ネットでのご質問

固定資産軽減と老後資金のために

年収400万の木造アパートを建てた高齢の方からのご質問でした。

 

「土地は200坪ありますが、冒険もしたくないので、

土地の半分は駐車場、半分がアパートにしました。

立地は駅近くで賃貸も住宅も多い地域ですが、

アパート経営は私の代で終わらせるつもりです。

売却する場合は利回りで値段がついてしまうのでしょうか？」

 

という質問をネットで問合わせがあり、

以下のように回答させていただきました。

 

「収益性ということでは、200坪ある土地で年収400万円という数字は

不動産の有効活用には程遠いと思う。

 

駅近くでワンルーム需要もあれば通常の収益計画では、

推定で、広め１Rが40戸程度取れる。（容積200％で25㎡の１R）

 

地域がどこであれこういう計算もできる。

売り先を間違わなければどのような状況でも

それなりの収益プラン付き販売も可能だということ。

 

心配ご無用。
収益物件に長けた業者さんにご相談のほど。」

 

要約すればこういうことです。

最有効活用まで視野に入れた考え方ができる業者さんと巡り合えれば良いですね。

祇園祭は既に・・・

八坂神社は四条通側の所謂「祇園石段下」が正面と
思われる方も多のでしょうが、
正面は南鳥居側が正解です。

その鳥居前から南に延びる下川原通は石畳の石塀小路や
ねねの路がある瀟洒な街並みで、
未だ昔の祇園風情を残している。

祇園は近年富永町、切通しそして新橋でさえ
派手派手なネオン看板が占拠し、
そのロケーションの変遷が著しい。

その中にあり下川原はまだ”まし”なのかぁ、
と私は個人的には思っています。

その立地にある京町屋なレストランで、
売却依頼がありその販売方法を練っている途中。
投資向きか自用か？やはり店舗賃貸の専門家の意見を聞くべく
先輩を訪問することに。

餅は餅屋です。手土産は？

早いお中元はこれを用意し！
「笹屋伊織」弘法さんの月命日限定販売の
みてくれ羊羹「どら焼き」、http://www.sasayaiori.com/

 

未利用不動産？

やはり最近の空き家に関する話題が

多くの方に切実な現実問題を提起しているようですね。

先般もありました実家の空き家に関するご質問に

呼応するような問い合わせです。

 

要約すると、

処分する気持ちの整理ができないが、

長期的な展望はどうか？

 

といった内容でした。

そうなんですよね。
私達は、もちろん、端から第三者的見地でもってアドバイスします。

しかし、この「空き家」と言ったって、
当事者にとっては生家であったり旧我家であったり、
思い出の詰まった「家」や「財産」なのです。

もう用がないでしょう！
売りましょう、解体しましょう、
これでは割り切れないものもあるでしょう。

今まで散々住宅政策に力を注いできたのですから、
ここへ来て行政が邪魔者扱いするのであれば、
それなりの活用方法を提示する責務もあります。

行政は選択肢のあるソフトランディングの道を探るべきです。

と同時に所有者は自己の義務を果たすことも忘れずに、
街づくりの観点からも協業して頂きたいです。

投資区分マンションの未来

今回も区分マンションをお持ちのオーナーさんからの

ご質問です。

 

区分マンションを持っていますが、
その将来をどう見ますか？
少し不安があります。と。

以前も触れたような気がしますが、
ご質問の趣旨に沿ってお答えしました。

まずはハッキリ申し上げて、
投資区分マンションのビジネスモデルは終わっていると。

簡単にまとめただけでも・・・

区分マンションの収入はゼロ百の世界で、

損益通算という節税は支払った源泉税が無いことには意味ない、

区分マンションは評価の大部分が減価する資産・建物で、

出口戦略の回収部分がないに等しい、
ということになります。

それでいて大部分の方は
業者のサブリースを選択しています。

このサブリースは、大方、業者優位の片務契約ですね。
細部まで理解している方は少ないでしょう。
また、サブリースは資産保全という意味であり
資産の有効活用とは言い切れません。

ですから区分マンション投資は、
適する人、
適する買い方、
がある狭いセグメントされた不動産投資である
と申し上げているのです。

国交省が控えめに不動産価格指数を作成？・・・京都不動産コンサルタントのブログ

平成24年8月から運用開始したというこの指数とやら。
大々的にはアッピールしていなのでしょうか？

私は、先日、日経電子版ニュースだったでしょうか。
2年も経ってはじめて知りました。

その元締め国交省のHP
http://tochi.mlit.go.jp/secondpage/7465

全国の土地の単純平均を指数化したものということで、
不動産の傾向を見るには簡便なのかなぁ、
との印象です。

穿った見方をすれば為政者の都合で「ある方向性」が
作られやすくなる、ということでしょうか？