土砂災害警戒区域
宅建業者は、不動産売買の仲介に際し、宅建業法第35条により対象不動産の重要事項の説明義務を負います。その意味では、近年の予測不能な自然の猛威は不動産業界へも大きなシグナ......
宅建業者は、不動産売買の仲介に際し、宅建業法第35条により
対象不動産の重要事項の説明義務を負います。
その意味では、近年の予測不能な自然の猛威は
不動産業界へも大きなシグナルを送っているように思います。
ちょうど1年前、広島県呉市や岡山県真備町に甚大な被害をもたらした西日本豪雨。
事前に危険区域が公表され、そしてまた当日特別警報や避難勧告が出されていても、
世代が変わり地域の繋がりその重要性が希薄化してしてしまう、
ということなんでしょうか。
宅建業者、不動産関係者から見れば、
せめて事前に、当該地域地区の危険度合－土砂災害警戒区域や浸水想定区域等－
を売買購入時の重要事項説明書でもってよりリアルな
説明が必要だと改めて感じたところです。
近年、不動産売買時における重要事項説明の重要性について言えば
一昔前と比べ隔世の感があります。
B４用紙が2枚ほどのものからA4版冊子になるくらいの重説。
その中には都市計画・建築関係・条例・ハザードマップ・地域の取り決め等々
微に入り細を穿つ建付けとなっています。
不動産そのものは地球上でもそこにしか存在しない「特定物」であるだけに、
又、一般消費者にとっては売買に携わるチャンスの少ない
高額なものだけに、
当事者全てが真摯に向き合うことが必要だということでしょうか。
対象不動産の重要事項の説明義務を負います。
その意味では、近年の予測不能な自然の猛威は
不動産業界へも大きなシグナルを送っているように思います。
ちょうど1年前、広島県呉市や岡山県真備町に甚大な被害をもたらした西日本豪雨。
事前に危険区域が公表され、そしてまた当日特別警報や避難勧告が出されていても、
世代が変わり地域の繋がりその重要性が希薄化してしてしまう、
ということなんでしょうか。
宅建業者、不動産関係者から見れば、
せめて事前に、当該地域地区の危険度合－土砂災害警戒区域や浸水想定区域等－
を売買購入時の重要事項説明書でもってよりリアルな
説明が必要だと改めて感じたところです。
近年、不動産売買時における重要事項説明の重要性について言えば
一昔前と比べ隔世の感があります。
B４用紙が2枚ほどのものからA4版冊子になるくらいの重説。
その中には都市計画・建築関係・条例・ハザードマップ・地域の取り決め等々
微に入り細を穿つ建付けとなっています。
不動産そのものは地球上でもそこにしか存在しない「特定物」であるだけに、
又、一般消費者にとっては売買に携わるチャンスの少ない
高額なものだけに、
当事者全てが真摯に向き合うことが必要だということでしょうか。
一棟マンションを瑕疵担保責任免責という条件で
購入した方からのご相談です。
主旨としては、
その２部屋ともに入居予定だということで安心していたが、
実は結構な原状回復工事が必要だとわかった。
これは売主ないし仲介業者の責任において費用負担できないか、
ということでした。
お答えは以下の通りです。
「今回の件は全く不動産仲介業者の重要事項説明に係る説明義務違反ですね。
購入時に2部屋が入居予定だったということは、
その部屋の状況は売主である前オーナーもそして仲介業者も知っていた可能性が高いです。
新規入居に当たり、改装リフォーム費用が法外に掛かるとなれば、
その説明はあってしかるべしです。
今回の件は目に見える顕在化した問題を故意に隠した、
瑕疵担保責任云々以前の問題です。
「説明義務違反」を根拠に入居予定2部屋のリフォーム代金相当額の請求を
仲介業者にしてみては如何でしょう。
通常損耗との違いがどれだけあるのかわかりませんが、
交渉の余地はあります。
通常であれば紛争予防の為、
売買契約を挟んだ新規入居者契約は売主買主の負担と収益
をあらかじめ相談するものです。
頑張って交渉してみてください。」
という回答をしています。
参考になれば幸いです。
購入した方からのご相談です。
主旨としては、
その２部屋ともに入居予定だということで安心していたが、
実は結構な原状回復工事が必要だとわかった。
これは売主ないし仲介業者の責任において費用負担できないか、
ということでした。
お答えは以下の通りです。
「今回の件は全く不動産仲介業者の重要事項説明に係る説明義務違反ですね。
購入時に2部屋が入居予定だったということは、
その部屋の状況は売主である前オーナーもそして仲介業者も知っていた可能性が高いです。
新規入居に当たり、改装リフォーム費用が法外に掛かるとなれば、
その説明はあってしかるべしです。
今回の件は目に見える顕在化した問題を故意に隠した、
瑕疵担保責任云々以前の問題です。
「説明義務違反」を根拠に入居予定2部屋のリフォーム代金相当額の請求を
仲介業者にしてみては如何でしょう。
通常損耗との違いがどれだけあるのかわかりませんが、
交渉の余地はあります。
通常であれば紛争予防の為、
売買契約を挟んだ新規入居者契約は売主買主の負担と収益
をあらかじめ相談するものです。
頑張って交渉してみてください。」
という回答をしています。
参考になれば幸いです。
近年、消費者センターや無料相談センターに
持ち込まれる苦情･相談の内容が「こまかく」なっているといいます。
私が相談に乗っているネット上でも、
少し前までなら「そんなことは言わなくても常識、当たり前のこと」
で済ませていたことが、今はそうはいきません。（ｉДｉ）
良い意味でも悪い意味でも均質化から多様性、
そして個性の時代へと社会は変遷してきています。
考え方視点重点は千差万別です。
そのような社会環境の変化の中で、
不動産に関する質問を大別すると「契約の解除」と「瑕疵担保責任」
に集約されます。
そしてそれは詰まるところ重要事項説明書いわゆる
「重説」に行き着きます。
問題は重説で記載されていても、また、
不動産業者が買主に充分説明したとしても、
買主・購入者が理解しているかどうかは又別の話です。
言った言わないというよりも購入者が理解しているかどうか
が近年の争点なのです。
そこまで重要事項説明の説明責任が問われてます。
売主さんが未入居で詳細を把握していなかった物件の
売買のことでご質問がありました。
長くなりますが下記の通です。
ーーーーーーーー
買主から物件に浄化槽が設置されていると思っていたのに
汲み取り式だったと、
購入後に重要事項説明書の違反を指摘されました。
重要事項説明書の設備状況を読み直してみたのですが、
不備がないように思います。
おそらく、重説の設備状況に記載されてある
"直ちに利用可能な施設"についての解釈がすでに既設されている
設備と勘違いされたのではないかと感じています。
対応をご教授ください。
ーーーーーーーーー
と言うものでした。
まずは契約の解除か否かの件です。
最悪のケース、設備を復旧さすれば事足りますから、
これだけで今更契約の解除までは言えません。
そして、重説で記載されている事柄であっても、最終的には、
言った言わないの泥仕合となります。
重説で慎重に説明・記載すること、
でないと買主が理解していないことは「言っていない」ことに
なる可能性は高いのです。
仲介業者の責任は大きいものがあります。
宅建業法はもちろんですが、近年、
消費者契約法も参考に充分な説明がなされていたか
仲介業者と確認しあってください。
仲介業者との責任割合については、
こちらで記載された内容だけでは詳細ニュアンスまで
理解出来かねます。３者で話し合って下さい。
と言うものですが、
重要事項説明についての近年の対応は「ここまでする？」
くらい説明に説明を重ね、
重説に屋上屋を重ねる仲介チェーン店も
あるくらいですからね～ (￣_￣ i)
