保証金が支払督促で戻る

板橋区幸町に住む佐藤さんは、同じ町内で蒲鉾製造販売の商売をしていた。今から２０年以上も前に再入居というかたちで、新しいビルに入居した。

　家主とは、再入居直後に店の前にある電柱の撤去をめぐって１年以上の争いがあり、その後、水道代、電気代の支払問題などで争いごとがあった。又、２年毎の賃料の値上げが、契約書の中に記載されており、いつのまにか近隣の相場からしても大変高い賃料になっていた。

　佐藤さんは、高額な家賃と長引く不況の中で、これ以上商売として続けていくことが困難になり、廃業することを決意した。しかし、この家主は、明け渡したあとも支払った敷金や保証金を返却しないという評判で、１５０万円近い保証金が返却されるかどうか不安になり、以前から知人に紹介されていた組合に入会した。

　２月末に店舗を明渡した。１ヵ月後、保証金の返還を求めたところ、原状回復費用を５０万円近く求めてきた。早速、組合から手紙を出したところ「裁判でもなんでもやってくれ」という返事だった。

　そこで、佐藤さんは保証金返還の支払督促申立の手続きを裁判所におこした。準備書面などを組合と一緒になって準備し、裁判所に出向いた。裁判所の許可で組合の事務局長も一緒に和解室で、裁判官立会いのもとで、条件について話し合い約９割近くの保証金が返還されることになった。

　「組合の人が、和解室まで立ち会ってくれて大変心強かったです。保証金の返還は本当に満足しています」と佐藤さんは喜んでいた。

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弁護士の相談料と報酬基準教えてください

※ご依頼の事件やご相談の内容により異なりますので、ご相談の際、弁護士にお気軽にお問合せください。
法律相談料 初回 30分　5,250円
２回目以降 30分ごとに　5,250円～26,250円
法律顧問料 非事業者 月額　5,250円～
事業者 月額　52,500円～
契約書等
作成費用 内容証明郵便　31,500円～
その他の契約書類等は、対象となる経済的利益等に応じて異なります。

訴訟事件等 着手金 対象となる経済的利益等が300万円以下の場合
8％×1.05
300万円を超え3,000万円以下の場合
（5％＋9万円）×1.05
3,000万円を超え3億円以下の場合
（3％＋69万円）×1.05
3億円を超える場合
（2％＋369万円）×1.05
報酬金 確保した経済的利益等が300万円以下の場合
16％×1.05
300万円を超え3,000万円以下の場合
（10％＋18万円）×1.05
3,000万円を超え3億円以下の場合
（6％＋138万円）×1.05
3億円を超える場合
（4％＋738万円）×1.05


＊上記の基準はあくまでも目安ですので、事案によって増減することがあります。
＊上記金額は消費税を含む金額です。

　　　　　東京東部法律事務所

消費者に不利な契約は消費者契約で取り消し、無効にできます

2001年4月1日以降に借地や借家の住居を目的とする賃貸借契約を作成すると消費者契約法が適用されます。事業を目的とした契約には適用されません。
消費者契約法では、地主・家主・不動産業者が圧倒的に強い立場を利用して、消費者である借地借家人に対し嘘をついたり、騙したりして、無理やり契約をさせた場合には、その契約を簡単に取り消すことができるようになりました。また、契約した条文の中に民法の原則に反し、借主の利益を一方的に害する特約についても、問題が起きたときに特約を無効にすることできます。
２００１年4月以降更新した契約にも有効ですので、どうも納得がいかない契約をしたときは、直ちに組合や組合の顧問弁護士に遠慮なくご相談ください。取り消すときは、追認できる時から6ヶ月で時効となりますので、注意してください。

どうもおかしな契約だと思ったら組合にご相談ください。

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備え付けの換気扇が壊れたが家主が直してくれない

(Q)借りている部屋に備え付けてある換気扇が壊れたので賃貸人に修理を頼みました。しかし、賃貸人は、賃借人が使用していたのだから修理する義務はないと言って修理しようとしません。換気扇の修理は誰がするべきなのですか。


(A)賃貸人は、賃借人に部屋の使用収益させる義務があり、部屋に備え付けて換気扇の修繕する義務も負っています。賃借人が換気扇を自分の費用で修繕するばその費用を賃貸人に請求できます。但し、修繕が必要になった原因が賃借人にあるときは賃借人が修繕をしなければなりません。

また、契約書には、「修繕は賃借人が行う。」とする特約を規定していることも多いのですが、このような特約のある場合でも賃借人に通常の使用による範囲を超えて修繕が必要になったわけでもない場合にまで賃借人に修繕費用を負担させる趣旨ではないとするのが裁判例の立場です。

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長谷工マンション 築25年以上のマンションで永住希望が過半数

　マンション管理王手、長谷川工務店の長谷工コミュニティは、自社が首都圏で管理するマンションのうち、築２５年以上の３４物件を対象に「築２５年以上の分譲マンションに住まう居住者意識に関するアンケート調査」の結果を発表した。それによると、世帯主の６０歳以上の世帯が４７％で、６５歳以上の世帯では独居か夫婦のみが６５％を占め居住者の高齢化が進んでいることが判明した。また、「今後の住宅の改善・住み替えの予定について」は、「このまま永住する」が５２％で、「リフォームとして住みやすくする」１８％と合わせると７０％となり、永住志向は非常に高くなっている。現在の住まいでの不安・不満については、複数回答で「建物が老朽化し、将来の耐用年数に不安を感じる」が最多で、「台所・トイレ・浴室の設備が古く、使いにくい」、「住宅（部屋）が狭すぎる」等の専用部分への不満に関する回答が多かった。
　今回の調査結果をみると、分譲マンション居住者も住まいに大きな不安と不満を持っていることが分かった。震度７程度の地震でも人命に危害を与えない新耐震基準に満たない住宅は全国で１１５０万戸にのぼるといわれているが、旧基準のマンションでも住み替えも建替えも困難な人達が多い。
重いローン負担を払い終わっても、終の棲家にはならない現実に考えさせられる。

保証人が県外に移転したことが契約解除の理由になるか

（Ｑ）借家契約のときに連帯保証人となってくれた友人が、県外に移転してしまいました。そのことを家主が知って契約を解除するといってきたのですが、保証人が県外に移転したことが契約解除の理由となるのでしょうか。

（Ａ）賃貸借契約上、借家人が家主に対して保証人を立てる義務を負う場合に、保証人がいなくなったらどうなるのかの問題です。
　家主が契約を解除するには、保証人がいなくなったということだけで足りず、新しく資力のある保証人を立てることを借家人に請求し、借家人が相当な期間内に保証人を立てないととき、はじめて契約を解除できるのです。
　本問の事例ですと、保証人が県外に移転したからといって、いきなり契約を解除することはできません。また、家主が契約を解除できるのは、借家人に資力がなく、保証人がいなければ安心して家を貸せないという事情のある場合に限られます。
　借家人が一人前の社会人であって、収入も財産も十分にあり、保証人を立てることが形式的にすぎず、保証人がいなくても何も問題がおこらないような場合に、家主が保証人のいないことを理由として契約を解除してきても、その解除は権利濫用となりなんらの法律的効果を発生しません。
　保証人が県外に移転しただけでは、万一の場合に保証人に十分請求できるのですから、新たに保証人を立てることを要求したり、契約を解除することはできません。

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遺言について教えてください

遺言は、通常の場合、自筆証書、公正証書又は秘密証書のいずれかの方式によってしなければなりません（民法９６７条本文）。これらの方式の遺言を普通方式の遺言と言います。このうちどの方式によるかは遺言者が選択することになります。

　自筆証書遺言は、遺言者が遺言書の全文、日付及び氏名を自分で書き、自分で印を押して作成する遺言です（民法９６８条第１項）。例えば、テープレコーダによる遺言は、加除変更のおそれがありますので、一般に無効とされます。
　自筆証書遺言は、いつどこででも、だれに知られることもなく作成することが出来ますし、証人も不要です。費用もかかりません。他方、紛失や改竄などのおそれがあること、方式が不備で無効となる可能性もあること、自分で字が書けない人には作れないことなどの短所があります。封印のされた自筆証書遺言は、家庭裁判所で相続人またはその代理人立会のもとで開封しなければなりません（検認手続き、民法１００４条）。家庭裁判所外で開封した場合は、５万円以下の過料の制裁があります（民法１００５条）。

　公正証書遺言は、遺言者が公証人に遺言の趣旨を伝え、これを公証人が公正証書として作成する遺言です。公証人が作成するので、内容が明確になる可能性が高いこと、原本を公証人が保管するので紛失や改竄のおそれが少ないこと、家庭裁判所の検認を要しないこと、字が書けない人にも作れることなど長所がある一方、公証人が関与するので手続きが煩雑である、手数料がかかる、証人が２名以上立ち会う必要があるといった短所もあります。

　秘密証書遺言は、①遺言者がその遺言書に署名し印を押すこと、②遺言者自身がその証書を封じ、証書に用いた印章をもってこれに封印すること、③遺言者が公証人１名及び証人２名以上の前に封書を提出して自己の遺言書である旨及びその筆者の氏名及び住所を申述すること、④公証人が、その証書を提出した日付及び遺言者の申述を封紙に記載した後、遺言者及び証人とともにこれに署名し、印を押すことの４つの要件を備えた遺言書です。
　公証人が関与しますが、保管は遺言者自身が行うことになります。公正証書ではないので家庭裁判所に検認が必要となります。署名と押印は遺言者自身が行う必要がありますが、文面は他人が代筆してもよく、印刷したものでも構いません。

　以上のように普通方式の遺言には３つの方式がありますが、一般に使われるのは自筆証書遺言か公正証書遺言の場合が多いようです。
　遺言は遺言者の意思を示すものですが、亡くなってから遺言の解釈を巡って紛争が起きる場合もありますので、内容は明確にしなければなりません。遺言の書き方や方式などで不明の点があれば、お気軽に各組合の顧問弁護士にご相談ください。

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店舗兼住宅を借りているが、株式会社にしたら家主が無断転貸といってきた

（Ｑ）商店街に店舗兼住宅を借りて、ブティックを開いていますが、株式会社にしました。とはいっても、名刺に会社名が入った以外、今までと何も変わりません。しかし、家主が来て、「会社に貸した覚えはない。承諾のない転貸借だから契約を解除する」といいます。私は、店を明渡さなければいけませんか。

（Ａ）結論からいえば、家主の契約解除は認められません。あなたは店の明渡しをする必要などないのです。
　もちろん、家主の承諾のない転貸借は、たしかに借家契約（賃貸借契約）解除の理由になります（民法６１２条）。しかし、あなたのケースがこの規定にあてはまるかどうか、まず問題です。
　あなたの会社は、法人組織といっても、いままでと何も変わらないというのですから、ブティックの営業は従来通り、その借家で行い、会社の社長も当然、あなたということだと思います。
　とすると、借家は実質的に同一人が使っているのですから、「承諾のない転貸借」という家主の指摘は間違いです。それでもなお、家主が強硬に明渡しを請求する場合は、家主側の権利の濫用といえます。
　しかし、他から資本や役員を入れて法人化した場合、法律的には「あなた」の他に、その「株式会社」もあるわけですから、借家人として、個人と法人の二つの人格が存在することとなり、あなたの会社にも、承諾なき転貸借が適用されることもありますから、注意が必要です。
　ただ、借家契約の解除に関する民法６１２条が問題となるのは、まったくの別人が借家の使用をはじめたときに限ります。あなたのケースでは心配しなくてもよさそうです。
　判例も、このことを認めています。たとえば、個人企業を会社組織に改め、個人が賃借している土地を会社に使用させた場合、背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、民法６１２条による解除権は発生しないとしています（最高裁・昭和４３年９月１７日判決）。

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雨漏りの修繕費家主払わないので供託中の家賃から相殺

大田区西馬込一丁目居住の上岡さんは、賃借中の木造瓦葺二階建一棟居宅兼作業場の建物を取得した隣人から、老朽化を理由に明渡しを請求され調停は不調となった。しかし、これまでも雨漏りの修繕を申し出たが返事がなく、改めて書面で請求したら家主代理人弁護士は家賃と比較して工事費が高額と拒否。上岡さんは依頼した見積書は二九万円余で九万円の家賃と比べても適正と通告したが返事がなく、やむを得ず上岡さんが工事着工。梯子設置等に家主の協力で二日で工事終了。家主の協力でやや期待したが、工事代金の支払を家主が拒否したので、供託中の家賃から月額三万円毎九回、最後二万円余を相殺することを通知し、二月分の供託から実行した。（東京借地借家人新聞より）

退去の立会いでいきなり敷金清算書にサインさせられる

昭島市田中町の共同住宅を11月5日に退去したMさんは、当日不動産会社の社員が立ち会ったが、何分か現場を見て、いきなり畳・襖・クロスの張替え，クリーニング費用合計18万5850円との「出居精算表」を作成。預かり敷金13万6000円から11月分の不足家賃2万5660円と補修代金を差引き、7万5510円が不足しているので、「12月10日までに支払うことを約束いたします。期日までに支払いなき場合は保証人へ請求致します」と書いた書類に、Mさんはあっけにとられて署名捺印させられた。
　タバコのヤニの汚れや襖の張替えで一部負担は仕方がないが,敷金の範囲内で済むと思っていた。どうにも納得できないMさんは、組合を紹介され、早速組合から不動産管理会社に敷金から不足日割家賃,クロス等の張替えの一部負担分を差引いた残金5万４７３２円を返金するよう請求した。管理会社から「請求の敷金残額は全額返金する」と連絡が入り、１１月末に確かに敷金残額がMさんの口座に振り込まれた。不動産管理会社は、以前にも組合員から敷金返還で裁判を起こされた経験があり、今回は組合の要求通り返還してよこした。

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組合員になれば無償で交渉します

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更新事務手数料を払わず法定更新に

　青梅市上町の賃貸マンションに入居しているAさんは、２年前の６月に今のところに引っ越してきた。契約書は退室時の畳の表替え、襖の張替え費用が全て借主負担になっていたり、更新の際には仲介人に事務取り扱い手数料を支払う、更新料を新家賃の1か月分支払うなど納得いかなかったが、異議を述べれば貸して貰えそうもなかったため、契約書にサインした。5月に更新のお知らせと更新契約書が送られてきた。Aさんは、市役所などどこに行っても対応して貰えず、最後に行った都の消費者センターで組合を紹介された。広報に載った6月9日の福祉センターのセミナーに早速参加し、組合に入会し相談した。組合では、不動産業者に契約書の借主に不利な特約の削除を求め、更新事務手数料については家主が負担するものであると支払いを拒否した。組合役員との話し合いで更新事務手数料は支払わないことになり、更新契約書は作らずに法定更新することで合意した。

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不動産屋が１５年後に合意解約する借地契約書持参する

　西多摩郡瑞穂町に住むTさんは、今年の1月9日に借地契約期間が満了する。地主から依頼を受けた武蔵村山の不動産業者が昨年暮れに契約書を持ってきた。
　ところがとんでもない契約書で、第3条の賃貸借期間が「平成18年1月10日より平成33年1月9日の15年間とし期間満了と同時に合意解約とする。但し引続き使用する必要がある場合は甲の承諾を文書で得て引続き使用する。又甲において必要が生じたる場合は６ヶ月月以前に通告する。」とされている。
　土地賃貸借契約とされていながら、内容は15年で土地を明渡す合意解約書で、Tさんが判を押さないで組合へ連絡して助かった。Tさんは早速契約書を不動産業者につき返した。その後、Ｔさんのところに業者は現われなくなった。なお、更新契約と称して、不動産業者が何らの説明もせずにこのような借地人に一方的に不利益な契約書を押し付けて騙されて契約しても、消費者契約法第4条の不実告知として契約を取り消すことができる。また、同法第10条で「消費者の利益を一方的に害する条項」として無効にすることもできる。それにしても契約書に住所、氏名も印字し判を押すばかりにして、判さえおせばこっちのものと考えているとんでもない地主と不動産業者がいたものだ。さらにあつかましいことに、更新手数料として月額地代の半額を借地人と地主が支払うことを約束させようとしている。「盗人に追い銭」とはこのことだ。契約書にはくれぐれも注意しよう。

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国土交通省が住生活基本計画でパブリックコメント募集

国土交通省は3日、このほど制定された住生活基本法を具体的に推進していくための基本的な計画として、社会資本整備審議会で了承された「住生活基本計画（全国計画）（案）」へのパブリックコメントの募集を開始した。意見募集期間は8月1日まで。
　同計画については、パブリックコメント等も踏まえ、2006年秋頃に閣議決定される予定。

　意見送付方法、「住生活基本計画（全国計画）（案）」などの詳細については同省ホームページを参照のこと。

国土交通省

管理を委託された会社に払っていた賃料を家主から直接払えといわれて供託した賃料は有効

賃貸人から賃貸用建物の管理を委託されていた会社に賃料を支払っていた賃借人が賃貸人から直接に賃料の支払いを求められた場合に、債権者不確知を理由として行った弁済供託の効力を有効とした事例（判例タイムス一一三六号一九一頁以下。東京地裁平成一五・二・一九判決）


（事案）
　建物の賃貸人Ｘが、賃借人Ｙに対して、その賃料二か月分が未払いとなっており、遅延損害金を付加して支払えと求めた。これに対し、Ｙは二ヶ月分の賃料は債権者不確知を理由として弁済供託をしており支払義務はないとして争った事案。Ｙが弁済供託をしたのは、建物を賃借していたところ、Ｘが競売により建物を取得し、賃貸人の地位を承継。Ｘは承継後、Ｚに対し建物の管理を委託し、ＺとＹの間で賃料の改定の合意もされた。その後、ＸとＹ間で建物の管理をめぐり争いが生じ、そのことを契機にＹは、二ヶ月分の賃料について、債権者不確知を理由に弁済供託した事情にある。

（判旨）
　「前認定事実によればＺがＹに対して本件建物部分の賃料の支払いを求めて訴えを提起した場合を想定すると、当該訴訟の受訴裁判所が最終的にどのように判断するか否かはともかく、当事者であるＹにおいてＺがＸの単なる代理人にすぎず、Ｚが自ら当事者能力を有するわけでもなくＸに代わって当該訴訟を提起したとしても、いわゆる任意的訴訟担当が許される場合に当たらないとして、Ｚの請求ないしその前提となる当事者能力を排斥し得ることが明白であったとはいえず、Ｘを賃貸人と明記した賃貸借契約書も取り交わされないままＺがＸとの管理委託契約に基づき、賃料も改定し、本件建物部分の明渡しを求める調停も申し立てている事情も併せ考えると、Ｙにおいて、Ｚを本件建物部分の賃貸人であるか、賃貸人でないとしても、自ら固有の権限で訴訟上でも、その取立てが可能な権限を有する立場にあると判断してしまうことは無理からないところというべきであって、Ｚの立場が現に本件建物部分の賃料の固有の取立権者であったとすれば、債権者不確知を理由とする弁済供託にいう「債権者」と同視して差し支えなく、実際にはＺに固有の取立権限がなかったとしても、ＹがＺを取立権者であると判断したことに過失はないといわなければならないから、本件供託は少なくとも債務者であるＹにおいて過失なく債権者である本件建物部分の賃料の賃貸人ないしその取立権者を確知することができない場合であったとして、有効なものであったと認めるのが相当である」

（寸評）
　判旨は妥当といえる。Ｚの立場がＸの単なる代理人であった場合には、Ｚに対する弁済供託の効力は否定されると思われる。参考になる事例として紹介した。【再録】

（弁護士　田中英雄）

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東京都が「東京の土地2005」を発表

平成18年7月3日
都市整備局

　このたび、「東京の土地２００５（土地関係資料集）」がまとまりましたので、お知らせいたします。
　本資料集は、東京の土地に関する価格の推移や利用状況をはじめ、土地に関する各種の最新情報を掲載しているもので、昭和５０年以来毎年発行を続け、今回で３２回目の発行になります。
　主な項目の特徴は、次のとおりです。

＜地価の動向＞
東京全域の地価は住宅地、商業地ともに平成３年以来15年ぶりに上昇
対前年変動率は都心部で大幅に上昇、多摩でも下落幅が縮小
住宅地、商業地とも都心部において高い上昇率
＜土地取引の動向＞
不動産の証券化による届出は引き続き増加
＜新規分譲マンションの状況＞
区部で１戸あたり平均住戸専有面積が３年ぶりに70平方メートル台に増加
＜事務所床面積の動向＞
事務所床面積は引き続き増加
事務所着工床面積は４年ぶりに200万平方メートル台に増加
※概要 [ テキスト版 / ＰＤＦ版：２６７ＫＢ ]

問い合わせ先
都市整備局都市づくり政策部広域調整課
　電話　０３－５３８８－３２２７