８５％で地価下落、上昇ゼロ 主要都市１５０地点調査

　国土交通省が２１日発表した主要都市の地価動向報告によると、全国の主な商業地、住宅地計１５０地点の１０月１日時点の地価は、３カ月前の７月に比べ８５％に当たる１２８地点で下落、１５％の２２地点は横ばいで、上昇地点はゼロだった。初回（今年１月）から継続調査している１００地点で見ても、下落は９０％と前回（７月）の３８％の２倍以上に達した。

　米国発の金融不安による不動産投資の減退や景気後退を受け、地価の下落傾向が鮮明になった。今後の景気見通しでも、与謝野馨経済財政担当相が１８日に２００９年度の国内総生産（ＧＤＰ）について「プラスになる自信はとてもない」と指摘するなど先行き懸念が高まっており、実体経済の悪化とともに地価はさらに下落を続けそうだ。

　３大都市圏別の地価動向では、下落地点の割合は東京圏が６５地点のうち９４％、大阪圏が３９地点のうち９２％、名古屋圏が１４地点のうち９３％と、いずれも９０％を超えた。

　また地方圏は３２地点のうち５６％が下落。個別の地域では、福岡と仙台は市内の全地点で下落、札幌と広島市はそれぞれ下落か横ばい、那覇市はすべて横ばい。

（１１月２１日　共同）

相続による所有権取得登記前の賃貸人の地位の継承は賃借人に対抗できない

　判例紹介


　相続による所有権取得登記前においては賃貸人の地位の継承を賃借人に対抗できず、賃料の不払を理由とする契約解除は効力が生じないとした事例　（東京地裁昭和63年10月3日民事第40部判決、未掲載）

　（事案）
　ＡはＹに建物を賃貸していたが、この契約では、賃料の支払を2ヶ月でも怠った場合には何等のの催告を要せず契約を解除しうる約定が存していた。

　Ｙは昭和57年8月以降の賃料を支払わずにいたところ、Ａは建物をＸに譲渡し、Ｘは昭和61年10月2日に賃貸人の地位の継承により前記賃料不払を理由にＹに対し契約解除の通知をなし建物の明渡しを求めて本訴に及んだ。

　ＹはＡの所有権取得につき相続登記を経由していないから、家賃の支払を留保していたのであって、Ａの賃料支払の催告は、右登記を経由していない間のものであるからＹに対抗しえず、効力がないと争った。

　Ｘは、Ｙは相続登記前からＡに建物の修繕要求をし、Ａがこれを拒絶したため賃料を支払わないのであり、ＹはＡが本件建物を相続したことを知った上でＡの被相続人死亡後も3年間にわたりＡに賃料を支払ってきたのであり、登記のないことを争うＹの主張は理由がないと争った。


　（判示）
　「不動産を相続又は売買により取得した者は、その所有権移転登記を経由しない間、及び右の登記を経由した後であってもこれを賃借人が知らない間は、同人に対し、その所有権を取得したことにより賃借人の地位を継承したことを対抗することができないところ・・・・・・

　Ａは被相続人の共同相続人の1人にすぎなく、Ａが本件建物の全部を相続したのは昭和60年以降に共同相続人で協議した結果であること、昭和57年7月頃ＡがＹに賃料を請求したのに対し、Ｙの弁済しなかった理由の1つが、Ａが相続登記を経ていなかったことであること、ならびにＹが前示のＡおよびＸの各所有権移転登記のなされていることを知ったのは昭和62年1月頃であることがそれぞれ認められる。

　ＹがＡの本件建物の相続による賃貸人の地位の継承を認めて昭和57年8月から昭和61年9月分までの賃料及び遅延損害金の合計として79万8256円を供託したのは、Ｘから契約解除の通知のあった昭和61年10月2日以降であることが認められる。

　また、Ａの被相続人死亡後も、Ｙが昭和57年７月分までＡに本件建物の賃料を支払っていた事実は・・・・・被相続人の生前、Ａが被相続人の代理人として賃料を集金していたので、同人の死亡後も同様に集金に来たＡを共同相続人の代理者として同人に賃料を支払っていたにすぎず、Ｙが相続によるＡの本件建物の賃貸人の地位を承認したものではない」として、Ｘの請求を棄却。


　（寸評）
　判旨に異論のない原則問題そのものであるが、日常の運動の中で忘れてはならない法律上の原則問題を思い起こしてもらう意味であえて紹介した。同種の紛争は多いので念のため。　　1989.09.


（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より



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