Q無税で合法的に住宅資産の売却をしたい

京都不動産コンサルタントのブログ

A婚姻20年経過の夫婦間の住宅の贈与については
贈与税が免除されます。

この特例を利用し
夫一人名義の住宅を妻に所有権の一部を贈与し
共有名義に登記します。
※この時点で所有権一部移転の不動産取得税はかかります。

これで居住用資産売却時の特別控除
（いわゆる3000万控除）が
2人前できるということ。
売却後の利益の6000万円までが無税となります。

一部所有権贈与と当該住宅の売買のタイミングについては
税務署でご確認ください。

最近は税務署も懇切丁寧に相談に乗ってくれます。
税金は
「回収するもの」ではなく
「払って頂くもの」、
「大衆から」ではなく「一人一人から」
ということが判ってきたようです。

Q借地権についてのメリット・デメリットについて

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一般的にいうところの借地権とは、
土地を借りて建物を建てることができる権利、
ということになります。

その借地権の購入費用としては、
最初に支払う権利金と、
土地を借りていることに対しての毎月の賃料から成り立っています。

この借地権の代金が所有権と比べ安いため、
住宅購入当初の費用を抑えたいという方にとっては
メリットがあります。

借地権の価格の目安は国税庁から発表されている路線価表の
上部に借地権割合（所有権に対する掛け目）
という数値がありますので参考にしてください。
（これはあくまでも参考程度です。
たとえばお寺が地主の場合は長年の慣習で金額にずれがあります）

不動産の所有権が利用する権利・収益する権利・処分する権利
をもった完全なる権利だとするなら、
借地権はそのうちの利用する権利のみということです。

その意味では、住宅ローンの評価も若干低いとか、
建替え・大きな増改築等に対し地主の承諾がいる等
制限があることがディメリットです。

個々の契約により更新料や承諾料が発生しますので、
それらの金額は一概には言えませんが、
更新料が権利金の５％前後程度、建替えの承諾料は３％、
等ということも聞きます。

購入にあたっては借地権代金と建物代金の内訳を記載してもらうこと等、
不動産業者から契約内容を事前に確認し、
納得してから行動を起こしてください。

説明不足や用語で難しい部分もあると思いますので、
詳細についてはお問い合わせください。

Q住宅購入における夫婦親子共同名義について

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A専業主婦の奥さんの預金や
奥さんのご両親からの援助については、
拠出した資金に応じた割合で共有名義にすることが
基本です。

そうすることによって
夫婦間、親子間の贈与税を回避することができます。

具体的には、
全体にかかった代金総額÷出した自己資金やローン、
を持分とした共有名義で登記することです。

また、ご両親からの拠出分については、
相続時精算課税制度を利用し
相続してしまうのも一手です。

それにより相続税課税が予想されるとしても
相続時まで贈与税が繰り延べになります。

また、今月は贈与の良いタイミングで、
今の時期は贈与の年間基礎控除110万円を有効に使えます。
年をまたぐ今月12月と来年1月で分割して振込んでもらえば、
2ヶ月で合計220万円の贈与が無税となる良いタイミングです。
(振込みは証拠として残るため)

これならば相続時精算課税制度の
税務署への申請等の手間を省くことができます。
国税庁のHPを参考にしてください。

Q売買契約

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A売主側からが税金対策のために
代金の一部を預り金とし、
所有権移転登記後は預り書を破棄してほしい、
との希望があったとのことですが。

これはいくら司法書士さんが手続し、
登記は間違いがなく、
物件の条件は良い内容でも、
ご心配の通り脱税に関与するという事になります。

公になれば、
当事者は同罪となります。

そのリスクを考慮し、
売主さんと誠心誠意お話し合いが必要だと思います。

Q海外在住で事業用の買い替え特例できる？

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A今回の売買のポイントは、
居住地が外国、
売却後の事業用の買い替え特例が使えるか、
駐車場収益物件が共有、
共有者である弟さんが収益事業を営んでいる、
ということ。

共有持分のみの売買については
共有者の動向があり、
難しい面が多々あります。

今回は事情を理解する不動産業者さんが購入ということでは
良いお話かもしれませんね。

しかし、「事業用資産の買い替え」については
該当しないように思われます。
理由としては、弟さんは別として、
あなた自身が収益事業をしていないからです。

事業をしている形跡や申告が無ければ
税務署も事業用として判断しにくいのではと。

居住用不動産ではないということでは居住地については
争点にならないと思います。
ただ、
詳細については税務署でも考え方が違うことも多々ありますので、
物件所在地の税務署や税理士さんで確認されることをお薦めします。