家を建て直したいが、地主から莫大な承諾料を請求され困っている

Ｑ　家を建て直したいのですが、地主から莫大な承諾料を請求されて困っています。なにか良い方法はありませんか。

Ａ　１口に「家を建て直す」といいましても新築する家の構造によって法律上の取り扱いが異なっています。
　まず、現在の木造建物（普通建物）と同じ部類の建物を建築する場合を考えてみます。
　もしあなたの借地契約に、増改築する場合は地主の承諾を要する、という特約がなければ（この特約があるかないかは契約書を見れば分かります。契約書を作成したことのない借地契約ではこの特約は原則としてないと考えてかまいません）、地主の承諾は不要ですから承諾も要りません。もしこの特約がある場合には、必ず地主の承諾を得なければなりませんが、地主が莫大な承諾料を要求したり、承諾そのものを拒否したりして、到底話し合いができそうもないときは、借地人は地主の承諾にかかわる許可を裁判所に求めることができます（借地非訟事件といいます）。よほどのことがない限りこの申立ては認められます。そして地主に支払うべき承諾料も裁判所が決定します。この額は更地価格（時価）の３％程度が普通です。
　次に、現在は木造建物だが、これを鉄筋コンクリートや鉄骨造のような堅固な建物に建て直す場合には、①で述べた特約の有無にかかわりなく、常に地主の承諾が必要です。そしてこの場合も地主と話合いができないときには借地人は裁判所に申立てをすることができます（借地非訟事件）。この場合裁判所の決める承諾料は、更地価格の１０％が一般的です。


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