「住まいの貧困」解消を ＮＰＯなどがネットワーク

　景気悪化が原因で住む家に困っている人を救おうと、生活困窮者支援の特定非営利活動法人（ＮＰＯ法人）や市民団体、住宅問題に取り組む学者らが「住まいの貧困（ハウジングプア）に取り組むネットワーク」をつくり、１４日、東京都内で設立集会を開いた。今後相談会を開催したり、国への要望活動に取り組んだりするとしている。

　集会では、派遣労働者として日産ディーゼル工業（埼玉県上尾市）で働いていた藤堂悟さん（２４）が「派遣だから家を追い出されても仕方ない、というのは間違いだ」と訴えた。

　ＮＰＯ法人「自立生活サポートセンター・もやい」（東京）の稲葉剛代表理事（３９）は「住宅は社会的セーフティーネットの一つ。公共的な住宅の数を現状より増やすよう国に政策の転換を迫りたい」と話していた。

（３月１４日　共同）

地上げ屋が地主から土地を買ったといってきたが？

品川区東大井４丁目で借地をして商売をしている川上さん宅に突然地上げ屋が訪れた。

　「今度、自分たちの会社が土地を買ったので、地代は会社に支払え」と言ってきた。

　本当に、地上げ屋の会社が土地を買ったのかどうかを法務局で調べたところ、土地の所有権は今まで通り従前の地主のままであった。川上さんは隣りの木崎さんにも組合を紹介し、組合に加入してもらった。

　川上さんと木崎さんは土地の所有権が従前の地主名であり、所有権の移転登記がなされていなから地代は会社には支払えないと通告した。

　地代は従前の地主の銀行口座にいままで通りに支払った。川上さん・木崎さんは、長年今の場所で商売をやっているので、簡単に移転などできない。


東京借地借家人新聞より


借地借家の賃貸トラブルの御相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

借家は火事で焼けると借家権はなくなるのか

（問）１階が店舗で２階が住まいになっている併用住宅を借りて豆腐の製造・販売をしている。
　先日、隣りの飲食店から火災が発生して私の家の一部が類焼した。被害は外壁と２階の天井、屋根の一部が焼けた。消火で水浸しになったが、営業や生活に差し支えない程度で済んだ。
　家主は「火事で焼けた建物は取壊して建替えるので、すぐに明渡してもらいたい」と言い、更に「借家は火事で焼けると借りる権利はなくなる」とも言っているが、本当に借りる権利がなくなるのか。

（答）建物賃貸借契約の消滅は、火災によって建物としての効用を失ったか、又は社会観念上これと同視する状態となったことが必要である。すなわち、借家が火災で全焼し、建物が滅失すると借家権は消滅する。借家契約の対象物である建物が無くなると契約も無くなる。借家人に建物を使用収益させる家主の債務は、履行不能となって消滅する。
　これは建物が滅失した場合の例である。一部焼失の場合は、その状態が滅失に当たるかが問題になる。
　類焼による滅失の認定の判断は「賃貸借の目的となっている主要な部分が焼失して賃貸借の趣旨が達成されない程度に達したか否かで判断し、その際、修復が通常の費用では不可能か否かをも斟酌して判断する」としている（最高裁昭和42年６月22日判決）。
　即ち、賃貸目的物の焼失による建物の滅失で、修繕が不可能という場合、或は、修復するより新築した方が経済的である場合は滅失と認定される。しかし、簡単な補修によって従前と殆ど変わらない効用を発揮できる状態であれば、借家契約は終了しない。
　相談者の場合は、比較的簡単に修繕できる状態であり、新築するよりは安上がりの費用で回復可能である。従って、滅失とは言えず、借家権は存続する。
　家主の建物の滅失を理由に明渡請求をされる前に、修繕をして建物としての効用を発揮させるようにしておかなければならない。
　家主は修繕をさせないと言っているようだが、借家権を確保するため、営業を続けるためにも、速やかに屋根と外壁の修繕を強行し、使用・収益の出来る状態にしなければならない。その際、修繕費用は自己負担で行うのが現実的である。

（東京借地借家人新聞より）


借地借家の賃貸トラブルの御相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まずご連絡を　　０４２（５２６）１０９４

「失職→即ハウジングプア」防止へ支援組織 １４日発足

　「派遣切り」などで収入の途絶えた労働者が住まいを確保できない「ハウジングプア（住まいの貧困）」が社会問題化していることから、支援団体などが全国組織「住まいの貧困に取り組むネットワーク」を結成することを決めた。１４日に東京で設立集会を開く。今後、公的な家賃保証制度の創設や、公共住宅の拡充などを政府に働きかけ、住まいのセーフティーネット確立をめざす。

　不況の影響で、派遣労働者らが失職と同時に寮や社宅を退去させられるケースが相次いでいるほか、敷金・礼金なしの「ゼロゼロ物件」などで家賃を滞納した借り主が強引に閉め出される「追い出し屋」被害が多発。その結果、ネットカフェや個室ビデオ店で寝泊まりする低所得者が増大しているとされる。

　同ネットワークには、ワーキングプア（働く貧困層）の支援を続けるＮＰＯ法人自立生活サポートセンター・もやい（東京）のほか、労働組合や市民団体「反貧困ネットワーク」、弁護士らでつくる「全国追い出し屋対策会議」のメンバーらが参加する。

　１４日午後２時から、東京都新宿区の大久保地域センターで開かれる設立集会では、派遣労働者や野宿者らが体験談や直面する課題を報告。その後、ＪＲ新宿駅東口近くまでデモ行進する。４月１９日には電話相談会を開き、被害実態の把握に努めるとともに、失職した借り主らの居住権を侵害する悪質な家賃保証会社に対する法規制のあり方などを検討する考えだ。（室矢英樹） (３月１２日　朝日新聞）

貸店舗の家賃の減額、減額調停で成功

　日暮里駅の西の一帯は昔、鶯の囀りがよく聞こえたことから初音町と呼ばれていた。
藤本さんは、ＪＲ日暮里駅に程近い台東区谷中初音町（現、谷中５丁目）で、８坪程の店舗を借り、昭和51年からスナックを営んでいる。
　家主は不動産業者で近所に事務所があり、賃貸建物の仲介を中心に営業している。
　家主は、バブルの頃は更新毎に大幅な家賃値上げをしてきた。平成元年の更新時には約18％の値上げ、平成４年には20％の値上げだった。
　その都度、値下げ交渉はした。だが、こちらの思惑通りには運ばず、家賃はどんどん値上がりし、一方、不況で売上は低迷し、家賃の負担が益々加重になってきた。
　平成18年の更新の際、家賃の減額を申入れた。この時も再三に亘り交渉したが、家主は「２０００円以上の減額には絶対に応じない。不服があるなら調停でも訴訟でもやりなさいよ。俺はプロだから、そんなものは何でもない」とうそぶく始末だった。
　こんな経緯で藤本さんは、平成20年５月、思い切って家賃減額請求調停を東京簡易裁判所に申立てた。
　平成21年２月12日、東京簡易裁判所において、藤本さんが申立てていた家賃減額調停が遂に成立した。
　「申立て人及び相手方の双方は、現行14万７０００円の家賃を平成20年５月分以降13万３５００円に減額することを確認する。」（東京借地借家人新聞より）


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

追い出し屋／貧困ビジネス対策を急げ (神戸新聞 社説）

　短期間に家賃を滞納しただけで、家賃保証会社から強制的に住宅の退去を迫られる「追い出し屋」被害が相次いでいる。

　職を失った非正規労働者らが被害に遭っており、不況とともに問題は深刻化している。早急な対応が必要だ。

　敷金・礼金がいらない「ゼロゼロ物件」と呼ばれる賃貸住宅の家賃回収でトラブルが目立つ。こうした物件は、連帯保証人や入居時にまとまったお金が不要のため、低所得者が借りるケースが多く、「貧困ビジネス」ともいわれている。

　弱みにつけ込んだ商法で、家賃滞納への執拗（しつよう）な督促や追い出し行為などのトラブルが起きている。中には、部屋の鍵を無断で交換したり、家財道具を勝手に処分したりするケースもある。たんすやテレビだけでなく、トイレットペーパーまでなくなっていたという悪質な例もあった。

　保証会社は、入居者の保証人代わりになるほか、滞納家賃の回収や交渉も代行する。通常、家賃滞納で退去させる場合、家主は訴訟などで明け渡しを求める。この手続きは時間がかかるため、家主が保証会社に回収などを頼るケースが増えている。

　保証会社の契約書には、無断で部屋への立ち入りや鍵の交換、家財道具の処分などができるとした条項があり、これを盾に強引な追い出し行為が行われている。

　こうした業者が出てきたのは最近で、これまでは規制の対象にはならなかった。国土交通省が行った実態調査では、家賃保証会社は全国に九十二社ある。契約書の中には違法性の高い条項があり、同省は見直しなどを業界に求めた。一方で、保証会社の登録制度を盛り込んだ新法制定や、標準契約書の作成などの対策を検討する。

　景気悪化に伴い、家賃をめぐるトラブルはさらに増えるおそれがある。悪質業者への規制を急いでもらいたい。

　住宅対策を充実させることも重要だ。単身の非正規労働者らは住む場所を見つけるのが難しく、ゼロゼロ物件などに入居するしかない状況がある。

　財政難の自治体は公営住宅の新築を抑制している上、単身向け住宅も少ない。若年単身者への「公」の支援は不十分だ。低額の賃貸住宅の供給や公的保証制度の充実など、低所得者層への施策が欠かせない。

　追い出し屋被害の背景には、非正規労働者の増加も含めて現代の貧困の問題がある。根本的な解決には、そうした社会のひずみを是正する地道な取り組みが要る。

更新料払ったのに、業者から底地買取を強要

　世田谷区松原３丁目で昭和４０年代から３７・５坪を借地している大庭さんは、地主から今年１月８日付で挨拶状が届いて大変驚いた。

　地主が相続税を滞納し、利子を含め現在１３億３４０万円にも達し、平成６年には当時の大蔵省から抵当権が設定。困った地主は不動産業者に相談し、挨拶状は業者と取引のなる底地買取専門業者に土地を一括売却するか、個々に買い取るか選択を迫る内容だった。先日、不動産業者から呼び出され底地を買取るよう強要された。大庭さんは、昨年暮に更新料を支払って更新したばかり、買取なんか考えられなかった。隣家の方にも話し、二人で組合に入会し一緒に頑張ることになった。（東京借地借家人新聞より）


借地借家の賃貸トラブルの御相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４

花畑団地の空家に住まわせて 団地現地ツワーに１１０人が参加

　住まいの貧困に取組む準備会主催による「ＵＲ花畑団地見学ツワー」が２月１１日の午後に開催され、住まいを失った路上生活者やネットカフェ生活している人、団地の居住者、労組・市民団体等から１１０人が参加した。

　足立区のＵＲ花畑団地は１９６４年に入居が開始され２７２５戸の大規模団地で、１０年前に建替え対象団地に指定され、空家の入居が全面的停止され、現在１千戸を越える空家が発生し、残っている入居者も高齢化が進み７０歳以上が５０％以上を超え都会の限界集落となっている。０８年８月「花畑団地再生事業」の概要が発表され、住宅を残す継続ブロックと住宅を取壊す事業ブロックに二分され、８４１世帯が立ち退きとなり、継続ブロックにも移転できず他の団地への転居を迫られている。ツワー終了後の集会では、団地居住者から「花畑団地を取壊さないで空家に若い人が入居してもらいたい」、ネットカフェ生活者から「働きたくても住所がないと大した仕事が与えられない。空家を開放して住まわせてほしい」との切実な意見が出された。

家賃滞納でカギ交換、荷物処分 ゼロゼロ物件 告訴へ

　敷金礼金ゼロを掲げた賃貸住宅「ゼロゼロ物件」を扱う業者から、家賃滞納を理由に、無断でカギを換えられたり荷物を撤去されたとして、東京都中野区の三十代の会社員男性が週明けにも不動産侵奪や住居侵入などの疑いで、新宿区の業者を東京地検に刑事告訴する方針を固めた。ゼロゼロ物件業者が告訴されるのは初。　

　男性の代理人弁護士によると、男性は「スマイルサービス」（新宿区）の賃貸物件に入居していた昨年一－六月、家賃の振り込みが一週間程度遅れ、同社従業員に自宅玄関のカギを無断で三回交換され、六月には室内に無断で入られて荷物を撤去、処分された。男性は当時の同社代表と氏名不詳の従業員を告訴する方針。

　弁護士は「同社が組織的にカギ交換や荷物撤去をした疑いがある。荷物の撤去と処分が器物損壊に当たる疑いもある」としている。

　同社をめぐっては、家賃滞納を理由にした違約金請求やカギの無断交換などのトラブルが相次ぎ、被害対策弁護団（団長・宇都宮健児弁護士）が結成された。昨年十月と十二月、計九人の居住者が同社を相手取り、計約三千四百万円の損害賠償を求めて東京地裁に提訴。十二月提訴分の初公判が九日にある。

　スマイルサービスは「取材は一切お断り」としている。

　国土交通省の調査で、家賃回収をめぐる追い出し行為などの相談は、二〇〇五年四月から昨年十二月の間に全国で百九十件寄せられた。

　＜ゼロゼロ物件＞　敷金礼金がゼロの賃貸物件。非正規労働者や外国人が多く入居している。賃貸契約ではなく部屋のカギの利用契約という形をとり、家賃振り込みが遅れると居住者への違約金請求やカギの無断交換、荷物撤去を行う業者があり問題化した。入居時に連帯保証人を立てられない人が契約する家賃債務保証会社が、家賃滞納者を追い出す行為も問題化。国土交通省は保証会社が全国に約１００社あるとみているが実数は不明。
（東京　３月８日）

「重説の合理化」提言など、中間とりまとめを4月に発表／社整審産業分科会不動産部会

　社会資本整備審議会産業分科会不動産部会（部会長：平井宣雄・専修大学法科大学院長）が5日開催され、2008年8月に国土交通省から諮問された不動産流通市場の活性化、宅地建物取引業制度のあり方についての「中間とりまとめ」を4月2日にも発表することを確認した。

　同日示された「中間とりまとめ」の素案では、（1）宅地建物取引業者により実施される重要事項説明の合理化の必要性、（2）既存住宅流通促進のための情報提供手段としての「告知書」「インスペクション」の活用、（3）賃貸不動産業等のあり方についての検討、などが盛り込まれている。これに対し、各委員からは「重要事項説明の事前交付、合理化は、本当に必要なことが消費者に理解していただけるよう配慮すべき」「告知書やインスペクションを普及させるには、消費者に対する明確な有用性を打ち出してほしい」「賃貸管理業の法制化を考える前に、その業務や既存の法体系でカバーできる範囲等を明確化していくべき」といった意見が出された。

　同会では、これらを踏まえ修正を行なった「中間とりまとめ」を、4月2日に発表。十分な議論が行なわれなかった事項については、引き続き検討を行ない、21年度中に最終的なとりまとめを行なう。(不動産ニュース　３月６日）

老朽化を理由に明渡し調停、家賃５０カ月分で和解

　足立区江北町で年金収入で生活する新藤さんは、ある日突然家主が変わった。借家の老朽化を理由に３ヵ月分の家賃はいらないから立退くように言われた。また、借地権を１５０万円で購入を迫られビックリした。家主に連絡するが「関係ない」と言われ途方にくれる。他団体の紹介で組合に相談に来る。業者に都営住宅転居するまで移転できないと家賃を供託する。６ヵ月後に家屋明渡しの調停の呼び出しを受ける。建物も築７０年を過ぎていることから、約５０ヵ月分の家賃を条件に解約の和解に応じた。

借地借家の賃貸トラヌルの御相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

更新料請求調停で調停委員が支払うよう圧力

　豊島区上池袋で借地している上島さんは今年、２０年の更新を迎えた。

２０年前に更新したときにはバブルが崩壊しはじめた直後でもあり、上島さんは、地主の言うとおりに地代の値上げや、借地契約にない地主の言うところの更新料（当方はそのような認識ではない旨主張）の支払いに応じてしまった。

地主は、昨年夏に、更新料の支払い（２百万円）と地代の一割以上の値上げを請求してきた。上島さんは、更新料については特段の約束もないものについては支払う義務がないという昭和５２年最高裁の判決を示し、支払う意思のないこと又、地代についても固定資産税など公租公課の約五・五倍の地代であることから値上げも拒否することを通知した。その後、何回かの話合いを行ったが、双方の主張は平行線のままだった。

今年に入り、地主は調停にかけてきた。上島さんは、調停の場でも地主の数字の間違いなどずさんな請求に対してきちんと資料を提供し説明した。調停委員もその資料のコピーを申出るなどしていたが、調停委員は、最終的にはいくらかでも更新料を支払ったほうが今後裁判なると大変だといって合意するよう圧力をかけてきた。しかし納得のいかない上島さんはあらためて最高裁の判決を提示してこの調停を不調に終わらせるようにがんばることにした。



借地借家の賃貸トラブルの御相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

東借連第３１回定期総会開催

　東借連第３１回定期総会が３月１日午前１０時から中野区の東京都生協連会館３階ホールで開催され、都内各地の組合から選出された代議員・評議員５６名が参加した。

　総会議長団に大田借組の菊池代議員、足立借組の大島代代議員が選出され、議事がすすめられた。はじめに主催者を代表して佐藤富美男会長が挨拶を行ない、「住まいをめぐる情勢が大きく変化する中で今年の総会が開かれようとしている。住まいは人権である立場で今こそ私たちの要求をかかげて運動することが大事になっている。今総会の任務として、東借連が運動方針にあるように全借連に一括加盟し、全国の牽引車の役割を果たすこと、同時に組合の民主的な運営を実現し、自覚を高める学習活動の強化と組合員が主人公になる組合の組織をめざし、今総会が東借連運動の歴史に残る総会となるよう成功させよう」と訴えた。

　来賓挨拶では、全借連の河岸会長、東借連常任弁護団の榎本弁護士、２３区公団住宅自治会協議会の林会長、日本共産党東京都議会議員植木こうじ氏、東京都公営住宅協議会の斉藤会長、国民の住まいを守る全国連絡会の坂庭代表幹事以上六氏より激励と連帯の祝辞があり、千葉県借連の大森氏が紹介された。この他総会には１０団体からメッセージが寄せられた。

　運動方針案が細谷専務理事より、決算・予算案が桜井会計、規約一部改正が野内副会長よりそれぞれ提案された。

　午後１時から同会場で２つの分散会に別れ運動方針等について熱心な討論が行なわれ、午後３時からの全体会議で運動方針・予算案・規約改正が満場一致で採択された。また、佐藤会長以下の新役員が選出され総会は終了した。

なくそうハウジングプア！ 安心できる住まいを！ 住まいの貧困に取り組むネットワーク設立集会

派遣切り」、「ネットカフェ難民」、「ホームレス」・・・いま、暮らしの基盤である仕事と住まいを脅かされる人々が増え続けています。ワーキングプア（働く貧困層）であるがゆえにハウジングプア（住まいの貧困）という問題に直面する。その背景には「官から民へ」の掛け声のもと、労働分野での規制緩和に加え、住宅の分野でも公的な住宅が縮小され、人々の居住権を侵害する悪質な民間業者が野放しにされてきたことがあります。障害や高齢、外国籍であることなどによる入居差別は跡を絶たず、少し家賃を滞納しただけで鍵を交換したり荷物を撤去したりする「追い出し屋」（「スマイルサービス」や家賃保証会社等）による被害は拡大し続けています。

こうした「住まいの貧困」に対して、昨年秋以来、住宅問題や生活困窮者の支援に取り組む諸団体・個人が集まり、準備会を重ねてきました。「派遣切り」の問題に対しても「雇用問題であると同時に住宅問題だ」という声をあげ続けています。そして、このたび「住まいの貧困に取り組むネットワーク」として正式に発足することになりました。

集会では、「住まいの貧困」の全体像に迫り、住宅のセーフティネットを作り出すために何をすべきかを話し合います。「安心できる住まい」をすべての人の手に取り戻すための第一歩が、いま始まります！

ぜひ集会へのご参加、並びにご賛同をお願いいたします。

【日時】2009年3月14日（土）午後2時～5時30分(開場1時30分)

【場所】大久保地域センター4階　多目的ホール
PC： http://www.city.shinjuku.tokyo.jp/map/ookubo_toyama.htm
mobile：http://kosmile.lar.jp/blog5/2008/12/10/ookubo_toyama_b.gif
ＪＲ山手線「新大久保」駅下車、徒歩8分
地下鉄副都心線「東新宿」駅下車、徒歩5分
都営大江戸線「東新宿」駅下車、徒歩8分

【参加費】資料代カンパ500円（払える方のみ）

【第１部】「住まいの貧困」の現場から
「住まいの貧困」に直面している当事者の声：「派遣切り」被害者、「追い出し屋」被害者、シングルマザー、障害者、外国人、野宿者等の当事者発言を予定

【第２部】「住まいの貧困」にどう立ち向かうか
パネルディスカッション：徳武聡子（全国追い出し屋対策会議、司法書士）、小玉徹（大阪市立大学教授）、稲葉剛（ＮＰＯ法人自立生活サポートセンター・もやい）

全体質疑・討議

終了後、午後6時よりデモを予定しています！

【みなさまのご賛同をよろしくお願いします！！】
集会運営や今後の活動のためぜひご賛同をお願いいたします。個人１口、団体２口以上（１口：１０００円）となります。
賛同費は当日の集会会場で受付か世話人へ直接お渡しください。事前にご賛同いただければ、集会資料等へ記載させていただきますので、以下の賛同フォームでE-mail：sumainohinkon@gmail.comまでご連絡をお願いいたします。
-------------------------------------
【賛同申込】
お名前（個人・団体名）：
肩書き（個人の場合）：
賛同費：　　口（口数をご記入ください。個人１口、団体２口以上（１口：１０００円））
ご連絡先（非公開）：
------------------------------------------

主催：住まいの貧困に取り組むネットワーク
世話人：稲葉剛（ＮＰＯ法人自立生活サポートセンター・もやい）、坂庭国晴（国民の住まいを守る全国連絡会）、藤本龍介（スマイルサービス闘争を支援する会）
連絡先：東京都新宿区新小川町8-20こもれび荘　もやい気付
E-mail：sumainohinkon@gmail.com
URL：http://housingpoor.blog53.fc2.com/

賃貸マンションの身寄りのない大家が突然亡くなったが どうなるのか心配だが

(Q) 賃貸マンションの身寄りのない大家が突然亡くなってしまったのですが…　不動産業者を通さず、紹介で入居した賃貸マンションに６年住んでいます。ところが、先日、大家さんが急逝してしまったのです。どうやら身寄りのない方らしく、相続人がいるかどうかは不明とのこと。今後、私たち住民はどうなってしまうのでしょうか。家裁が決めた法廷相続人が来たら、契約を打ち切られ、「速やかに退去してください」、なんてことにもなるのでしょうか。また、家賃の払い込み先はどうなるのでしょうか。住民ともども不安な日々を送っています。


（西東京市　女性　会社員　34歳）

(A) 借家契約を結んでいれば、退去を要求されることはありません　あなたに現在のマンションを紹介した方が大家さんとどのような関係にあるのかが不明ですが、信頼できる方であれば、相続人の氏名と大家さんとの続柄、相続人がいない場合は法廷相続人の選任などについて、問い合わせをしてみてください。


　居住の継続については、通常、借家契約を結んでいることと思いますが、その場合は賃貸人の変更があっても、賃借人の居住権は保証されますので、契約を解約され、退去を要求されることはありません（借地借家法第３１条<建物賃貸借の対抗力等>）。家賃の払い込みについては、相続人が明確になるまでの間は、法務局に弁済供託（民法４９４条）をすることになります。


財団法人　日本賃貸住宅管理協会

http://www.jpm.jp

（2009年2月23日 読売新聞）