賃貸業者さん！くれぐれも重要事項説明で・・・

先日業界誌を流し読みしていて目に留まった記事。

それは賃貸マンションの契約時に登記簿上の抵当権を
調査説明しなかったばかりに、
その後損害賠償請求されたという事例。

そもそも賃貸の媒介にあたり当該建物登記簿の内容説明は
重要事項説明の対象であり、
それを省略したとすればそれだけで
宅建業法違反である。

下手をすると業務停止ものである。

しかしこれをもって民事上の責任も負うことになるのか、
ということで争点があぶりだされた。

というのは、
入居人が裁判所の執行官の訪問を受け、
何れ競売になれば出て頂くことになるかもしれないと言われ、
安心して住めない事を理由に引越代等を請求したのだと。

結局、業者として引越代等の要求を飲んだのは、
入居者が行政庁に苦情の相談に及んだ場合に予想される
行政指導との比較を想像したのだろうとのこと。

売買契約では既に重要事項説明書は「雑誌」調の分厚さで
作成に一苦労するとの話もある。

それに対し賃貸専門業者には今でも重説に対し無頓着な業者が
存在する。

今の混雑する時期、
数を消化するだけでなく後々のため内容のチェックもお忘れなく。

 

Q テナントさんの要望はどこまで・・・

京都不動産コンサルタントのブログ

A　所有ビルのテナント入居者さんからトイレを洋式に改装していただきたい旨
の要望はどこまで聞き入れるべきものなのか、
費用負担のこと、長期的展望もあり難しい問題ですね。

まず肝要なことは、
このテナントさんの入居時の状態がどうであったのか、
ということにあります。

契約入居時スケルトン状態であれば、一般的に、
その後内装を変更するにはオーナーさんの承認だけで自己負担、
ということです。

当初から当該トイレが設置されていたのであったり共用トイレだとすれば、
オーナーさんが入居者の利便性も考慮し、
そしてまた現状の社会一般的な傾向を取り入れ
洋式に変更することも仕方がないのではないでしょうか。

設備の改良ですから、
物件全体の付加価値があがったり、
経理的には減価償却の対象もになりますので、
それなりのメリットはあるはずです。

オーナーさんにとってテナントさんに長期間借りていただくことが重要ですから、
そのための設備投資は
ある程度必要だということになりますね。

参考にしてください。

賃料滞納と自力救済

京都不動産コンサルタントのブログ

多くの建物賃貸借契約書には
「賃借人が賃料の支払いを2ヶ月以上怠った場合は
賃貸物件内にある動産を賃借人の費用負担にて賃貸人が
自由に処分しても構わない」
旨の文言が入っているのではないでしょうか。

これは、
司法手続きをとらず自己の権利を実現させる
「自力救済」といわれているものですね。

法律的には、
必要性と緊急性を要する場合を除いて
認められていないものです。

ですからこの文言はおそらく無効な条項であり、
この条項により動産を処分すると
不法行為となる恐れがあります。

平成11年札幌地裁判例として、
賃料督促時に留守電が多かったというだけでは
「特別の事情」があったということができない、とか。

平成6年浦和地裁判例としては、
賃借人が6ヶ月間もフィリピンに行ったままで連絡が取れない、
ような事案でも自力救済は認めていません。

ここまでくれば
借家人と賃貸人の信頼関係は完全に崩れているように思いますが、
なかなか理解に苦しむ判例ではあります。

まずは訴訟を起こし判決に基づいての
強制執行しかないようですね。

祝！訪問介護ステーション開業

京都不動産コンサルタントのブログ

先日、以前賃貸の契約をいただいた新規設立法人さんから
開業通知が届きました。

京都府の認可がやっと下り、
代表者の笑顔が手に取るように分かる通知でした。

賃貸契約が今年の春で、
最悪の予定通り6ヶ月掛かりましたから。

介護関係に労働力をシフトしていく、
報酬アップを指導していく（これは若干実行されつつある）、
予算を必要としない規制緩和での公共投資。

笛吹けど踊らず、
航空母艦並みの組織は舵取りが重たい。

業界では織り込み済みだというが、
半年もテナントは空家賃、
就業見込み者はアルバイトで暮らす。

これが正常な仕組みだろうか。
航空母艦等重量級は尖閣沖へ行ってこそ意味がある。

大阪のテナント約7割が空いている？

京都不動産コンサルタントのブログ

新聞報道によれば、
大阪市内の完成から1年以内の新築ビルの約68％が
借り手のいない状態だという。

見出しにインパクトがあります。
新築ビルの殆どが空室なんだと。

一方、既存ビルを含めた空室率は約12％だという。
いや待ってくださいよ。
これって全体から見れば約9割が入居状態だということですよね。

そんなに悪い数字でもない。
要はそれぞれの分母のバランスが悪いんですね。
よく見れば新築の棟数は10棟、
既存ビルも含めると800棟強です。

新聞の論調で、
その他の記事との整合性を取るために
この大きな見出しが必要だったんだなぁ
ってなことです。

メディアリテラシーとはよく言ったもんです。