「東京都内の4LDKの物件を賃貸にと検討中です。
築7年、駐車場つきです。
海外に居住しており、しばらく帰国しないつもりです。
家具、家電付きで貸したいのですが、
こういう条件は好まれないでしょうか。」
お答えしました。
「安心してください。
海外生活の長い方を中心に
どんどん家具付の賃貸物件は増えています。
ただ、留守にする期間により、
賃貸の契約形態や家具の取り扱い等注意点が多々あります。
お近くにリロケーションサービスを得意とする 不動産業者があるはずです。
充分な説明を受け、
後顧の憂いなきよう出張してください。」
入居者の迷惑な騒音を穏便に解決できないか、
という自主管理大家さんからのご質問がありました。
アパートの入居者間での騒音問題は結構あることです。
迷惑な騒音を出す入居者にどう対応するのか、
悩ましところですね。
大家さんにとっては収入減となる行為に抵抗感があり、
余り強く言えないと。
悩ましいご相談です。
どうも確認してみれば、
大家さんと入居者間で馴れ合いのようなイメージでしたので、
それなりの第三者又は連帯保証人を介在し
注意してもらっては如何でしょう、
というアドバイスをしました。
できればこの機会に管理会社との契約も視野に入れ、
全体の管理体制を整えることも必要かもしれません。
風紀の乱れも「蟻の一穴から」ということもあります。
注意を聞き入れない入居者のようですので、
最終的には、契約違反を理由に退去通知を出す
ことまで考えないことには解決しないのではないでしょうかと。
時には厳しくでることも必要ですね。
室内がボロボロ。
10年間問題なく住んで頂いていた入居者が
実は契約違反の猫を室内で飼っていたことが判明したという。
室寧の損傷は激しく、
その対処をお聞きしたいという。
その解答を以下に転記します。
＝＝＝＝＝＝＝＝
ここは契約者の方にハッキリとした損傷に対する
原状回復費用を請求されるべきです。
只、その場合10年間居住されていますから、
経年劣化部分と契約違反（ペット飼育による損傷）部分とを
別ける必要があります。
その分別については管理会社等の専門家の方の意見を聞きながら
まとめてみては如何でしょう。
そして、この部分は契約違反であり請求します、
ここは資産に組み込む部分です、
と解りやすく契約者に説明してあげれば納得してもらえると思います。
＝＝＝＝＝＝＝
という回答でした。
近年、経年劣化による損傷に対しては
消費者保護の原則が貫かれています。
最近も賃貸人退去時の室内原状回復、
敷金清算のご質問が多くあります。
まもなくそのシーズンということもありますが、
潜在的に多いテーマです。国民生活センターへの相談件数も
年間1万件超のペースが続いているとのこと。
トラブルが調停や訴訟と進展するケースも少なからずあり、
その経済的損失も大きいと私も思います。
そんな流れの中で債権法全体からの
アプローチをするというから「大改正」と言われるのも納得ですね。
敷金部分で現在検討されているのは、
１、敷金は未払い家賃担保としての性格にしぼる
２、退去時は１００％返金
３、原状回復義務を負わさない
というもののようですね。（確定ではない）
現状の国交省ガイドラインにある経年劣化の概念が
根底から覆られそうです。
もし上記のような状況になればという意味で、
賃貸企業担当者は善後策を検討中だと言います。
個人オーナーさんも今後の対策を準備するべしです。
安直に考えるとすれば、
原状回復費用を考え礼金部分を厚くする、
賃料の嵩上げ等既存賃料の見直しが必然です。
退去保険なるものが出てくると合理的ですね(^_^;)
まもなくそのシーズンということもありますが、
潜在的に多いテーマです。国民生活センターへの相談件数も
年間1万件超のペースが続いているとのこと。
トラブルが調停や訴訟と進展するケースも少なからずあり、
その経済的損失も大きいと私も思います。
そんな流れの中で債権法全体からの
アプローチをするというから「大改正」と言われるのも納得ですね。
敷金部分で現在検討されているのは、
１、敷金は未払い家賃担保としての性格にしぼる
２、退去時は１００％返金
３、原状回復義務を負わさない
というもののようですね。（確定ではない）
現状の国交省ガイドラインにある経年劣化の概念が
根底から覆られそうです。
もし上記のような状況になればという意味で、
賃貸企業担当者は善後策を検討中だと言います。
個人オーナーさんも今後の対策を準備するべしです。
安直に考えるとすれば、
原状回復費用を考え礼金部分を厚くする、
賃料の嵩上げ等既存賃料の見直しが必然です。
退去保険なるものが出てくると合理的ですね(^_^;)
京都不動産コンサルタントのブログ
結婚前に購入した関西のマンション、
その後結婚し遠方に住んでいる方から
マンションの扱いについて質問がありました。
具体的には、
固定資産税の扱いや今後帰省した時の
ホテル代わりと考えているが・・・・。
まずは、一般的な回答でいえば、
登記名義人の表示変更登記をすること。
これは費用がかかるが司法書士さんにお願いするか、
ご自分でネットで申請書を取り寄せ
お近くの法務局でご相談されるかですね。
しかし、現実この表示変更登記はあまりする人はいません。
何かついでのとき（売却など）に一緒にする
ケースが多いということです。
区役所も収入確保のためには
所在はすぐ探し出し追っかけてはきますから・・・・・・
ご心配なら区役所に住所変更届を出せばいいでしょう。
そのことよりもですね、
不動産の基本的な考え方を述べさせて頂くなら、
このケース私は売却をお勧めします。
不動産でもマンションは年々価値が下がる減価償却資産です。
そして又保有コスト（固定資産税はもちろん管理費積立金）が、
活用できていない利用しないときも掛かります。
利用しなくとも保有コストがかかり、
そして、年々価値が落ちていく不動産を
いつまでも保有することは合理的でなく不利益ですね。
偶のホテル利用でしたら、
ご自分でメンテナンスしなくて良い、そして、
使いたいときだけ費用発生する市中のホテルが
適しているのではないでしょうか？
というお答えです。
参考になれば幸いです。
結婚前に購入した関西のマンション、
その後結婚し遠方に住んでいる方から
マンションの扱いについて質問がありました。
具体的には、
固定資産税の扱いや今後帰省した時の
ホテル代わりと考えているが・・・・。
まずは、一般的な回答でいえば、
登記名義人の表示変更登記をすること。
これは費用がかかるが司法書士さんにお願いするか、
ご自分でネットで申請書を取り寄せ
お近くの法務局でご相談されるかですね。
しかし、現実この表示変更登記はあまりする人はいません。
何かついでのとき（売却など）に一緒にする
ケースが多いということです。
区役所も収入確保のためには
所在はすぐ探し出し追っかけてはきますから・・・・・・
ご心配なら区役所に住所変更届を出せばいいでしょう。
そのことよりもですね、
不動産の基本的な考え方を述べさせて頂くなら、
このケース私は売却をお勧めします。
不動産でもマンションは年々価値が下がる減価償却資産です。
そして又保有コスト（固定資産税はもちろん管理費積立金）が、
活用できていない利用しないときも掛かります。
利用しなくとも保有コストがかかり、
そして、年々価値が落ちていく不動産を
いつまでも保有することは合理的でなく不利益ですね。
偶のホテル利用でしたら、
ご自分でメンテナンスしなくて良い、そして、
使いたいときだけ費用発生する市中のホテルが
適しているのではないでしょうか？
というお答えです。
参考になれば幸いです。
