マンション管理士日記

マンション管理士日記、の名称でブログを書き出してから３ヶ月経過しました。平成18年１月26日スタートです。

「マンション管理」 「地域」 「子育て」 「ＰＴＡ」 「民生委員」 そして 「勉強会」 について書いてきました。　マンション管理士とは直接関係ない内容と思われるかもしれませんが、私の中では、『地域との融合』 という概念で結び付いているのです。

分譲マンションは地域における 「社会資産」 です。　既に人口の１割以上が居住しています。　地域によっては、ずっと大きな比率になっています。　マンションの高層化に伴う引きこもり（これは事実だと思います）の問題。　そして閉鎖された空間に居住する独居高齢者の問題。

マンションは、一歩誤るとスラム化する危険性さえ内包しています。　コンクリートと鉄筋の固まりは、メンテナンスを誤ると崩壊します。　区分所有ですから、住民のコミュニティが無ければ合意形成されず、適切な補修もできなくなります。

マンションのスラム化は、地域の荒廃に結び付きます。　マンションが 「社会資産」 と考えるのは、戸建てよりも地域に及ぼす影響が強いからです。

私は、マンションの管理を通じて、マンション自体が地域コミュニティを牽引することを目指しています。　それは、子育てやＰＴＡ，地域活動などに繋がることだと考えています。

さて。　こんな拙い文章にも関わらず、読んで下さる方も増えてきました。　有り難うございます！　いずれは、写真やら何やら貼り付けて楽しい雰囲気で…と考えていましたが、何も変えきれずに日が経っています。　３ヶ月目の反省です。

管理組合 理事さんの悩み ②

理事さんのなり手が居ない！

背景には、４つの要因があります。

ⅰ．世帯主の高齢化 ： 世帯主が６０歳以上という世帯は全体の３２％になっています。　４年前に比べて、６％増えました。

ⅱ．世帯人数の減少 ： １人または２人という世帯が全体の４３％を占めています。　これは、平成11年の調査（２３％）に比べると、倍近くまで増えています。

ⅲ．賃貸化率の増大 ： 住戸の賃貸率が２０％超になっているマンションの比率は２８％です。　やはり、平成11年の調査（１６％）に比べると、大幅に増えています。

ⅳ．築年数の経過 ： ３割以上の分譲マンションでは築年数が２０年以上経過しています。　輪番制の場合には、何度も理事を経験してきています。

こうした背景の下、理事さんのなり手が居ないマンションが増えているのです。

理事会は、築年数が経過した時こそ大切！

マンションの理事会が機能して、管理組合がしっかりしないと、マンションの大規模修繕やあるいは将来の建替えなどの対策が立てられません。

本当は、管理組合が弱体化している時こそ、管理会社がサポートして立て直さなければいけないのです。　ところが、「これ幸い」 と無駄な補修や改修を繰り返させて、儲けに走る管理会社が存在するのです。

理事会の機能はとっても大切です。　なり手が不足して、困った時にはマンション管理士など信頼を置ける専門家に相談されてください。

管理組合 理事さんの悩み ①

マンション管理組合の理事長さんや理事さんから、マンション管理士として受ける相談内容を記します。　皆さん、とっても悩んで相談に来られます。

不透明な管理内容＆管理費

管理委託費の明細が無い！

管理組合と管理業者とは管理委託契約です。　「重要事項説明」 では、管理事務には、基幹事務と清掃業務と設備管理業務が含まれています。　でも、一括で 「管理委託費」 を支払っています。

何に幾ら掛かっているのか、全く不明です。　管理費が多少高くても、質の良いサービスを受けたいし、将来に向けての提案も受けたいと考えいます。　しかし、明細が分からないのでは、現在のサービスレベルが適正かどうかも判断できないのです。

合見積り無き工事提案！

設備などの修繕で合見積りが出てこない。　すると、比較検討ができません。　「実施するか否か」 だけの判断を余儀なくされます。　皆の管理費から支払う大切なお金です。　何故、管理組合が内容と価格の検討をすることを妨げるのでしょうか？

理事会への報告が無い！

管理業務に関して、理事会へ報告がありません。　ひどい場合には、毎月の管理費などの滞納内容の報告が無い場合もあります。　理事会及び管理組合軽視です。　とても、住民サイドに立った管理とは言えないものです。

こうした問題には、詳細を調査して、管理会社への対応策を一緒に考えます。　あまりにも悪質で住民を軽視している場合には、管理会社の変更も進言しています。

中古マンションの購入

中古の分譲マンションを購入する際の留意事項です。

滞納金に注意

管理費や修繕積立金が滞納されて、売主がこれらを払っていないままだと、買主に請求がなされます。　仲介当社がチェックし予め伝えるべき内容です。　しかし、契約を締結してしまうと、無用なトラブルに時間を割かれますので、事前にしっかりと確認することが必須です。

もうひとつ、滞納金の留意事項。　それは、購入対象の住戸だけではなくて、マンション全体の滞納状況を知って判断すべき、という事です。　年度初の通常総会資料に提出される 「決算報告書」 などを閲覧させてもらい、未収金の多寡を確認すべきです。　集めるべき管理費等の総額のに対して５％未満が基準ではないかと思います。　統計では、管理費等の滞納がゼロというマンションは１％程度しかありません。　滞納が１０％を超していると、注意が必要です。

既存不適格

難しい言葉ですが、法律の改正により、現在は不適合な建物になっていることです。　例えば、当該地域の建ぺい率や容積率が変わっている場合。　現在の建物でいる内は問題は無いのですが、将来に建替えをしようとする時には、今の法律に合わせた小さなサイズでしか建てられません。　役所の都市計画図で確認して、新築時から変更はないか、不適格ではないかの確認が必要です。

権利関係

登記確認の留意点などを昨日のブログで説明しています。　ご覧になられてください。

マンションの権利関係

区分所有建物の登記

区分所有建物の登記簿は、通常の建物の登記用紙とは異なった編成です。　一不動産一登記用紙主義の原則とは異なります。

一棟の建物に属するものの全部について一用紙を備えます。　その用紙の編成は、一棟の建物の表題部が設けられます。　これは各区分建物に関する登記用紙の統括的意義を持つものです。　ここには、その一棟の建物の所在、地番、全体の構造、床面積および登記されている各区分建物の家屋番号などが記載されます。

ついで専有部分（各区分建物）ごとに表題部が設けられます。　これには、所在・地番は表示されませんが、この事項を除けば、通常の建物と同じく各区分建物ごとの家屋番号、種類、構造、床面積または建物の番号などが表示されます。

必要に応じて甲区および乙区の登記用紙が設けられますが、この様式は、普通の建物の登記用紙と同一です。

敷地の登記

区分所有者が区分建物を所有するためには、建物の部分（専有部分）について敷地に関する権利（敷地利用権）を有していなければなりません。　この敷地利用権には、所有権、地上権、賃借権または使用貸借による権利があります。

現在の法律では、専有部分と一体的な権利ではなく、別個独立の権利となっています。　このため、専有部分と敷地利用権の対応関係が明らかではなく、登記簿の一覧性に欠ける場合もあります。　このため、制度の改善が検討されているようです。

また、区分建物の敷地利用権には、所有権以外については、いくつかの問題点があります。　将来に問題を起こさないよう敷地に関する権利関係を確認する必要があります。

マンション購入時の確認

マンションには専有部分以外にも注意が必要です。　共用部分などに特定の権利関係が存在する場合などです。　登記簿だけでは判らないことがありますから、管理組合の理事さんなどに確認してみましょう。

登記簿の見方や権利関係に不明なことがあれば、地方自治体の不動産相談コーナーやマンション管理士などの専門家に相談されてください。