物件の見かたについて

物件調査について、
今更ながら述べて見ます。

物件調査の基本は不動産業者さんにて書類確認や
聞き取りすることになりますが、
気になるところはご自分で確認したほうがいいです。

なぜかといえば、
最近では、グーグルのストリートビューで外観や
周囲のロケーションまで自分で確認できますね。
もちろん最寄までの距離や近隣の施設もです。

更には都市計画図でも、近年、
役所はネットで公開するようになっています。

そして、大切なことは、
刑事ドラマに良く出てきますが、現場百回。
買う買わないは別にして、
物件を何度も見たほうが良いということです。

そのときの注意点は、まずは道路との関係、
それから建物、建物は外壁、出来れば屋根と床根太。
このへんが一番お金が掛かるところです。

建物や道路付けというのは、
多くの物件を比較し見ていれば何となくでも分かってくるものです。

そこまで踏み込んで見るべきです。
この点は注意が必要です。意外と大きな買い物の割りに
あっさり決めるケースが多いのです。

第一印象を大切にした物件選びは大切ですが、
せめて何度も見直すことをお勧めします。

マンション管理組合理事長をクビに！

京都不動産コンサルタントの過激質問

標記のような質問がありました。
理事長の不正と管理会社との癒着が疑われる案件です。

そのお答えは・・・・
まずは私がお勧めしたいのは、
不正があることを区分所有者のなかで
情報共有し仲間を作ることです。

そしてその次には臨時総会を開催し、
大多数の賛同を得て理事長交代迄せまる、
というシナリオです。

なかなか一人二人で組織体を動かすのは大変です。
ましてや、管理会社まで後ろにいることが想定されるとなれば
尚更です。

※私も昔、同じようなケースを経験しています。
私の場合は理事長の解任と管理会社に対する訴訟に発展し、
管理組合正常化委員会を経て
私が自ら理事長に就任しました。

臨時総会の招集については、
お調べになればお分かりになるでしょうが、
ザット言えば、監事さんないし組合員総数5分の1の
同意でもって召集できます。

総会の中で事実関係が見える形にすれば、
不正等があぶり出され、
区分所有者の皆さんも事の真相を確認でき安心することでしょう。
頑張ってください。

という回答でした。

景気は良いのか？

京都不動産コンサルタントの景気判断ブログ

お盆前になりますが、
今年度GDP４－６期の速報値が発表されましたね。


この４－６期成長率が前期比０．６％だったとの内容です。
年率で言えば２．６％。
予想を下回ったということで日経平均も下げています。

その予想を下回った大きな原因を見てみれば、
一番に民間住宅の－０．２％という数字があります。

住宅建築の特殊性と駆け込み需要で前年度１－３期に
完工ベースが集中したという事情はあったとしても
マイナスになろうとは為政者もびっくりでしょう。

昨年だって４－６期民間住宅成長率は２．１％あったのだからねぇ～
駆け込みが萎んだというほか理由は見当たらない。
ここからどう盛り上げていくのか。

ローン減税の更なる延長と住宅購入者に現金給付する、
この政策で腰折れの民間住宅需要が
盛り上がるのであろうか？

こういう財政出動も機動的に実行すれば
それなりに即効性はあるのでしょう。

しかし、建築不動産を中長期的な観点からすれば、
用途地域の更なる緩和、
建築物の耐用年数の見直し、
この2点、財政出動なしで
この業界の投資や評価背景が改善されると考えるが。

簡単なことだと思います。
こういうのはマスコミさんの取り上げ如何です。
よろしくお願いします。

不動産業者でも敵と味方？

不動産業者でも敵味方の存在になります。

先般お客様との会話で以下のようなことがありましたので、
そのまま再現してみました。

お客様：「巷に出ている物件情報では元付け業者、
客付け業者と言うものがありますね。
売主と直に接している業者が仲介している業者の違いでしょうが、
やはり売主に近い業者を如何に見つけるかが大切ですよね。」

私:「いやそうではないです。少し勘違いしています。」

「今仰っているのは（買い）客付け業者と（売り）元付け業者ってことですよね。」

「元付け業者というのは、単に。
直接売主さんから物件の売り依頼を請けている業者のことです。」

「客意付け業者というのは
購入側のお客さんの立場に立って動く業者のことです。
殆どの不動産売買においては、売主買主双方に不動産業者が入って
それぞれの利害調整や交渉をしています。」

「稀に、特に大手仲介業者といわれる不動産業者に、
双方代理といわれる売主買主双方の仲介業務をして
双方から仲介手数料を頂くという行為が見られます。」

「しかし、これは良く考えれば分かることなのですが、
そして民法上も疑問視されていますが、
売主買主双方の利害を代弁することには無理がありますよね。」

「大切なことは、如何に自分の為に動いてくれる業者を探すか、
ということではないでしょうか。」

お客様：「しかしそれには、色んな業者さんに物件紹介して頂いて
当りをつけていかないと分かりませんよね～」

「頑張ってください」

最終的には貴重な仲介手数料を誰に託すか、
ということですね。

献血のおすすめ

京都不動産コンサルタントの献血ブログ

昨年末以来の献血でした。
土曜日は初めてで結構賑わっていました。
平日よりやはり2～3割増しの１００組ほどだとか。

しかし、
暑いこの時期の献血数量は少なく苦労しているようです。
小さなことかもしれませんが、
私はボランティアの一環だと理解しています。

できればもう少し頻繁にでもかまわないのですが、
昨年来ということは半年はインターバルがあります。

年3回までという回数規制があります。
昔はそうでもなかったのですが、
今は、主催者側でも、
色んなリスクを考慮する必要があるのでしょうね～
複雑な世の中です。

しかしまぁタダほど怖いものは無い、
と赤十字社が思っても不思議じゃない。

ということはより裾野を広くする取り組みが必要です。
血気盛んな後輩大学生を定期的に招集（笑）
でもしないと。
強制でも良いかもね。