無剰余なのに競売になった

「公庫が保証人の物権を無剰余なのに競売をしてきました。
　怪しからん。取り下げる方法はどうすればよいですか。
　私のものでは有りません。保証人の弟の自宅なんです。」
大分興奮した電話です。

「まあまあ、お腹立ちは解かりますが事情をもう少し説明してください。
　私の方から質問をしていきますから答えてください。」
相手の説明ではますます解からなくなりますから、良くこうした質問形式で
説明を求めます。

公庫の残債務は1100万くらいらしいです。
それに対して弟の担保は、第1と第2の抵当権が二つ。
第１が住宅ローンで当時1200万で組んだローンも今の残債は800万との事です。
2番として債務者が銀行と揉めだした頃、慌てて知人からお金を借りたとして
根抵当権を500万つけたのです
契約書などは登記を依頼した司法書士が作ってくれました。

「お金の受け渡しは？」
「現金で頂きました。」
「司法書士の目の前で受け渡しをしたの？｝
「いえ、以前に借りて居たのです。借りたお金は暫く手持ちしておりました。」

一方、家の時価は土地諸共1200万がよいところと言うのです。
抵当権が1700万付いて居るのに競売とは、無剰余を無視している。
取り下げてもらわないと弟に対して面目も無いと息巻いています。

「実際の残高と、実際の時価との比較ですよ。設定額では有りませんよ。」
一瞬詰まりましたが、次の勝ち誇ったように言います。
「それでも担保は1300万、時価は1200万。ほら無剰余でしょう。」

金額の差こそ有りますが、此のよう人が実に多いのです。

先ず無剰余ならば「競売を申請出来ない。」と思っている間違いを
訂正して貰います。
「裁判所は配当が有るとか無いとか判断せずに競売開始を受理します。
　その結果、競売価格は幾ら、競売価格で売れれば当人に配当が
　あるかどうか判断しての競売ですから、競売価格がより高く見込めず、
　それでも配当が無いと判断されれば無剰余と云って競売は取下げになります。
　無剰余と云うものは競売をされるほうが判断するものではなく、裁判所と
　債権者が、判断する物なんですよ。

　もう絶対に配当が無いと見込まれる時は裁判所の取下げ勧告も
　あるらしいですが多くの場合、競売者の判断に任せます。
　ただし競売を続行する時は上位者が損をしないように保証金を要求します。
　此れがきつくて皆さん取下げをする場合が多いみたいです。
　
　ですから此方から無剰余だからと云って、取下げを要求することは
　出来ません。」

「そのほか、此の例で不審に思うことがあります。」
言葉を続けます。
「一つは知人からの借金のエビデンスです。遠い知人が500万も現金を
　持ち歩くでしょうか。普通は振込みです。
　又、手渡しで有っても此方は必ず一旦は直ちに預金するのが普通です。
　たんす預金などにする事は無いでしょう。
　それに其の時期が調度、公庫との間でトラブルが発生の最中です。
　詐害行為になる可能性は甚だ高いと思います。しかも其の場合は
　敗訴するでしょう。」

「又時価、も近くに売買例があったと言うならば説得力がありますが、
　此の場合、路線価や、近くの公示価格より押して、貴方の身贔屓が
　入っていると思います。実際の時価は1500万くらいでは無いでしょうか。

　どの面から見ても、此の物件が無剰余となり、公庫が競売の取下げを
　するようなことには、ならないでしょう。

　価格が出てしまうと公庫との任意売買はやり難くなってきますから、今の内に
　差額分を協議して其の価格で取下げをお願いするより他無いでしょう。

　しかし、公庫は競売申請の前に、保証人に何回も話し合いを
　求めている筈です。話し合っていれば必ず妥当な線で折り合いが
　付いていたでしょう。其れを一方的になしの礫だったでしょう。
　こうなってから慌てて行っても、其の分話し合いは難しいと思います。
　気持ちを引き締めて弟さんが公庫に交渉しましょう。」

無剰余。
競売をされる者には唯一の助け神です。
しかし其の判断は相手がします。
身贔屓に考えていれば失敗します。





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