旧瑕疵担保責任の続き

「お答えいただきましたが、残念ながら売主は個人です。 そして、概ね予想通りというかそうだろうな、というのが正直な感想です。そして、本当に聞きたいことは別にありまして。」

「この物件は築50年の古家をリフォームしたものになるのですが、今回の欠陥というのは、経年による欠陥ではなく、リフォームと言っても昔ながらの土壁に直接クロスが張られているという云わば安普請の時間が経てば剥がれるに決まっている程度のものです。契約不適合による補修請求・解除の条項があることで、当面やり過ごすだけの確信犯ではないでしょうか？ この内容で争える余地があるか、について見解を伺いたい。というものです。」

確かにその年数であれば、その場しのぎのリフォームで見た目をよく見せた可能性はありますね。お化粧直しということです。ただ、そのお化粧直しの行為がそのまま契約不適合責任逃れに値するのかどうかということになりが、通常の改装だと言われればそれっきりです。また、クロスの不具合が契約不適合という契約本来（所期）の目的までも害しているのかと言えばそうでもない。その意味では、不具合を自認しつつ隠すという行為を暴け（？）れば、補完請求の可能性もあるかもしれませんが、、、、

揉めるようであれば、弁護士案件になります。

旧瑕疵担保責任のこと

 

ご質問は、「中古で買った物件が欠陥住宅でした。契約書には(契約不適合による補修請求免責)となっています。こういう場合は泣き寝入りしかないのでしょうか？」というご質問です。

お答えは、

物件に欠陥や不具合があったとしても、契約書に「契約不適合による補修請求・解除」と記載してあるということは、基本的に、そのことを売主買主双方合意している訳ですね。民民の契約事・合意事は民法でも守られるべき最重要課題です。

であれば、欠陥の内容は分かりませんが、売主への追及は難しいと言えます。

ただ、これは売主が個人の場合のお話で、もし売主が不動産業者だった場合は別です。不動産業者の場合は、この契約に消費者契約法と宅建業法という法律にも制限されますので、もしかすれば「契約不適合による補修請求・解除」が無効となるケースもあります。

例えば、消費者契約法では消費者である買主の利益を守る観点から、売主の損害賠償責任のすべてを免責するという条項は、無効になると規定しています。また、宅建業法では宅建業者が売主のすべての契約不適合責任を免除するという契約不適合責任免責の特約を設定しても、宅建引業法によって無効となっています。

参考になれば幸いです。

というお答えです。しかし、このお答えが大よそ想定内だと言います。その続きがあります。長くなりましたので次回にします。

不動産の瑕疵って？

京都不動産コンサルタントのブログ

この瑕疵担保責任についてのお問い合わせは
多いですね～

瑕疵（かし）とは目に見えない不具合、
つまりは、通常の確認作業で発見できないところにある
故障・毀損・損耗のことです。

不動産で言えば、
床下の基礎部分が劣化していて今にも危険であるとか、
台所の配管が床下で漏れがあるとか、
天井裏に何やら正体不明なものが生息していただとか、
近年は結構想定外な事案も多いようですね。

そこで売主が売却に当たって、
このようなリスクを背負いたくないという意味のことを
瑕疵担保責任の免責と言います。

築年数が古い物件40年50年以上の物件であれば
やむ終えないところですが、
最近やたらと多いですね。

といって免責分の価格ダウンはあるのかと言えば、
そうでもない価格設定です。
まぁ動産であればある程度の売主責任補償は想定できますが、
不動産の場合は高額になる可能性があります。

その意味では構造や性能評価依頼も含め
既存住宅かし保険を利用されるのも良いでしょう。
個人間売買でも適用されるものがあります。

詳しくは住宅瑕疵担保責任保険協会まで。
いつになくコマーシャルになりました（笑）

マンション施工会社が民事再生法に・・・

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買主さんがアフターサービスや瑕疵担保責任を申し出て
売主さんがその不具合を修理するケースで、
勘違いするケースがあります。

例えば修復してもらっている施工業者が連絡先となり
売主さんが見えなくなってしまうと、
交渉相手が施工会社と勘違いしてしまうのです。

分譲マンションは特にそうですが、
契約関係があるのは売主さんであって施工会社ではありません。
ですから施工上の責任範囲の問題や
施工会社が倒産という事態になったとしても
売主買主の問題です。
ですからここを抑えておくべきです。

先般のご質問でも、
アフターサービス中に施工会社が民事再生を申請したが
どうなるのでしょう？
といったことがありました。

このケース、
買主さんにはまったく影響ありません。
「売主さんに対応してもらう」ことで事足ります。

瑕疵担保責任から逃れられる?

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瑕疵担保責任については解釈をめぐって争いが絶えません。

今回はその免責についてです。

よく築年数の古い中古住宅の売買契約で、
当物件は中古住宅のため売主の瑕疵担保責任を免除する、
との文言で表示されますね。

しかし、いまや消費者の錦の御旗と化している消費者契約法における解釈の件。
同法8条で瑕疵担保責任を免除する合意は無効としています。

民法では免除ＯＫでも消費者契約法である特別法が優先し、
瑕疵担保責任の免責は認められないということになります。

ただし、消費者契約法は消費者と事業者の契約に対しての
コミットメントですから、
個人対個人の売買契約では関係はありません。

不動産業者さん、 消費者に対して一方的に不利な条項も含め
売買契約（書）にはお気をつけください。

個人的には、
「みなし」事業者さんも注意が必要だと思います。