Q家の価値はゼロになるんですか？

京都不動産コンサルタントのブログ

A不動産の査定については地域や業者により
提示の仕方に差があると思います。

しかし、ある程度の査定価格は近隣の販売物件との比較で
お分かりになっているのではないでしょうか。

問題は不動産業者の対応の仕方にある？

不動産といえば無味乾燥した響きにも聞こえますが、
住居として長年住み慣れた家ですから、
土地は別にして建物価値がないと言われれば
面白くないのは当たり前ですね。

土地建物はそれぞれ別々に査定するのが一般的ですが、
多分、その業者は近隣の販売物件から類推し、
建物評価を無視した格好でアバウトな金額を
提示したものと思われます。

土地の評価は時代とともに変動しますが、
建物は償却資産ですから下がるだけです。

きちんと基本に乗っ取った査定で説明してくれる業者もいるはずです。
WEB上で頑張って探してください。

建物査定については、
不動産業者の上部組織である(財)不動産流通近代化センターから
「建物評価基準」が提示されています。

CDROMにはいっている情報で、うろ覚えですが、
木造建築物の耐用年数は２３年だったと思います。
それ以上経過しても「評価金額なし」ではなく、
また、リフォームしていればその部分の残存評価は、
当然あります。

実際、買う側に立ち想定すればお分かりになると思います。
誰でもきれいな家を選びますよね。

Q取引後の引き渡し猶予について

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A不動産取引後も引き続き旧所有者が居座るケースは
稀ですが、あります。

ただそれはそれ相応の理由があるときだけで、
売主の建築事情による遅延の場合は
完成を待って取引することが一般的です。

質問のようなケースは、
建築の竣工が何らかの予期しない理由で遅れた、
というのが理由と思われます。

この場合問題になるのは、
所有権が移動しているにも拘らず入居者がいること。
この状態で何らかのアクシデントがあれば
第一義に現所有者の責任問題になりかねません。

その意味で、不動産仲介業者にその業務を全うしてもらう旨
交渉するべきです。

そして不安定な状態を解消すべく
賃貸契約の早期締結をお勧めします。

Q市街化調整区域を買いたいが・・・

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A安いのは人気がないということ、ですね。

市街化調整区域は、
概ね10年は市街化を”調整”されています。
というのは市街化区域と市街化調整区域線の線引きの見直しが
10年毎になっているからです。

調整区域は基本的に建築物が建てられないこともあり、
主に資材置き場としての用途しか考えられません。

汎用性がないぶん安い価格設定なのでしょう。
そういう意味ではお安く購入したとして、
将来の売却時の問題は何といっても、
上記の通り建築規制があり人気がない→安い→売れにくい、
ということです。

事業用で検討ということであれば、
費用対効果を充分考えて決断下さい。

ただ、近くまで市街化の波が来ているとすれば、
先行投資的な購入も考えられます。

また、「沿道サービス業」商業用建築物として
建築可能な地域なのかもしれませんので、
これは不動産業者や市町村の建築課窓口で
確認してください。

Q税金は・・・土地売買について

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A不動産を売却し所得が発生するということであれば、
５年以上の所有期間で長期譲渡所得税として２０％（住民税込）かかり、
５年未満であれば短期譲渡所得税が（同）３９％かかります。
（※居住用の不動産売却所得については別途優遇処置あり）

相続の場合の取得時期は
被相続人が取得した時期が引き継がれます。

注意点は、
①５年の算定基準とは、
譲渡した年の１月１日現在での所有期間ということ。
②取得価格が明らかでない場合は譲渡価格（売れた金額）の５％が
取得価格となる点。（５％原価ルール）

相続した不動産をその相続発生から
２年ないし３年以内に売却ということであれば
俗に言う「相続税納税のための非課税特例」が使えます。

相続税も払いしかも譲渡税も払うでは
税の二重取りではないかという考えからです。

詳細・真偽の程は国税庁のＨＰで確認できます。

Q共有持分にしたい

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A以前のマンションは共有名義だったということ。
そのマンションの売却資金で現在の住宅を購入した、
ということであれば、
現住居の名義は本来、
共有名義にするべしであったところを単独名義に「錯誤」していました。
ということで登記のやり直しができると思います。

通常、単に不動産を共有名義にするということは
「贈与」とみなされますから、
登記はできますが贈与税が課税されます。

しかし、登記原因が「錯誤」で処理できれば安く済みます。

実際の登記業務は司法書士さんに委任することが一般的です。
現住居を購入したときの司法書士さんに依頼してみてはいかがでしょう。

その司法書士さんに念のため「錯誤」について確認してください。
また、共有名義の持分についても
アドバイスしていただけると思います。