる。

なにか違和感でもあったのだろうか、
不用意にも「どちらさンですか？」と聞いたところ。

一瞬間を取ってから「〇〇です」と仰ったのはいいが、
問題はそこからだった。

関西では名前を言わないと答えないのですか、
どちらさンとは失礼でしょう、
△△では名前を言わなくても答えてくれる、
△△ではどちらさマという。

という具合にご指摘を受ける羽目に。
不用意に言ってしまったとはいえ、
問合せ客に不快感を与えてしまったこと猛省し、
関西・京都の人だからとの御指摘は当たらない
パーソナリティーの旨弁明したが、
溝は埋められず自然にお別れ。

関西京都のイメージを私1人に負わせるのも
酷だなぁと思いながらも、
どこか価値観の違う方とは
何時かどこかでそれが発覚するものだから仕方のないこと、
早めに問題点がわかったほうが後々のリスクは少ない、
割り切るべし、
ということだろう。が。

ここ10数年来、
投資物件では総じて△△からの問合せの方が多い
のに残念なケースになってしまった。

我ながら気をつけるべし。

収益マンションがバブル？

京都不動産コンサルタントのブログ

沖縄に行った同業の知人からメールが届き、
マンションを販売したいので手伝って欲しい旨、
パンフが添付されていた。今注目のエリアのようです。

先月上京の折、
軍人に高額で賃貸しているとのことだったから収益物件としての販売になります。

賃貸詳細を請求しようと、ちょうどその時、
返信メール作成の最中にお客さんだという。

最近又もや多くなってきた業者さん、
やはりHPを見て飛び込みでやってきた様子。

物件情報を並べよろしくと言いながらどうも収益物件の買取がメインだという。
しかも全国的に　

では少々お待ちを、
ということで今届いたばかりの添付パンフをプリントし、
「よろしくご検討を！」ということに。

沖縄にも営業所があるらしい。
これで成約になれば飛んで火に入る冬の虫か不動産バブルか。