普通借地なのにお寺の地主が定期借地権を強要

佐藤さんの祖父は戦後間もなくお寺の先代の住職からこちらに住むよう言われて三鷹市新川に移り住んだ。当時のことで契約書もないまま借地契約した。その後、佐藤さんの母親も祖父から呼ばれて家を建て昭和２５年頃引っ越してきた。その後、祖父も祖母も亡くなり、借地権は叔父が引き継ぎ、地代は半年毎相互にお寺に持参していた。
　祖母が亡くなって以降は、叔父は何かにつけて佐藤さん親子に意地悪をするようになった。
　というのも、叔父の家は佐藤さんの裏で私道も１メートル２０センチほどしかない。地代の領収書も渡してくれないこともあった。
　昨年、叔父は代理人を立て地主と交渉し、借地権を地主に売り渡してしまった。
　お寺である地主は、最近になって佐藤さんに対し借地権はないからと、定期借地権契約を結ぶので坪当たり１０万円の保証金を支払い、地代も坪１００円増額するよう請求してきた。佐藤さんは、地主の請求には断固として応じないで地代を供託して頑張っている。

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用法違反を理由とする明渡し訴訟で家主が敗訴

　豊島区長崎のマンションに上山さんは平成8年から住んでいる。家主の借金が原因で、家主が交代するという通知を平成13年11月に受けていた。
　その後、立退き問題が浮上し、新家主との間で金銭補償で話合いが行われたが、合意に至らなっかた。　そんな中で、給湯器の修理修繕で問題が紛糾し、新家主との関係が悪化していた矢先に突然、家主が建物明渡しの訴訟を提起して来た。

　明渡し理由は、上山さんがこのマンションの住所に自分の会社の登記をしていたことが居住以外の使用を禁止する契約条項に違反するというものである。所謂、用法違反を理由に訴えたものである。

　裁判を起こされてから組合に入会した上山さんは、弁護士を頼まずに組合の指導と援助を受けて裁判所に答弁書、準備書面などを提出した。裁判の途中で和解の話合いも持たれたが、金額で折り合いがつかずに不調に終わり判決となった。

　6月に行われた判決で、家主の敗訴が確定した。上山さんは、引き続きこのマンションに住み続けることになった。

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地主が死亡し、誰が相続人か不明で誰に地代を支払ったらよいか

（Ｑ）土地を貸してくれた地主が死んで１年になります。地主には３人の子供が居るのですが、誰がこの土地を相続したか不明です。誰に地代を支払ってよいのかわかりません。３人に３分の1ずつ払わなければいけないでしょうか。

（Ａ）地主が死んで３人の子供のうち誰が相続したのかわからないとのことですが、第一に登記簿を調べてみてください。土地の所在地の法務局に登記簿はあります。登記簿は誰にでもみせてくれます。登記簿をみて土地の所有者名義が相続を理由として３人の子供の一人に変わっているはずですから、地代はその名義人に支払えばよいでしょう。もし真実の相続人と違う者が相続してその人の所有名義になっていてもその名義人に地代を支払えば足ります。その場合には、債権の準占有者に対する弁済としてあなたがその名義人がうそであることを知らない限り、地代の支払として有効になりますから安心して大丈夫です。
　登記簿をみても誰が相続したのか見当もつかない場合には、３人の子供のうちから１人を選んで地代を支払うより供託するほうが安全です。供託できる場合として、民法は債権者が不明な場合と、債権者が弁済を受領することを拒否した場合認めています。地主の相続人が誰だかわからない場合は、地代を支払う相手方が不明なのですから、債権者の不明な場合になります。
　供託は、債務履行地の供託所すなわち地主の住所地の法務局、地方法務局またはその支局、指定の出張所でします。
　なお、供託する地代は現に存在する債務でなければなりませんから、毎月払いとなっている賃料は毎月供託する必要があります。地代の支払が年１回払いの場合には、毎年末日まででしたら毎年末日までに供託すればよいことになります。供託の仕方等は、最寄にある借地借家人組合にご相談ください。

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火事で焼け出された友人を１ヶ月泊めたら無断転貸といわれたが

（Ｑ）火事で焼け出された友人一家を１ヶ月ほど私の家においてやりました。友人に同情して同居させたのですが、家主は無断転貸になるから契約を解除するといってきました。こんな程度でも無断転貸になるのでしょうか。

（Ａ）いわゆる間貸しは建物の一部の賃貸借ですから、その意味では借家人が間貸しをすることは転貸しとなります。したがって、借家人が間貸しを家主の承諾なしにしたときは、家主から契約を解除されるおそれがあります。
　家主が賃借権の無断譲渡・転貸を理由に借家契約を解除するには、まず借家人が家主に無断で借家の全部または一部を使用収益させた事実（譲渡または転貸の事実）が存すること、第二にその事実は、家主に対する信頼関係を破るものであること（背信行為にあたること）を必要とします。そして、ここにいう「使用・収益」とは何かといいますと、第三者がその家屋について独立して占有すること、すなわち独立占有を取得することを言います。第三者をして借家人の家族の一員として同居させているに止まり、また賃借家屋を「使用・収益」させているとみられないもの、すなわち、まだ第三者に借家の一部を独立占有させるに至らないものは転貸ではありません。
　これは借家人の有する使用・収益権の範囲内において使用されているものですから、家主の承諾を問題にする以前の問題です。契約の解除は問題になりません。
また、やむを得ない事情があって知人に一時だけ間貸しをするというような場合には家主と借家人の信頼関係がそれによって破壊されたとはいえませんから、家主は転貸しを理由に契約を解除することはできないと解されます。ただ、その間貸しが長期にわたるときは、転貸しとして契約解除の理由になるものと思わなければなりません。
本問の場合は、火事で焼け出された友人を１ヶ月ほど、あなたの賃借している家屋においてやったとのことですが、その同居の態様が、たとえ対外的に別世帯であっても、その程度に借家を使用させることは、あなたの権限内の行為であっても転貸の問題ではありません。家主の承諾がなかったとしても、家主の無断転貸を理由として契約を解除できません。

町会費のトラブルで嫌がらせとアパートの明渡し請求

府中市本宿町のアパートに四年前に入居した安藤さんは息子さんと二人暮らし。六畳四畳半に四畳のＤＫが付いて家賃は月額七万一千円。
　近くに住む家主に町会費を支払っていたが、町会の回覧板も回って来ないし、領収書ももらったことがなかった。どうもおかしいと思いつつ四年が過ぎ、今年になって町会の役員に直接聞いてみたところ、役員は回覧板を回さず領収書を発行しない理由はないと説明した。
　町会の役員からも家主に問い合わせがいったのか、家主の態度が急変。今年の五月から二年契約だが、家主は不動産業者を介して「親戚の娘が出て来るので、契約を一年間のみで一年後に明渡してほしい」と言ってきた。
　不動産屋は「引越代として二〇万円に礼金・敷金は払う」と言ってきたが、安藤さんはどうにも納得がいかなかった。その後、家主の親戚の地主がアパートの前の栗林に農薬をまいたり、車止めの石を運んで部屋の前に落としたりと嫌がらせが続いた。
　安藤さんは嫌がらせに負けず、その都度厳しく抗議し、町会費の件も家主に謝罪させ回覧板も回ってくるようになった。安藤さんも明渡しの話があった当初は慌ててしまい市議の紹介で弁護士に依頼したがうまくいかず、組合に入会してからは大分落ち着いて自信を持てるようになった。現在、家主の代理人の弁護士より「円満解決したい」との申し入れがあり、組合役員と共に話合いを行ったが、話合いはまとまらず、家主側は明渡しを撤回した。

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