先日のご相談の内容は
「相続のことを考え1000万円の区分マンションを買いたい」
というもの。
主旨としては、
・相続税対策
・不動産収益を確保（経験）してみたい
で、家賃を贈与するのだという。
1000万円というと京都では、概略、
築20年前後の家賃4万円のワンルームでしょう。
まず10年を投資スパンとして考えると、
「入居率100％家賃ダウンなし」として10年でインカム収入480万円、
この時520万円で売れた場合で元金回収しただけの話。
※かかる経費・税金は考慮なしで単利計算（以下同じ）
このケースで、
利回り10％を期待した場合の売却必要金額は1520万円。
これでは少々投資としは難しい（損）ですね。
そして相続面から考えても、
1000万円の現金をわざわざ不動産という物に変えて、
分割で現金（家賃）を不安定に返してもらっている
という図式です。
話を単純化すれば、
1000万円であれば生前贈与の年間110万円の非課税枠で
10年間贈与すると苦労なく資金移動できます。
では20年後はどうでしょう。
インカムとキャピタル両方からの想定作業が必要です。
その意味では、相続税所得税との関係を考えるとき、
現金買いという選択肢では面白くないと考えます。
