（仮称）ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト：計画段階中 ２０１４年１０月２８日

田町駅東口北地区土地区画整理事業「（仮称）ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト」：計画段階中　２０１４年１０月２８日
ＪＲ田町駅東口の芝浦小学校・幼稚園と港区スポーツセンターを移転させ、その跡地を東京ガス、三井不動産、三菱地所の３社で共同開発する再開発事業「田町駅東口北地区土地区画整理事業」です。芝浦小学校・幼稚園は芝浦四丁目地区へ移転し、港区スポーツセンターは東側に隣接している東京ガス研究所跡地に移転します。プロジェクト名の「ＴＧＭＭ」とは、東京ガスの「ＴＧ」、三井不動産の「Ｍ」、三菱地所の「Ｍ」の頭文字です。オフィス階や商業施設が入る地上３１階とちじょう３６階のツインタワーと、地上９階のホテルが建設されることになります。２０１４年ん１０月３日、３事業者による報道発表で、本プロジェクトの計画地を含む田町駅東口北地区地区計画（再開発等促進区を定める地区計画）の都市計画決定が告示されています。

「（仮称）ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト」の特徴
１．ＪＲ田町駅東口駅前に誕生する複合ビジネス拠点
ＪＲ田町駅至近の利便性の高い立地に、国際競争力強化に資する高機能オフィスを整備するとともに、そのオフィス機能を支えるホテル、商業施設なども導入し、全体延床面積約３０万平方メートルにもなる駅直結の複合ビジネス拠点を整備します。

２．駅直結の歩行者デッキ等による歩行者ネットワークの構築
ＪＲ田町駅改札から「（仮称）ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト」の敷地に隣接して「みなとパーク芝浦」（２０１４年１２月開設予定）や「愛育病院」（２０１５年２月開院予定）が立地する公共街区まで、連続して接続する歩行者デッキを整備しバリアフリー環境を創出します。また、地上レベルにおいても、地域の方々の回遊性向上を図るため、本計画地内の通り抜け空間となる歩行者通路を整備。通路に面しては商業店舗を配置し、天候に関わらず買物や飲食が楽しめる商業モールを構成します。

３．緑豊かな都市環境の創出
歩行者デッキと地上の２つのレベルにおいて、歩行者ネットワークに沿うように緑量のある樹木を植樹。複層的かつ連続的に緑化を施し、来街者が豊かな緑を感じることができる「緑陰モール」を形成します。現在の区立芝浦公園部分は、地域の方々の憩いの場となる、緑豊かなオープンスペースとして整備します。

４．駅前施設として相応しい防災対策
帰宅困難者対策として、広場空間やオフィス共用部等を活用し、約１５００人の受け入れが可能な一時滞在施設を整備します。また、本計画地内広場の一部にも大屋根を設置し、災害時の駅前滞留者を誘導するためのオープンスペースとして活用します（約７００人の受け入れが可能）。加えて、約２６０平方メートルの防災備蓄倉庫を計画地内に確保し、災害時には、帰宅困難者等に備蓄物資を提供、防災性の向上を図ります。

５．スマートエネルギーネットワーク
大型で高効率なガスコージェネレーションシステム（以下「ＣＧＳ」）を導入し低炭素化を図ります。停電等の非常時にも、ＣＧＳ等を活用することで本計画地全体のほぼ１００％の熱・電気の供給を継続し、エネルギーセキュリティの向上を図ります。
本計画地全体のエネルギー需給を一括管理・制御するＳＥＮＥＭＳ※（スマートエネルギーネットワーク・エネルギーマネジメントシステム）を導入し、既に公共街区に建設中の「第一スマートエネルギーセンター」（２０１４年１１月供給開始予定）と連携させることにより、田町駅東口北地区全体におけるエネルギー需給を最適化し、さらなる低炭素化を図ることができるようになります。
※ＳＥＮＥＭＳ：情報通信技術（ＩＣＴ）を活用し、建物側の需要データやプラント側の供給データ、気象情報といった外部データ等の膨大な情報を瞬時に処理し、人には難しい最適なコントロールをリアルタイムで実施し、地域全体のエネルギー需給を一括管理・制御するシステムです。



「（仮称）ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト」の完成予想図です。




再開発計画の配置図です。




ＪＲ田町駅直結の「歩行者デッキ」です。

田町駅東口北地区土地区画整理事業「（仮称）ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト」
所在地　東京都港区芝浦三丁目
主要用途　事務所、店舗、ホテル、生活支援施設、地域冷暖房施設、駐車場等
敷地面積　約２８，０００㎡
各棟規模
Ａ棟（事務所棟）　地上３１階・地下２階　延床面積約１３５,０００㎡　高さ約１８０ｍ
Ｂ棟（事務所棟）　地上３６階・地下２階　延床面積約１４５,０００㎡　高さ約１８５ｍ
ホテル棟　　　　　 地上９階・地下２階　　延床面積約１１,０００㎡　　高さ約６５ｍ
生活支援施設棟 　 地上６階　　　　　 　 延床面積約６,８００㎡ 　　 高さ約３５ｍ
※生活支援施設棟は港区が既存建物をリニューアルし、「子育て支援施設」として継続使用予定（2015年10月開設予定）
設計監理　株式会社三菱地所設計・株式会社日建設計
全体新築工期　２０１５年度～２０１９年度（予定）

プレスリリース：三井不動産株式会社発表の報道資料　２０１４年１０月３日
東京ガス・三井不動産・三菱地所によるＪＲ田町駅直結の大規模複合開発「(仮称）ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト」始動　～「田町駅東口北地区地区計画」都市計画決定～




田町駅東口前、港区立芝浦小学校や芝浦幼稚園の跡地に建設されることになる再開発工事「（仮称）ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト」を見てきました。




田町駅東口交差点前にやってきました。２００メートル離れた場所には、ＪＲ田町駅舎が設置されています。




田町駅東口交差点前から撮影した、「（仮称）ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト」の再開発工事現場の全景です。再開発工事は２０１５年度内から始まることになっています。




再開発区画内には「港区スポーツセンター」の建物がまだ残されていて、隣接している場所で現在建設中の「みなとパーク芝浦」内に移転することになっています。




田町駅東口交差点の南側には、東京工業大学附属工高の敷地が広がっています。




現在の「（仮称）ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト」の再開発敷地西側を通っている道路では、歩道部分の再整備工事が行われていました。




田町駅東口周辺の駅前繁華街の建物群はそのままの状態になっています。




「港区スポーツセンター」の建物群の全景を見上げて撮影しました。みなとパーク芝浦へは、２０１４年１２月末に移転開業することになっています。




田町駅東口前はちょっとした駅前繁華街の街並みが広がっているのですが、数百メートルも歩くと、周囲は中層マンションやアパートなどが建ち並ぶ住宅密集地帯が広がっています。




芝浦小学校跡地と、港区スポーツセンター敷地の間を通っている道路の全景を撮影しました。再開発計画の予想図を見てみると、この道路は廃止されることになっていますね。




港区スポーツセンター前から振り返って、「（仮称）ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト」の再開発工事現場の全景を撮影しました。




工事現場越しに、ＪＲ田町駅の南側一帯に林立している高層オフィスビル群を見上げて撮影しました。２０００年代に入って急速に再開発による高層化が進んできています。




「（仮称）ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト」の再開発計画は、東京オリンピック開業前の２０１９年に竣工予定となっています。




「（仮称）ＴＧＭＭ芝浦プロジェクト」の地図です。

品川シーズンテラス：工事進捗率８５％ ２０１４年１０月２８日

品川シーズンテラス：工事進捗率８５％　２０１４年１０月２８日
東京都下水道局が所有している港区港南１丁目の下水処理場「芝浦水再生センター」の老朽化に伴う大規模な再構築事業「（仮称）芝浦水再生センター再構築に伴う上部利用事業」の一環として、下水処理施設の上部に建設される高層複合ビル「品川シーズンテラス」です。東京都下水道局の芝浦水再生センターは１９３１年に設置された東京で３番目に古い再生センターで、老朽化が著しいため、再構築事業が進められています。これに合わせて、上部空間を使用して高層オフィスビルを建設するなどの都市再開発が実施されています。

再構築に伴い雨天時貯留池を新設し、その真上に合築手法で超高層オフィスビルを建設します。また、既存の水処理施設の上には人工地盤を築造し、そこを大規模な緑地帯に整備する計画となっています。複合施設の正式名称が「品川シーズンテラス」と名付けられたオフィスビルは、地上３２階、高さ約１５５メートル。１フロアの面積が約４９７０平方メートルとなり、国内最大級のオフィスフロアを有するビルとなります。太陽光や風などの自然エネルギーを活用して、環境負荷の軽減と快適な室内環境の両立を実現します。併設される緑地帯の面積は約３．５ヘクタールもあり、都心部の生態系の充実とヒートアイランド現象の抑制に貢献します。

この「品川シーズンテラス」の再構築計画は、東京都が老朽化した下水処理施設の更新費用をねん出するため、施設の上部空間を民間企業に有効活用させるＰＰＰ（官民連携）プロジェクトの最優先整備事業となっています。民間事業者にはＮＴＴ都市開発を代表とするグループが選定されました。品川シーズンテラスの複合高層ビルと大規模な緑地帯は２０１５年春に竣工予定となっています（芝浦水再生センターの再構築事業は、その後も続けられます）。

「東京都下水道局・芝浦水再生センター」とは
ＪＲ・京急品川駅の駅舎や線路群の東側、港区の港南一丁目地区にあるのが芝浦水再生センターです。ＪＲの線路群と東京港の運河に挟まれた立地である港南地区は、山手側の高輪地区と比較するとあまりいいイメージがある場所ではありませんでした。ご存知のように港南地区には湾岸の倉庫群や火力発電所、東京都中央卸売市場食肉市場や芝浦水再生センター（下水処理場）、ＪＲの車両基地など、一般人であれば普段はあまり近づきたくない雰囲気の強い場所でした。しかし、２００３年１０月に東海道新幹線の品川駅が開業したことをきっかけとして、港南口は都市再開発が進みつつあります。そのど真ん中に位置しているのが、広大な敷地を有する「芝浦水再生センター」なのです。

処理区域は、千代田・中央・港・新宿・渋谷区の大部分及び品川・文京・目黒・世田谷・豊島区の一部で、面積は６４４０ヘクタールに及んでいます。これは、ＪＲ山手線の内側の広さに相当します。　処理した水は東京湾（運河）へ放流しています。また、その一部を砂ろ過してセンター内で機械の洗浄・冷却・トイレ用水に使用しているほか、オゾンによってさらにきれいにしてから近隣地区にトイレ用水等として供給しています。発生した汚泥は、南部スラッジプラントへ圧送し、処理しています。

運転開始　昭和６年３月
敷地面積　１９９１２７平方メートル
処理能力　８３００００立方メートル／日
水処理施設　沈砂池 １４池
　　　　　　　　第一沈殿池 １０池
　　　　　　　　反応槽 １７槽
　　　　　　　　第二沈殿池 ２４池
　　　　　　　　高速ろ過池 ２系列
雨天時貯留池　１８６００立方メートル
（平成２６年４月現在）

民間選定事業者は、ＮＴＴ都市開発を筆頭とする６社が担当
２００９年３月、東京都下水道局は芝浦水再生センターの上部空間に業務・商業ビルを建設する事業者として、ＮＴＴ都市開発、大成建設、ヒューリック、東京都市開発、NTTファシリティーズ、日本水工設計のグループを選定しました。事業者の選定にあたっては、土地の借地権価格や雨天時貯留施設の工事費、設計・企画提案の内容を総合評価する一般競争入札を実施。総合評価で１位となったＮＴＴ都市開発グループは、土地約１万１０００平方メートルの借地権を８６４億円で、雨天時貯留施設の工事を７７億円で落札しています。

「売買の概要」
名称　芝浦水再生センターの借地権
買い主　ＮＴＴ都市開発、大成建設、ヒューリック、東京都市開発、ＮＴＴファシリティーズ、日本水工設計
売り主　東京都
価格　８６４億円
取引形態　借地権
所在地　港区港南１－２－１(住居表示）
最寄り駅　ＪＲ品川駅徒歩７分
面積　土地約１万１０００平方メートル
取引時期　２００９年３月（入札）

高層オフィス複合ビルの正式名称は、「品川シーズンテラス」に決定
２０１３年１０月３日、ＮＴＴ都市開発株式会社、大成建設株式会社、ヒューリック株式会社及び東京都市開発株式会社の４社は、「（仮称）芝浦水再生センター再構築に伴う上部利用事業」のビル名称を「品川シーズンテラス（Ｓｈｉｎａｇａｗａ　Ｓｅａｓｏｎ　Ｔｅｒｒａｃｅ」に決定したと発表しました。「品川シーズンテラス」という名称は、環境配慮型のオフィスビルとそのテラスとなる四季折々の表情を見せる広大な緑地とを表現しています。

「品川シーズンテラス」再構築計画の特徴
１．国内、そして世界へつながる交通アクセス
本ビルは、東海道新幹線をはじめＪＲ・多数の私鉄各線が乗り入れる品川駅から徒歩６分の立地です。さらに、国内外の玄関口である羽田空港へのアクセスビリティにも優れています。

２．ふれあいやにぎわいを生み出す３.５ヘクタールの緑地
本ビルでは、オフィスビルが立ち並ぶ都市の中に、エリア周辺との一体感を大切にした３.５ヘクタールの広大な緑地を生み出します。四季折々の表情を見せる多種多様な樹木、水辺、広々とした芝生広場を整備し、憩いの場・イベントスペースなど様々なアクティビティにも利用できる豊かな空間の提供を目指します。

３．国内最大級のスケール・１フロア１５００坪のオフィスフロア
オフィスフロアは１フロア１５００坪の整形であり、顧客のニーズに応じた効率的かつ自由なレイアウトを可能とします。オフィスには、ＬＥＤ照明、高性能Ｌｏｗ-Ｅ複層ガラスなど省エネ性能に優れた設備を採用しています。また、色彩豊かな緑地や臨海・都心の眺望を活かした受付や応接室などのレイアウトも可能となっています。

４．オフィスワーカーの幅広いニーズに対応するビジネスサポート機能
１階から３階にはバラエティに富んだ飲食店舗やビジネスコンビニを誘致する予定です。店舗からは緑地の眺めが広がり、都市の中にありながら心地よい潤いに包まれる空間を実現します。また、３階にはギャラリーやコミュニティホールを設置し、講演会や展示会、ワークショップなど、企業活動を支えます。アネックスにはクリニックの誘致も予定しており、オフィスワーカーを多方面からきめ細やかにサポートします。

５．国内最高水準の環境配慮型オフィスビル
光・風・水など貴重な自然エネルギーを効率よく活用する省エネルギーシステムを積極的に導入しており、環境負荷低減と快適な室内環境確保を両立します。
また、東京都建築物環境計画書において、建築物の熱負荷の低減率（ＰＡＬ低減率※1）及び設備システム全体のエネルギー利用の低減率（ＥＲＲ）に関して、いずれも最高ランクのＡＡＡ（段階３）評価を得ています。また、ＣＡＳＢＥＥ最高評価Ｓランクも取得予定です。

６．国内最大級の免震構造と安心の７２時間非常時電源供給
本ビルでは、万が一の大規模な地震による被害を最小限に抑えることのできる国内最大級の免震構造を採用しています。また、大規模災害による広域停電や断水などに備え、ビル非常用発電機や貯水槽を設置します。ビル非常用発電機は７２時間対応とし、共用部への電力供給に加えテナント専有部へも約１０ＶＡ／㎡の電力供給が可能です。これらにより入居企業のＢＣＰを強力にサポートします。



「品川シーズンテラス」の広大な緑地帯と上部空間の複合オフィスビルの完成予想図です。この緑地帯の真下に中央処理施設の池が広がっているのですね。




品川シーズンテラスの高層オフィスビルの完成予想図です。




広大な緑地帯内には桜並木が整備されいます。




そして、芝生広場周辺には紅葉の木々が配置されるのですね。




「１」の広場が品川駅港南口に程近い「サウスガーデン」、「２」の広場が樹木、水辺、広々とした芝生の広場として整備され、憩いの場、イベントスペースなども併設される「ノースガーデン」です。

「品川シーズンテラス」
開発名　（仮称）芝浦水再生センター再構築に伴う上部利用事業
所在地　港区港南１－２－１（住居表示）
最寄り駅　ＪＲ品川駅徒歩７分
主要用途：事務所、店舗、集会場、駐車場等
面積　全体土地約５万㎡（うち借地約１万１０００㎡）、延べ床１７万９９８０㎡
敷地面積　４９，５４７，８６㎡
延床面積　２０５，７８５．８３㎡（下水道施設を含む）
構造　鉄骨造・一部鉄筋コンクリート造、免震構造
階数　地下１階、地上３２階
高さ　最高部１５５．２７ｍ、軒高１４４．３２ｍ
事業主　ＮＴＴ都市開発、大成建設、ヒューリック、東京都市開発
設計　ＮＴＴファシリティーズ、ＮＴＴ都市開発、大成建設、日本水工設計
施工　大成建設株式会社
竣工　２０１５年２月末（予定）

プレスリリース：公式ホームページ
国際ビジネス拠点のランドマーク　品川シーズンテラス－２０１５年春、誕生。－
プレスリリース：ＮＴＴ都市開発株式会社発表の報道資料
開発プロジェクト　品川シーズンテラス（芝浦水再生センター再構築に伴う上部利用事業）
ニュースリリース：ケンプラッツ発表のニュース　２００９年３月１１日
【売買】ＮＴＴ都市開発グループ、芝浦水再生センターの借地権を８６４億円で落札
プレスリリース：民間事業者４社発表の報道資料　ＰＤＦ
芝浦水再生センター再構築に伴う上部利用事業　ビル名称ならびにロゴマーク決定のお知らせ




ＪＲ品川駅港南口前を通っている「旧海岸通り」を北へ向かってしばらく歩くと、前方に東京都下水道局の下水処理場「芝浦水再生センター」の広大な敷地が見えてきます。




旧海岸通りの新港南橋交差点前から見上げて撮影した品川シーズンテラスの高層オフィスビルの全景です。屋上に並んでいたタワークレーンは全て撤去されていました。




芝浦水再生センターの敷地南側を通っている道路をしばらく東へ向かって歩くと、品川シーズンテラスの再構築工事現場前にやってきました。




品川駅港南口に程近いこの場所には、オフィス入口や低層階の商業施設などが配置されることになります。低層階部分の工事も進んできています。




ＮＴＴ品川ツインズ前から、低層階部分の全景を撮影しました。高層オフィス棟の「上部ビル」の地下には、雨天時貯留池が整備されています。




商業施設などが入る低層階部分をズームで撮影してみると、内装工事が行われているのが見えました。




品川駅港南口側の「サウスガーデン」の場所は、現在の工事用の資材置き場となっています。今後は緑地帯として整備されることになります。




ＮＴＴ品川ツインズの敷地前から見上げて撮影した、品川シーズンテラスの高層オフィスビルの全景です。




芝浦水再生センターの広大な敷地に隣接して整備されている「芝浦中央公園」の緑地帯内を散策していきます。緑地帯と下水処理場の間には工事用フェンスが設置されています。




芝浦中央公園のテニスコート前から南側を振り返ると、ちょうど品川シーズンテラスの完成予想図のような構図で撮影することが出来ます。工事用フェンスの裏側では、広大な緑地帯が現在造成中です。




この芝浦中央公園は、芝浦水再生センターの「第一沈殿地」「第二沈殿地」「反応槽」の上の「上部公園」として整備されているのです。




芝浦中央公園の芝生広場内から撮影した品川シーズンテラスの高層オフィスビルです。




芝浦水再生センターの敷地の大部分を占めている「反応槽」を見下ろして撮影しました。反応槽の西側半分の上に人工地盤と緑地帯を設ける工事が現在実施されています。




上部ビル（シーズンテラス）の地下には、大雨時に降った雨水を一時的に貯留させる「雨天時貯留池」が地下に設置されていて、その北側が緑地帯となる人工地盤です。




ここからだと、人工地盤をどのように組み立てているのかが良くわかりますね。




鉄筋コンクリート製の高架橋を満遍なく敷きつめて人工地盤を形成しています。既に人工地盤の上には大量の土砂が埋め立てられ、緑地帯となる木々も植えられていました。




芝浦水再生センターの敷地一角の「品川シーズンテラス」の地図です。