こんな管理会社とは

またまたご質問の回答。

アパート管理会社の入金が何時も遅いので
別の管理会社に変えたが、
管理の引継ぎは終わったあと
先月分の明細と入金が未だに無く督促しても逃げ回って
電話にも出ない、
という案件。

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当の管理会社が不動産業者であればその所属する不動産団体の
相談センターがあるはずです。

そちらでの対応がスムーズでない場合は
県の建築課に宅建係もありますのでそちらでご相談ください。

所属団体が無い場合は内容証明で債務を督促し、
その対応次第では弁護士さんに相談
ないしは新たな管理会社さんに回収してもらっては如何でしょう。

もともと集金等の管理は
管理会社さんの職務の一環ではあります。
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管理はアパマンの長期的展望を考え得る
管理専門会社を探すべし、
管理は大切ですね。

親子間の不動産管理委託・・・

京都不動産コンサルタントのブログ

質問は、
田舎の父親が管理する父親名義のアパートを
名義そのままで経営管理だけ息子の私に移すことは可能でしょうか？
という内容でした。

アパートの管理は大変ですからね、
お父様の代行をしようということですね。

この場合、
親子といえど別人格ですから親子で管理委託契約をすることで
管理運営だけを切り離すことはできます。

対外的にも解りやすくしたいということであれば、
管理会社法人を立ち上げてもいいと思います。

と同意時に、
節税対策にもなりますので、
一度税理士さんともお話されては如何でしょう。

ということです。
いい流れになれば良いですね。

家賃保証の是非

１００坪程の土地にアパート経営を考えている方が、
経営ノウハウがないため最近はやりの
３０年一括借りあげを検討中とのことでご相談。

新築メーカーさんがその借り上げを勧めるが
良い方法なのか良くわからないので教えて欲しいと。

場所は郊外で住宅街なるも学校は近くにあり
工場も近くにたくさんある立地は、
想像するに悪くはないのかなぁとのイメージはもつ。

しかしながら、
３０年一括借り上げは一概に良いとはいえない。

というのは途中で賃料改定（ダウン）が
簡単にできるような契約になっているのが一般的であり、
その内容を精査するだけの余裕が必要である。

そのためには、
経営ノウハウがないといわず今からでも
多くの人の意見を聞き、
ご自分でweb上や書籍で勉強する必要がある。

収支計画の差額だけを見れば小さな数字ではあるが、
借入は最低千万単位である。
しかし、投資金額が大きいことをよく考え
慎重に判断されるべきである。

特に、
３０年借り上げのベースとなる賃料がうまく取れるのか、
収支が合うのかと言った根本的なことを
検討することが大切である。

事前に多くの専門家の方に相談され、
まずは実際、
その場所で需要があるかどうか調査する、
これが一番肝心ではなろうか。

マンション騒音問題の受忍限度

京都不動産コンサルタントのブログ

受忍限度とは、被害の限度が社会通念上我慢できるとされる限度のこと、
この限度内だと損害賠償や差し止め訴訟が成立しないとされるため、
公害に関する訴訟などでは問題となる。・・・WEBLIO辞書より

マンションの場合の問題の代表例は
上下階の騒音です。

このところの質問サイトでも過激な言葉が飛び交っています。
「階下の人を追い出すには」「家賃減額・損害賠償請求等できますか」
「管理会社が何もしてくれない」等。

片方だけの言い分を聞いていても埒があきません。
ここは、現実、現場で「原告」「被告」両者ならびに管理会社ｏｒ家主or管理会社の
三者が受忍限度を超える騒音なのかどうかを検分することです。
まずはそこからです。

しかし、質問の行間をよくよく見てみると、
問題の本質はこの三者間の意思疎通がないこと
のほうが問題であるケースが多いんですね。

言ってみれば社会通念という括りではなく、
人間の社会生活そのものに問題のあるケースが多くなってきているように思うのは
私だけ？

マンション管理組合さんからの質問シリーズ⑤屋上のロゴ

京都不動産コンサルタントのブログ

よくある分譲マンションの塔屋にある
販売業者のマンション名が入ったロゴマークのことです。

あれは近くで見ると結構大きいですよ。
それが落下したときの責任問題を考えます。

実際の質問は、
落下したとき販売業者に責任を負わせるには?
との内容でしたが・・・

しかしこれは当事者としては
このような看板ロゴの必要性を余り意識していないこともあり
業者に責任を負わせてしまえ、
とのことになるのかもしれません。が、

良く考えてみればわかります。

如何な販売業者のコマーシャル的な看板ロゴとは言え、
マンション名は住居標記の一部であり、
又販売が終わり入居者が入り、
管理主体が管理組合に移管されています。

その時点で看板ロゴも
マンションの付帯設備の一部となっていると考えられます。
共用施設ですね。

ということは管理組合の管理責任範疇ということになります。
ロゴが落下し通行人に怪我を負わせるという事態になれば、
重大事です。

現物の点検と念のため施設賠償責任保険略称「施設賠」
の加入も点検ください。