ローン控除と損益通算はどちらが・・・

家が先か不動産投資が先か？にもつながる話題。
私は不動産投資が先と言ってはいるが
そううまくはいかない。

その結果ともいえべき、
収益マンションを購入予定のサラリーマンが
既に住宅のローン控除を受けている場合もある。

ローン控除は昨年で最高限度4000万円の１％で
40万円の源泉還付が10年間ある。

その設定で収益マンションを購入し、
一般的には見えない経費である減価償却費や
建物部分のローン金利のお陰で
経理ベースで赤字になるケースも多い。

これは見えるお金の動きであるキャッシュフローと違い、
損益通算用の赤字ともいえる。
源泉税還付用赤字ともいう。

この損益通算で出るであろう折角の赤字が
上記既ローン控除で差し引かれてしまっている
というケースは充分ある。

特にローン控除は2年目からは年末調整で
会社が年末までに処理してくれるから、
順番を考えれば確定申告の損益通算3月より先に差っぴかれると
考えられる。

いや待ってよ。

ということはローン控除初年度の如く
2年目以降もローン控除も損益通算も自前で確定申告をすれば、
損益通算を先に処理しローン控除を
後ろに持ってこれる。

控除は税額が決定してからのもの、
先に損益通算が常套手段である。

だとすればローン控除での住民税還付97500円も
視野に入れシミュレーションする価値ありやなしや？

餅は餅屋で、
あとは信憑性を税理士さんで確認したいものである。

居住用財産の特別控除で解釈が・・・

京都不動産コンサルタントのブログ

結論から言えば、
主にこの「3000万円控除」が使えないとなるケースは、
売却ありきの夫婦間贈与が一番考えられる
のかなぁということです。

一般的な居住用財産の3000万円特別控除とは
夫が単独で所有する住居を売却の場合で
その売却所得（譲渡益）の3000万円までは免税しますよということで、
最初から夫婦共有の場合はその2倍と
なっているということです。

いざ売却という段になって、
売却益が3000万円以上でるから夫単独名義を
あわてて妻に所有権の一部を贈与し共有名義にした、
というケースが想定できます。

今までグレーゾーンだったと言いますが、
これまで普通に「できます」とのアドバイスをしてきていただけに
残念です。

しかし、
今回のこの国税不服審判所の裁決
（平成22年6月24日） も
個々の事由を吟味する必要は
充分にありそうですが・・・・。
裁決事例要旨
http://www.kfs.go.jp/service/MP/12/0102060200.html#y23

定年後のローン控除って？あり？

京都不動産コンサルタントのブログ

住宅を購入のケースで、
殆どの方が借入をすると思われますが、先般のご質問は、
このローン控除が会社退職した後も継続して受けられるかどうか
というものでした。

結論は「継続して受けれます」です。
年金収入も源泉されますから、もちろんその税額の範囲ですが
控除は受けれます。

注意点は会社勤めのときは年末調整で会社が処理してくれていましたが、
退職後はご自分で確定申告をすることですね。

このローン控除は今現在でしたら最大10年以内、
年末残高最高3000万円までの部分、
控除率1％、
ですから諸条件はあるものの
最高で30万円を源泉税から控除するというものです。

ただ、それ以前に定年退職前10年以内に
住宅ローン買うとか、
ローンを組むという行為自体
如何なものかという疑念はあります。

是非とも退職金で精算できるようにしてくださいね。

贈与税が心配

京都不動産コンサルタントのブログ

住宅購入に当たり、その出所を心配なさる方も多いですね。

というのは結婚後ご夫婦で貯蓄したにも拘らず
便利さから奥さんの名義で預金していたが、
この資金でご主人名義で住宅を購入すると贈与になってしまうのか否か。

危惧するあまり購入前になってやおら通帳からお金を移動させる方もいます。

私は税理士でもなんでもありませんが冷静になってみると判ります。

お二人でこつこつ貯めてきた預金であれば税務署もちゃんと出入りの実態を見ます。
どこの通帳にあろうと実際を理解してくれると思います。

しかも余程不自然で多額の現金でもない限りは通帳まで持って来いとは言わないでしょう。

そして万が一、名義や実態が不明でも年間贈与１１０万円までは贈与税の免税点です。
そのことを総合的に考えれば心配は無いように思われます。

ただこのような考えはあくまで私の想像の域を出ません。
最終的には当の窓口である税務署で確認することをお勧めします。
虎穴にいらずんば虎子をえずですね。
心配しなくても匿名でも親切に教えていただけると思いますよ。

参考になれば幸いです。

DINKS世代の不動産共有

 

京都不動産コンサルタントのブログ

共稼ぎで子供がいない世帯・考え方
DINKS（Double Income No Kids）が定着した
ということもありますが、
住宅購入時に夫婦間贈与や共有割合を心配する方が増えています。

拠出する手付金の預金名義に問題はないか、
住宅ローンの債務者を誰にするか、
共有名義割合をどうするか等々。

各種氾濫する情報がどこまで自分たちに該当するのか
ということなのでしょうが、
原因の一つに税務署のイメージがある
と考えるのは私1人ではないと考えます。

相談者の心配をよそに税務署は既に
サービス業の域にまで達しつつあります。
※あくまで私が関与する税務署のみです。
また、各種公共施設も同じですね。

お二人でこつこつ貯めてきた貯金であれば
税務署もちゃんと実態を見ますから
どこの通帳にあろうと事情は理解してくれると思います。

債務者や共有名義割合も実体に合わせた形であれば
余程の事が無い限りは
通帳まで持って来いとは言わないでしょう。

ただこの類の回答はあくまで私の経験上の見解ですから、
という逃げは付け加えます。
最終的には当の窓口である税務署で確認することをお勧めします。

虎穴にいらずんば虎子をえずですね。
心配しなくても匿名でも親切に教えていただけると思いますよ。