Q残債のあるマンションを譲渡することはできない？

京都不動産コンサルタントのブログ

A諸事情で不動産を債務付きで譲渡したい、
というお話は少なからずあります。

結構勘違いされている方が多いようですが、
抵当権が設定されていることを承知の上でしたら
所有権の変更はできます。

それには譲渡する相手は親子ないし夫婦
という信頼関係があるということが前提ですが、
事務的にはできます。

平穏に返済して行く分には問題ありません。

ただし、金融機関が当初の申込人さんに
住宅資金としての資金貸し出しをした手前、
わざわざその旨申し出をすると
資金の目的外ということで一括返済を請求される可能性もあります。
慎重に平穏に、ということでしょうね。

今はメリットがなくなりましたが、
相続税対策の負担付贈与が昔もてはやされました。
その考え方です。

Qビル一棟の売却に関する税金について

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A所有ビルの売却益で分譲マンションを一棟買いし、
ご自分で少しづつ売却していくご計画とのことですが、
これでは短期譲渡税がまともに掛かってきます。

そしてこれは、
買換え後マンションを再販するということですから、
不動産販売を継続反復することで、
宅建業の免許が要るということになります。

節税面からの提案としては、
上記のような販売物件への買換えではなく、
事業用資産への買換えという道もあります。
都市部である等、
他に要件はありますが買換えによる資産の入れ替えということです。

いずれにしろ、
詳細な情報が必要です。
ご自分でもある程度調べることは可能ですが、
詳細は専門家の方にご相談されることをお薦めします。

Q今損をしても売ったほうが良いのか？

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A家を売却すると売却損が約2000万円発生してしまい、
買い替えもままならないということですね。

このような場合は、
家＝居住用財産の譲渡損失に該当し、
他の所得（給与等）と損益通算できます。

他の所得と損益通算しても余剰が出る場合は
その年も含め3年間にわたり控除できます。

例えば年収700万円の人でしたら、
約3年間の源泉税が丸々帰ってくる計算です。
※減価償却は計算していません。

そしてそれは次の住宅を買い替えるかどうかは
要件に入っていません。

賃貸住宅への住み替えでもOKです。

自宅を売るか貸すかの際には重要な要素になると思います。

詳細はこちら国税庁のタックスアンサーで！

Q本当に今が住宅の買い時だと思われますか？

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A買い時だと思います。

端的に言いますと、
不動産の需給関係も他の商品と同じく
いつの時代も経済の波に大きくさらわれます。

しかし、
住宅はその波にかかわらず必要な器ですね。

各個人が思い描く住宅の必要性に濃淡はあれ、
必要な時が買い時イコール経済的に
「合理性のある買い時」であると思います。

住宅は住む限りは不動産価格の変動には縁がないものです。
もちろん評価が下がって面白くない
ということはあるかもしれませんが、
先物取引のように追証がかかる
というものではありません。

ただ一つ大切なことは、
住宅の場合はできるだけローン比率を下げて
購入することだと思います。

今回の金融危機の要因でもある「レバレッジ」
（借入比率を多くする）
を使う手法は不動産でも事業用のみです。

実際面ではこの弱含みの不動産市場ですから、
値交渉で納得のいく金額で納得のいく不動産が
手に入る好機ではないでしょうか。

Q別居による共有名義不動産の住民票移動について

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A共有名義で購入した住宅で、
別居となった場合の住民票の移動については
問題ありません。

極端に言えば、
住宅を購入したからといって
その場所に住む住まないは権利者の自由です。
関係ありません。

ただ住民票移動した場合に支障が出るのは、
①売却時の利益に対する居住用の課税免除が受けられない
場合もある
②売却時に住所変更手続き費用が若干かかる。
ということでしょう。

特に大きな問題はないと思います。