サラリーマンが一棟マンション事業できる訳・本質・・・

最近では有力企業を中心に
就業や副業に対しフレキシブルに考える風潮にある、
という。

しかしながら、
本業に支障が出るほどの副業は
好ましくないことは言うまでもない。

サラリーマンにとってこの不動産投資、
一棟マンション事業が副業であるが故の産物であることは
金融機関も最大限活用している。

多くの金融機関でいわゆる「アパートローン」
なる商品を準備しているのを見れば解るのである。

今でも一部金融機関の窓口で
門前払いの経験をしたサラリーマンもあるというが、
昔の土地持ち資産家が建築資金を用立てる貸付とは
主旨が全く違う。

サラリーマン用「アパートローン」の金融機関の考え方は、
日々の生活資金はサラリーで賄える、
そしてアパート賃料がローンで賄えれば
ノートラブル！

ましてやそこからキャッシュフローが見込めるとなれば、
是非にも貸したい！
という目論見である。
もちろんそのための
個人属性や物件属性（特性）は重要であり、
その為の条件整備を常日頃心がけることである。

しかし忘れてならないのは、基本副業、
ということではなかろうか。
副業であるからこそのメリットはあっても
本業であることのメリットって特にない。

単なる賃貸事業なのである。

であるからして
「サラリーマンだからできる不動産投資」！
詳細はお問合せのほどm(u_u)m。

「政権交代に大義」を実感したか？

京都不動産コンサルタントのブログ

野田総理で3人目となり、
自民党との違いがハッキリしない
民主党の政権運営が続いています。
※TPPでは自民党もハッキリしませんが。

先日検めて野田佳彦著「民主の敵」を読んでみました。

彼の言う公務員制度改革＆
すき焼きドンペリ食べ放題飲放題の各種特別会計「特会」
の抜本的改革が未だ遡上に乗っていません。

中庸・中間層の厚みを増す政策を！
という中小企業対策は少しアドバルーン見えますが・・・。
不動産には未だ流動性はみえません。

民主の敵はやはり党内にあり、
ということなのでしょうね。

不動の人気 秋の岡崎～京都市美術館

 京都不動産コンサルタントのブログ

文京の街岡崎周辺には京都を代表する
紅葉の名所が点在します。

私のお勧めの見返り阿弥陀でおなじみの永観堂。
そして立派な山門の南禅寺や
銀閣寺へ続く哲学の道。

新聞報道によれば、
まだこの周辺は色づき初めらしいのですが
 

こちらのワシントンナショナルギャラリー展、
今月27日までです。

最終日は混みそうなので今日あたり
紅葉偵察がてら出かける事にします。
綺麗な写真が取れれば京都案内でもしましょう。

 

収用委員会って・・・

 京都不動産コンサルティングのブログ

改めて収用委員会とは、と確認してみました。
それは各都道府県におかれた準司法的機能を持った行政委員会だという。

呼び出しの会ったのはなんと有名某ホテル羽衣の間ですよ。
もったいないのは言うまでもなく、
これは模擬裁判のような陣形でした。

前には所謂有識者といわれる方々が定員どおり7名鎮座。
向かって左が事業者の京都市の関連部署から8名。
真ん中が原告の権利者所有者席といっても私一人。
右が関係人と記者席ここも席だけです。

後ろを取り巻くように傍聴人席があり、
ここは10人ほど得体の知れない人が着席している。

権利者所有者の出席がこんなに悪いものなのか？
個別に文句は言っていても公開の席には出てこないのか？

もともとの先入観も良くないのに、
この雰囲気ではむりがあるというものでしょう。

まわりくどい説明は必要なく審理の争点は補償金額の1点のみです。
その補償金額（土地値）の計算根拠が知りたいだけなのであるが、
事業者の京都市はそれをできるだけ計算を難しくし、
又、出た結論の責任を取ることを嫌っているのでしょう。

計算根拠は、京都市土地評価委員会という不動産鑑定士を含む
土地の専門家組織があって、
そしてまた別の不動産鑑定士さんと金額を調整するんだか
比較するんだか、こね回されているとしか理解できません。

収穫といえば私のシンプルな計算根拠が提示できたことと
土地評価委員会なるものの存在を知ったことですね。

しかしこのような「収用システム」が、長年、
多額の費用を掛けてやってきたのかと思うと、若干寂しい。

区分マンションを賃貸にするのは愚策・・・

ローンのある自宅を賃貸にしたい・・・この質問も依然多い。

以前にも類似の質問に答える形で
述べているかもしれないが、
改めてまとめてみる。

各種質問サイトの回答を見てみると、
現在の住宅ローンを上回る賃料が期待できるのであれば、
そしてその借入金融機関が賃貸OKと言えば
賃貸GOだと。

しかし、
金融機関が賃貸お伺いにOKを出すかどうかの
議論は後日として、
このケースで気をつけなければならない事が2点ある。

ひとつは残債がいつなくなりますか？という点。
これはこの賃貸事業の期間を
どのくらいのスパンで考えているかということである。
単にその場しのぎで「売るに売れない」
残債過多で負債の先送りではないのか？

二つ目に、上述に関連して
賃貸入居者が退去した時のリスクは負えるのか？
それが長期になった場合は？
という点。

根本的なことからお話すれば、
区分マンションの宿命ともいえる「プライスダウン」にある、
といえる。
資産という見方をすれば
マンションは減価償却資産である。

近年余程のことがない限り
区分マンションの値上がりは期待できない。
その状況で賃貸に出し賃料でローン返済したとして
長期返済の元本が幾ら減っていますか?
ということ。

推測するに、
年を追うごとにローン残高の減少よりも
マンション価格ダウンが大きくなるのではないか。

だから問題先送りよりも
現時点でいかな持ち出しでも処理してしまうスタンスが
望ましいといえる。

貸し出し賃料が建物の老朽化により
又デフレの影響で年々下落していく、
以前の問題なのである。

区分マンションにはそれなりの買い方がある、
ということである。