家主がかわったとたんに明渡しを請求された

(A) 私は、借家に住んでいますが、最近、家主が替わったといって、新しい家主から明け渡しを要求されました。明け渡さなければならないのでしょうか？



(Q) 前家主との借家契約に基づいて居住していれば、明け渡さなくてもよい

　前の家主との借家契約に基づいて居住していれば、家主が替わっても明け渡しに応じる必要はありません。
　一般的に契約は、契約した当事者だけに効力を有し、第三者がその契約に左右されることはありません。しかし、この原則に従えば、借家人は家主が建物を第三者に売ってしまい、新所有者が賃貸することを承認しない場合は、建物を明け渡さなければならなくなり、安心して借家に住むことができません。
　そこで、借地借家法では借家人の居住権を保護するために、「建物の賃貸借は、その登記がなくても建物の引渡しがあったときは、その後にその建物について物権を取得した者に対して対抗することができる。」と規定しています。
　つまり、借家人の住んでいる家を買った人は、借家人がその家に引き続き居住することを拒絶することはできないのです。
　そして、新しい家主は借家人と前の家主との借家契約を、そのまま賃貸人として引き継ぐことになります。したがって、前の家主との契約期間や家賃、敷金などに関する契約もそのまま同じ条件で新しい家主に引き継がれます。
　ただし、借家人は借り受けた家を占有していることが必要ですので、家主に無断で第三者に貸している場合などは、明け渡しを拒むことはできません。
　また、ご質問のようなケースでは新しい家主が借家人との借家契約の継続を解除するために家賃を受け取らないこともあります。そのような場合には前の家主との契約で定められた家賃を、法務局の中にある供託所に供託することによって、借家契約を継続することができます。


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