容積率等検査済のこと

関西そして京都に於いても
検査済証のある不動産（戸建て）は少ないのが現状である。

一説によれば、検査済証がない物件は６～７割程度にも上る、
とも言われている。

その物件購入には殆どのケースで
金融機関のお世話になるが、
そこは金融機関も心得たもので
少々のことなら見てみぬ振りをする。

主に容積オーバーというものである。

と言うのも、逃げ道は、色々あってケースバイケースであるが、
一つには平成９年の建築基準法改正がある。

当時のことはよく覚えているが、
画期的な法改正だったとの記憶がある。

要は、共用廊下、階段、エントランスホール等
屋内共用部分は容積算定しない、
となったのである。

床面積には計算しても容積には参入しない、
ということ。

現在、市場に出回っている築22年以上の物件で
再度容積計算をしてみれば、
違法建築が適法物件になることもある？

融資金融機関の思えも好くなるはず。
詳細はお尋ねを。

金融機関の憂鬱

何年ぶりでしょうか、
某金融機関の融資担当からの電話。
内容はといえば、他愛ないと言えば他愛ない。



近年の投資不動産価格の高騰、
それを演出した遠方？の不動産プロ集団と金融機関、
冷静な地元の事情通の動き、
やはり同じ業界？に身をおく者同士
感じ取る皮膚感覚は同じということか。





結局は、
この時期案件が少ないということで
営業の電話にしても、
過去の罪償いとまで言うからには
それ相応の覚悟かな、
と匂わせるところがなんとも絶妙・・・


付き合って10年というからもう古だぬきの域か。

法人設立も選択肢？

70歳父の保有する賃貸不動産を活用、法人設立すれば、属性の良くない私と兄が個人で融資を受けるより融資条件はよくなる？
又、父の収益である家賃収入を上手くシェアできる方法がありましたらご教授お願いいたします。



概略こういった趣旨のご質問です。



先に申し上げました。まずは金融機関にご相談して
ください、と。その理由として、

１．相談者が不動産投資の初心者である点。
２．法人設立せたとしてお金の流れは（親→子）はっきりするも
３．金融機関には裏も表も見えている。
４．現在の法人設立のコストパフォーマンスはどうか？
５．肝心なことですが、法人を介在させても融資条件は
変わらない。というところです。

近年の金融機関も良くしたもので、
70歳のお父様でも借り入れできるところもあります。
（もちろん返済原資は現収益ですからその限度までですが…）

出来ればネットでお調べになり、80歳から85歳完済可能なところ
を見つけ、その相続人兼保証人になり、お父様を通じ不動産投資するという方法。不動産投資に力を入れている金融機関でしたら可能性は高いです。相続関係がはっきり見えれば柔軟に対応してくれるはずです。

又、一気に相続までを視野に入れるプランでしたら、生前贈与で不動産名義を相談者である相続人に移転し、相続時精算課税制度を利用し贈与税を先延ばしするという仕組みも考えられます。
これは相続人さん同士の事前協議が必要ですが…

全体の資産背景が解からないため断定的なことは言えませんが、金融機関で相談し、その結果をもって税理士さんないし直接税務署に問合せしてみては如何でしょうか。


近年税務署も懇切丁寧に相談に乗って頂けますよ。

という内容でした。

参考になれば幸いです。

住宅ローン争奪戦

住宅ローン金利が果てしなく０に近いですね。

近年の異常なまでの低金利により、
額面上の金利の差では
金融機関の特色は出せないということでしょうか。

さまざまな付帯サービスで差別化をつけようということですね。

金利アップ無し満４５歳までの申込者限定で
がん告知でローン残債を抹消できる、
若干の金利アップでそれに３大疾病も追加する
というもの。

至れり尽くせり、ですね。

ゆうちょ銀行の融資が・・・

日本郵政グループの大型新規上場が

11月4日に決まったとのこと。

赤字である郵便部門は今回対象外であるも、
NTT以来のIPO騒動になるのだろうか。

近々のニューヨークダウや日経平均下げがどこまで影響するのか
視界不明な部分もあるが、
久々の明るい材料でしょう。

ゆうちょ銀行融資部門からいつもプッシュされている当方としては、
早く政府やスルガの縛り・呪縛からの解放を
期待するものです。

もう民業圧迫って言われない？