追い出し屋被害、国交相「家賃保証業の規制も検討」

　敷金・礼金なしの「ゼロゼロ物件」などで家賃を滞納した借り主が、家賃保証会社などから強引に退去を迫られる「追い出し屋」被害をめぐり、金子国土交通相は１６日の参院予算委で、家賃保証業の規制を視野に入れた検討を進めていく考えを明らかにした。藤末健三氏（民主）の質問に答えた。各地で表面化している追い出し屋問題に対し、国交相が方針を示したのは初めて。

　金子国交相は「（全国追い出し屋対策会議などから）家賃保証業務を登録制にして、違反行為をした業者に登録取り消しなどの処分を科すことができるようにしてほしい、との要望があり、検討している」と述べた。

　国交省は、早ければ４月下旬にも民間賃貸住宅部会で家賃保証業務の適正化策を討議し、法規制の必要性を含めて議論を進める方針だ。

　追い出し屋被害は、居住権を侵害され、住まいの確保が困難な「ハウジングプア」を生み出している要因と指摘されている。（室矢英樹）

(朝日　３月１６日）

裁判事例 借上社宅での従業員の自殺と使用者責任

東京地裁判決　平成13年11月29日
（判例集未登載）

《要旨》
　借上社宅として利用されていた貸室で社員が自殺した事案において、賃料差額２年分の損害賠償請求が認められた事例


(１)　事案の概要
　平成11年３月、業者Ｘは、一括賃借しているマンションの一室を、Ｙに期間２年、賃料月額４万８千円で転貸する契約を締結した。本件貸室は、Ｘの転貸開始以前からＹに対し賃貸されており、Ｙは本件貸室をいわゆる借上社宅として使用していたもので、平成３年よりＹの従業員であるＡが住居として使用していた。
　平成13年１月、本件貸室においてＡが自殺しているのが発見され、翌２月、ＸとＹは、賃貸借契約を解約することに合意し、２月末日、Ｙは本件貸室を明け渡した。なお、合意解約に当たり、ＹはＸに対して本件貸室の２か月分の賃料と、その遅延損害金及び修繕費の合計額から敷金を控除した残金の46万円余を支払った。
　しかし、Ｘは、以後、10年間にわたり従前賃料の半分でしか賃貸することができなくなり、損害（得べかりし利益の喪失）を受けるとして、Ａの使用者であるＹの債務（善良なる管理者の注意をもって本件貸室を使用し保存すべき債務）不履行に基づく損害賠償を求めて提訴した。

(２)　判決の要旨
　①貸室において入居者の自殺があると、通常人からみて心理的に嫌悪すべき事由（心理的瑕疵）があるものとして、通常の賃料額よりもかなり減額した賃料額で賃貸せざるを得ない。実際にＸは本件事故を告げたうえで他に賃貸したが、その賃料は従前の半額強であった。
　②ＹはＸに対し、本件賃貸借契約上の債務として善良なる管理者の注意をもって本件貸室を使用し、保存すべき債務を負っていたというべきであり、その債務には通常人が心理的に嫌悪すべき事由を発生させないようにする義務が含まれる。
　③Ｙは、履行補助者たるＡが本件貸室において自殺したことにより債務不履行があったものと認められる。
　④本件のような貸室についての心理的瑕疵は、年月の経過とともに稀釈されることが明らかであり、本件貸室が大都市に所在することを斟酌すると、２年程度を経過すると瑕疵と評することはできなくなるとみるのが相当である。
　⑤よって、Ｙは、Ｘが平成13年６月から２年間、１年間当たり24万円の得べかりし利益を喪失する被害を受けたので、その損害の現価から、中間利息を控除した43万円余について支払え。


(３)　まとめ
　本判決は、自殺事故の心理的瑕疵の払拭に関して、一つの事例を示しているが、自殺事故に関する心理的瑕疵が減失したとする判断は、事故に関する周辺住民の記憶、事故の状況、当時の報道内容、事故後の貸室の使用状況等および貸室のタイプ（単身者用、ファミリー用）等、事例ごとに様々であると考えるべきであろう。



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