マンションの瑕疵担保責任 ②

分譲会社の瑕疵担保責任について

ひどい分譲会社では、欠陥を隠す場合があります。　新規分譲マンションの販売競争は激しく、ブランドイメージは重視されます。　そのため、 「欠陥が多いマンションの分譲会社」 というイメージがあると販売の妨げになります。　だから、なるべくマンションの欠陥を発見したくない、という会社があるのです。（今回の偽装事件におけるヒューザーは最たるものですね。欠陥を隠して販売したんですから）　積極的に欠陥などの瑕疵を見つけ解決しても、費用負担があり企業イメージが悪くなるから良いことは何もない、と考えるひどい会社も存在します。

とっても大切！管理会社の役割

多くの管理組合は１～２年で理事が交代するので、瑕疵担保の追求などは管理会社に相談・対応依頼するのです。　従って、瑕疵追求における管理会社の責務はとっても大切です。

ところが、福岡県内の８０％の分譲マンションは分譲会社と管理会社は同系列会社です。　だから、なるべく欠陥を発見したくない、言わずに分からないなら言わない、という悪循環になり、欠陥などの瑕疵が発見できない場合もあるのです。

こうした実情から 「見て見ぬふり」 が管理会社の対応、となり得るのです。　だからこそ、ひるまずに、とことん追求できる体制が必要です。　以下の点が大切です。　ⅰ）管理組合の意識を高める　ⅱ）日頃からの住民コミュニケーションを醸成する　ⅲ）管理組合・住民の立場で考える管理会社に管理委託する

自分達の大切な資産です。　疑問があれば、中立な立場のマンション管理士に相談されてください。

マンションの瑕疵担保責任 ①

マンションに欠陥があった場合、分譲会社は瑕疵担保責任を果たすでしょうか？

『住宅品質確保法』 に基づく新築に対する法律があります。　特に 「建設住宅性能評価書」 が交付されていれば、トラブルが発生した場合、全国の 「指定紛争処理機関」 が管理組合とデベロッパーの間に立って、あっせん・調停を行います。　住宅紛争処理支援センターのＨＰhttp://www.chord.or.jp/shienc/gaiyou/gaiyou1.htmに処理機関の一覧表が掲載されています。

建設住宅性能評価が無いマンションや設計住宅性能評価だけのマンションでは、トラブルが起きても 「指定紛争処理機関」 はあっせんを行いません。　そして、デベロッパーがすぐに対応してくれれば良いのですが、対応が鈍い場合に頼れるのは公的な専門家です。　各都道府県では、住宅担当の部課などにマンション相談の窓口を開設しています。

財）マンション管理センターで今春から稼動する「マンションみらいネット」の閲覧機能では、こうした性能評価などがマンションの価値を判断する材料にもなると思います。

また、分譲会社によっては、アフターサービスとして不具合を無償補修する条項があります。　共用部分にもアフターサービスが付いている場合もあります。　アフターサービス対象期間は 「２年」 が多いようです。　対象期間に専有部分をチェックして不具合の補修を依頼することは大切です。　また、共用部分の点検は 「住民全員にチェック表を配布しマンション全体を回ってチェックする」 「専門家に依頼する」 などが重要です。

自分の資産は自分たちで積極的に守る意識こそが大事ですね。

“新”家庭教育宣言

昨日、福岡市で県Ｐ連（小中学校）と私ども県高Ｐ連の役員による教育交流会を実施しました。　長い歴史の中で初めての機会でした。

互いの活動を知り、家庭教育や親子のあり方、携帯電話などについて意見交換や質問を活発に交換しました。

私が一番驚いたのは、県Ｐ連で昨年から取り組んでいる 『“新”家庭教育宣言』 ～考えよう 今、家庭でできること～ 。　家庭教育支援事業です。

各単Ｐで 「今、子どもにこんな力を身につけてほしい」 そのような親の思いを子どもと語り、宣言項目（努力目標）を決め、家族も協力して達成しようという取り組みです。

実効を上げるために、単Ｐ毎の研修会には県Ｐ連から講師を派遣しています。講師には、以前このブログでもご紹介した福岡教育大学の横山名誉教授などが当たられておられます。

昨年は１２単位ＰＴＡを指定して取り組みました。　１８年度は１００校に広げ、研修参加者も一万名を目指す、という明確な目標を立てられておられます。

たいへん素晴らしい取り組みで、深く感銘いたしました。　是非、多くの単Ｐに参加していただき、子どもの成長を実感してもらいたいと願っております。

なお、横山名誉教授の講演概要を、このブログで平成１８年２月１０日から１２日まで御紹介しています。

高校生の進路 ①

昨日、高校で 『進路委員会』 を行いました。

３年生はまさしく進学受験の真っ只中。　１・２年生の保護者が中心です。　これまで、進路委員会は無かったのですが、保護者の声と私が県Ｐ連の本年度進路対策委員長になったこととで特別委員会として立ち上げました。

今回配布した資料の一つは 「高校生と保護者の進路に関する意識調査（要約版）」 で、全国高等学校ＰＴＡ連合会が調査しました。

そこから少し抜粋します。

進路を考えるときの気持ち ： 「不安」 が増加。、高校生の４７％が 「自分はどうなるのか不安になる」 と答えています。

働くことへの気がかり ： ７１％の高校生が 「ある」 と回答。保護者と進路について話している高校生ほど気がかりを感じている傾向。　気がかり１位は 「就業不安」 ２位 「収入不安」 ３位 「人間関係」 。

未来社会は好ましくない ： そう思う高校生は６６％、保護者は７２％。

進路について子どもにアドバイスするのが困難 ： そう思う保護者は３分の２。

このような資料を参考に、進路委員会で話し合っていきます。　これから、何かの成果が出れば、ここに書いていきます。

主任児童委員

月曜日に、民生委員 『八幡西区 主任児童委員 研修会』 が開催され、４１名が出席しました。　昨年１２月から新任された方が５名いますので、意見交換や質疑応答の時間を多く取りました。　私は区内の副部会長を拝命している関係で、司会進行を担当しました。

主任児童委員の発足から丸１２年経ちます。　主任児童委員は原則、一小学校区に１名ですが、生徒数やエリアによっては２名います。　事例が起きると多くの時間を割かれ、また神経も使います。　新任の頃は誰に相談すれば良いかも判りませんでした。

当日は、経験１２年のベテランの委員さんや、また、区の民児協 会長さん・副会長さんなどの大ベテランも参加されたりで、質問に対する様々な助言を受けました。

平成１２年末で全国には 14,313 人の主任児童委員がいます。　うち男性が２３.8 ％ですから、４人に１人が男性です。　ところが、八幡西区の主任児童委員 ４７名のうち、男性は３名。　構成比率はわずか６.4 ％です。　全国平均と比べて、あまりにも低い数字です。　委員としての仕事が重く複雑になってきたのは確かです。　少子化と言われていますが、子どもに関する相談は逆に増加し、それとともに活動日数も増え続けています。　相談内容も深刻さを増しています。

でも、そういう時代だからこそ男性の見識や経験を必要とされます。　委員の人選は各小学校区単位の民児協で行いますが、是非、男性の参画を促進して頂きたいと思います。