適正地代の算出法はあるのか

（問） 適正な地代の算出方法はあるのか。

（答） 地代の算定方式は法定されておらず、絶対的な算定方式というものは見当たらない。地代は当事者間の協議によって定めるのが原則であり、当事者間の合意額が適正地代であるというのが借地借家法の建前である。従って特段の事情がなければ地代は原則として公租公課を下回らない合意額であれば、それが適正地代であると言える。
　裁判では適正地代の算定方法として ①スライド方式 ②積算方式 ③差額配分方式 ④賃貸事例比較方式 ⑤公租公課倍率方式等がある。だが、どれも一長一短で万人が納得するような算定方式はないというのが現状である。裁判の実務では複数の方式によって求められた地代を総合的に検討する総合方式が定着している。
借地人が簡単に地代の目安を算定出来るというのは前記の方式では⑤であろう。地代と公租公課（固定資産税・都市計画税）の関係を統計処理した調査結果から東京23区の地代と公租公課の倍率は住宅地では概ね３倍前後で、商業地ではその２倍前後とされている。
　03年４月１日から借地人・借家人等は、都税事務所で固定資産課税台帳の①「閲覧」及び②「土地評価証明書」の交付が受けられるようになった。交付を受ける場合、借地人であることを確認出来るものを持参する必要がある。例えば賃貸契約書や賃借料の領収書等である。身分証明書（運転免許証・健康保険証）も持参した方がよい。
①固定資産税額は固定資産税課税標準額×１・４％（年間）で②都市計画税額は都内23区では減額措置が採られているので都市計画税課税標準の特例額×０・３％（年間）で求められる。
①と②の合算額を２～３倍すれば地代の概算額が算定出来る。この方式は東京簡易裁判所の「調停にも使用され、地代の調停は住宅地では３・１倍前後、商業地では２・４倍前後で成立している。
なお最高裁判所事務総局から91年12月付の「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」で「最終合意賃料が公租公課の２～３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない」と記載されている。言い換えれば地代は公租公課の２～３倍の範囲内であれば適正と言える。 (東京借地借家人新聞より）


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